#1. 금융위원장님 曰, 비은행권의 부동산PF와 관련해 "은행이 조금 더 역할을 해줘야 된다"는 말에 공감한다며..
2023년 1월 말. 금융위 업무보고,금융시장안정화 대책, 2023년 3월. 회사채, 단기 금융시장 및 부동산 PF리스크 점검회의 결과오 향후 PF 대응방안. 이렇게 보도자료를 내어주셨다.
세부내용 링크는 글 하단에. 주요내용은 이렇다.
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한쪽에서는 통화정책으로 금리를 올리면서, 재정정책을 적극적으로 할 수 없으니, 은행의 팔목을 비틀고 있는건가?
다른말로 바꾸면, 은행에서 부실PF사업장을 인수하게 될 가능성이 있나? 있다.
5대금융지주와 캠코가 협약을 맺고, 부실PF매입정리펀드를 만든다고 한다. 5대금융지주에서 각 1천억원씩, 5천억 출자하고, 캠코가 5천억 출자해서 1조조성, 각은행별로 2천억짜리 펀드 개설한다고 함.
*비은행권은 보험, 증권, 여전사, 저축은행. 금고도 포함인가? 암튼 운용사는 빠져있네?
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#2. 그렇다면, 어떤 사업장을 선정하고, 어떻게 정상화 시켜나가려는 걸까?
당연히 은행은 악성 사업장을 덜어내고 싶을 것이고, 캠코는 "선제적인 관리를 했다"라는 금융위가 추구하는 성과를 내야 하니 좋은 자산(정확하게는 은행에서 자체적으로 관리해도 될) 수준의 사업장을 매입하고 싶을 것이다.
은행의 사회적 책임을 운운하는 마당에, 은행들 뜻대로 될까 모르겠지만, 캠코의 자산매입 가이드라인을 찾아보자.
가이드라인은 공식적으로 발표된 것은 없고, 출처가 불분명한 뉴스뿐인 상태이다. 출처가 없으나 그 내용이 일견 합리적으로 보여 정리해본다. (출처 : 딜북뉴스)
요약하면, 사업의 본원적인 위험이 아니라 금융위험에 마주친 사업장이다.
- 본PF전환, 브릿지론 만기연장이 어려운 사업장
- 토지매입 완료, 사업인허가 완료 또는 완료에 제한이 없는 사업장
- 본PF라 하더라도, 기존 채무 탕감이나 재조정, 재구조화시 사업성 회복이 가능한 사업장 (금융조건 완화)
- 본PF라도, 할인분양시 기존 원리금과 추가조달한 원리금 회수가능 사업장
- 도심에 위치한 시장성 있는 물건 (공동주택, 오피스, 상가 등)
-브릿지론기준 500억~2,000억
-1군 시공사의 지급보증, 매입확약, 책임준공 등 사업참여가 확정된 사업장
#3. 저런 사업장들이 정말로 캠코 펀드를 필요로 하는 걸까?
사업성에 대한 판단은 금융기관마다 다를수 있지만. 저정도 그물에 걸렸을때 걸리는 사업장들은 꼭 캠코가 아니더라도 민간 내에서도 해결이 가능하지 않을까? 지금 당장이 아니라해도. 말이다.
당장 1분기에 시행한 정상사업장 보증지원(HUG, 주금공), 준공전미분양 보증대출(HUG), PF-ABCP전환 보증을 통해 다들 한숨을 돌렸다.
시절이 하 수상하다하여도 다같이 놀고있는 것도 아니고. 오히려 괜찮은 딜에는 다같이 모인다.
시차를 두더라도 시장 내에서 자율적으로 해결이 가능할 것 같은데 말이다.
저 정도의 사업장들을 정상화하기 위해서 은행의 팔을 비틀었어야 했을까?하는 의문이 든다.
은행의 사회적 책임을 강조할 것이였다면, 부실 저축은행들을 하나씩 넘겼던것 처럼 아예 주효한 프로젝트를 기획하는게 좋지 않았을까?
정말 복잡한 사업장들 말이다. 예를들면,
- 사업부지 확보가 완료되지 않았거나 (잔여매입대상 토지면적은 넓으나, 지주가 소수인 경우)
- 토지소유자와 사업인허가가 분리된 사업장이라거나,
- 분양보증으로 커버되지 않는 수분양자가 존재하거나
- 공정률이 애매하거나, 공사가 중단된지 오래되어서 대체시공사를 선정하기 어렵거나.
- 시행사는 이미 부도가 나서 연락두절되고, 협의대상조차 존재하지 않거나 만날수 없는 사업장도.
복잡 다난한 사업장은 많고 많은데. 정말 급속도로 어그러져서 금융기관은 손실처리를 하는 수 밖에 없는 사업장들 말이다.
그래야, 캠코나 민간GP의 전문성이 발휘될 수 있는 거 아닐까.
저 정도는 복잡해서야 캠코도 충분히 할인 된 가격으로 매입을 해올 수있고,
저 정도 사업장을 원했다면, 은행들도 당연히 좋아라 했을 것이다.
저 정도를 정상화시키면 최종적인 사업성과도 클 텐데 말이다.
그리고 애초에.
5대 금융지주에서 PF대출을 받을 수 있을 정도의 사업장?.. 사업주의 자금필요 금액이나 사업장 상태에 따라 은행부터 보험사, 증권사, 저축은행, 캐피탈사, 운용사 까지 가면서 금리도 올라가고, 수수료도 올라가고, 사업장 난이도 어려워지는게 당연하다.
5대 시중은행 외에도 다른 업권에서는 정말 정책자금을 필요로 할지도 모른다는게 개인적인 생각이다.
가이드라인이 아직 공식적으로 발표된건 아니니, 좀더 시간을 가지고 팔로업 해보자.
<세부내용 링크>
- 2023년 1월 말. 금융위 업무보고,금융시장안정화 대책 ( https://www.fsc.go.kr/no010101/79355?srchCtgry=&curPage=&srchKey=&srchText=&srchBeginDt=&srchEndDt= )
- 2023년 3월. 향후 PF 대응방안 ( https://www.fsc.go.kr/po010101/79535?srchCtgry=&curPage=&srchKey=&srchText=&srchBeginDt=&srchEndDt= )