부동산금융실무_ 부동산PF와 책임준공_법률 관계 & 쟁점들 (1/2)

 

 

 

어제 무궁화 신탁관련 뉴스를 쓰다가 보니, 신탁사 책준확약에 대해서 이야기 하게 됐고, 

사람들은 왜? 책임준공 미이행시, 시공사가 PF의 채무를 인수하는 약정을 하게 되는지 궁금했을 것 같다. 

 

우리에게 브랜드로도 익숙한 큰 시공사들을 생각하면, 굳이 왜?그렇게까지 하는건데?하는 의문이 들만큼. 시공사에게 많은은 부담이 전가되는 듯한 인상을 지울 수 없기 때문이다. 

 

 

그래서, PF에서 시공사의 책임준공을 한번 교과서적인 측면에서 정리해 보고자 한다. 

책임준공의 법률관계 관련한 주된 내용은 아래와 같다. 

 

아래의 내용은 법무법인 지평에서 발간한 "부동산PF개발사업법"이라는 책을 참고로 한 것이다.

팀원이 새로 들어오면, 항상 교과서처럼 보라고 권해주던 책이다. 정리가 잘되어있기도 하고, 최근에 개정판까지 나와서, 적절한 교재이다.

 

PF약정서를 쓰는 변호사들이나 알아야 할법한 책을 회사직원들에게 권한 이유는. 

PF는 일종의 계약이고 여러 당사자들간의 약속을 기반으로 하는 것이기 때문에, 법률적인 이해가 꼭 필요하기 때문이다. 당사자들간의 약속은 깨질수도 있는 것이고, 돈이 걸린 약속이 깨지게 되면 소송으로 갈 수 밖에 없다. 소송들은 판례를 남기고, 이후에 일하는 사람들은 판례를 참조할 수 밖에 없기때문이다.  

민법에 대한 학부생수준의 기초적인 이해만 있다면, 책의 내용을 이해하는 것은 그렇게 어렵지는 않다. 

 

1. 부동산PF와 책임준공

1) 책임준공의 개념

2) 완공보증(해외 Completion Guarantee)과 책임준공

3) 대출 약정에서 책임준공 문구의 주요 키워드

4) 책임준공의 상대방

5) 공사도급계약과 책임준공확약

 

 

2. 책임준공 미이행의 효과

1) 책준 미이행의 유형 : 이행거절

2) 공사지연과 손해배상책임

3) 공사불능 또는 이행거절에 따른 손해배상 책임

4) 손배책임의 범위, 손해배상의 예정의 필요성(손해배상예정과 위약벌)

 

 

하나씩 정리해 봅시다!

 

1-1) 책임준공의 개념 

PF사업에서 대주는 시공사에게 책임준공을 요구한다. 

책임준공이란 천재지변, 내란 등 불가항력적인 경우가 아닌한 어떠한 사유에도 불구하고 (no matter what happens), 시공사가 예정된 공사기간 내에 대상 건축물을 준공해야할 의무를 말한다.

 

분양률이 저조하거나 공사대금을 지급받지 못했다는 이유로 시공사가 공사를 중단, 포기하면 프로젝트 진행이 불가능해지고 대출원리금 회수에 지장을 초래하므로, 책임준공 의무를 부담시켜서 미리 시공사의 항변을 차단하는 것이다. 

 

통상의 PF대출금은 토지구입비를 초과하므로 대출금 회수를 위해서는 목적물이 완성되는 것이 중요하다.

 

분양에 실패한 경우에도 목적물이 완성된다면 할인매각 등을 통해 대출원리금을 회수 할 수 있기 때문이다. 

 

이는 국내 PF사업의 여건상 프로젝트 자체의 현금흐름을 통한 상환보다 시공사의 자력(신용)과 담보제공능력에 의존하는 경향이 강하고, 시공사의 여러 신용보강수단이 개발되면서 발생한 결과.

 

1-2) 완공보증과 책임준공 

책임준공은 해외PF사업의 완공보증, 완성보증이라는 개념을 차용하면서 시작된 개념이다. 

 

원래 완공보증이란 진짜PF가 비소구 금융(non recourse financing)으로서 사업 자체의 현금흐름으로만 대출상환자금을 마련하고 사업주는 직접 대출원리금상환 의무를 부담하지 않는 것이 원칙이나 

현실적으로 장래에 발생할 수익만을 담보로 대출이 불안하니, 대주가 사업완공에 대해 갖는 이해관계를 고려하여, 차주가 사업목적물의 완공을 통해 대출채권에 실질적인 담보룰 마련하겠다는 약속이 완성보증(completion guarantee)인 것이다. 

 

그런데 국내에서는 위의 와성보증처럼 차주가 대주에 대해 보증하는 것이 아니라, 건물을 짓는 시공사가 발주처인 차주와의 공사도급계약과 별도로, 대주에게 하는 형태를 가지게 되었다. 그래서, 대주 입장에서는 책임준공의무를 지급보증이나 채무인수처럼 대출채권 담보를 위해 시공사가 제공하는 신용보강으로 활용하는 인식을 갖게 된 것이다. 

 

 

1-3) 대출 약정에서 책임준공 문구의 주요 키워드

* 시공사는[기한]까지 책임준공을 완료한다 * 책임준공이란 천재지변, 내란, 전쟁 등 불가항력적인 경우를 제외하고는 공사비 지급지연, 민원, 사업계획 승인 여부 등 일체의 이유를 불문하고 [기한]까지 사업 건물을 준공할 의무를 의미한다.  *기타 조건 : 책임준공의무를 이행하지 않을 경우 채무인수 / 손해 배상 책임을 진다.

 

 

1-4) 책임준공의 범위

과거에는 "책임준공을 완료한다"정도로만 의무를 규정해 놓았으나, 그 내용과 범위를 구체화 하는 추세

 

- 문구 1안 

책임준공을 완료하고 주무관청으로부터 사업건물에 대한 사용승인필증을 득한다 

(임시사용승인이 아닌 최종적인사용승인까지가 의무 & 보존등기 의무는 시행사에게 있음)

 

- 문구 2안

건설업계에서 일반적으로 승인되고 있는 주의의무를 다하여 본건 시설물을 준공하고, 준공확인필증 또는 임시사용승인을 주무관청으로 부터 취득해야 한다. 

(현재의 일반적인 책준 문구 : 임시사용승인까지가 책준의무 & 보존등기 의무는 시행사에게)

 

- 문구 3안 

공사도급계약에서 정하는 바에 따라 본건 시설을 관계법령, 공사도급계약, 설계서, 시방서, 안전계획 및 품질관리계획, 예정공정표, 건설공사내역서에 따라 건설업계에서 일반적으로 승인되고 있는 주의의무를 다하여 본건 시설을 준곤하고, 관련 법령이 정하는 바에 따라 준공인가 및 사용승인을 받은 후 사업부지와 본건 시설에 대한 보존등기를 마쳐야 한다. 

 

 

 1-5) 책임준공의무의 상대방

책임준공 의무는 시본적으로 시공사가 대주에게 부담하는 의무이다. 

 

그런데 여러 사업주체의 이해관계가 걸린 사업특성상, 대주가 아닌 당사자가 책임준공의무를 요구하는 경우가 있었다. 

바로 수분양자!

 

분양계약에 시공사와 시행사가 공동으로 날인하고, 분양대금 납입계좌도 시공사와 시행사가 공동명의이먀, 시공사 명의의 책임보증서가 인쇄된 분양광고문이 분양계약 체결시 제공된 사안이었다. 

 

이 경우 시공사의 책임준공의무를 인정한 사례(부산고법 2006나8191), 부정한 사례(서울고법 2007나762223) 모두 있었으며, 의견이 통일되어 있지 않다. 

 

이는 분양계약의 당사자가 아닌 시공사가, 수분양자에 대하여 책임을 질 수 있는 특별한 사정이 문제된 경우로서 구체적 사안에 따라 판단이 달라질 수 있다. 

 

* 2024.12현재, 일반적인 개발사업은 대부분 신탁회사를 활용하여 진행되기 때문에, 위와같은 특별한 경우 (시공사가 계좌 공동명의자가 된다거나) 하는 경우는 거의 없다. 그리고 분양광고는 거의 의사표시의 중요사항에 해당하지 않는 것이 보통이다. (분양광고에 속지 맙시다..)

 

1-6) 공사도급계약과 책임준공확약

위에서 말한 것과 같이, 시공사는 "여하한 경우에도 불구하고" 준공할 의무를 가진다고 했다. 

근데, 시공사의 귀책없는 사유 (시행사 부도나 회생절차개시, 공사대금미지급, 사업허가가 나오지 않을 경우, 민원, 하도급사와의 분쟁 등)에도 정해진 기한을 무조건 지켜야 한다면 (미이행시 채무인수/손해배상)이라면, 시공사는 좀 억울하지 않을까? 하는 생각이 든다. 과도한 부담인거 아닌가 싶기도 하고? 

 

 

근데, 대법원 판결은,

공사도급계약에서 책임준공의 예외사유를 정하고 있다고 하더라도 이는 "시공사가 시행사에 대하여" 주장 할 수 있는 것일 뿐, 금융기관에 대해서는 주장할 수 없다는 것이다.  

또한 사업약정은 기본적으로 개발사업에 대한 대출금이 정상적으로 상환될 수 있도록 약정당사자들이 필요한 업무분담과 책임을 정한 것이라는 점, 사업약정이 공사도급계약의 효력보다 우선한다고 약정한점 등이 그 근거라고 함 (대법원 2009다20628)

 

그래서 실무적으로는 책임준공 문구에, 시공사의 공사중단 및 미이행을 정당화하는 항변을 방지하기 위해 다양한 경우를 열거하는 방식을 취한다. 

예를들면 아래와 같은 문구이다. 

 

"천재지변, 내란, 전쟁 등 불가항력적인 경우를 제외하고는 사업인허가 지원, 차부의 부도, 지급불능, 회생절차의 개시, 공사도급계약에 따른 공사대금의 지급지연 등 차주 의무 불이행 분양울 및 임대율의 저조 비정상적인 건설 내지 금융환경 하도급업자 및 운송업자 등 제3자의 의무불이행, 노사분쟁 및 민원등  기타 여하한 사정에도 불구하고"

 

 

오늘은 이정도로 부동산PF와 책임준공의 법률관계에 대해 정리했고,

내일은 책임준공 미이행시의 법률관계과 쟁점(판례들)을 중심으로 정리해 보도록 합니다. 

오늘도, 오블완!