부동산금융실무_부동산신탁(1/4) _ 담보신탁 _ 분양관리신탁

 

 

지난번에 무궁화신탁의 경영개선조치 관련한 뉴스를 보면서, 부동산 신탁에 대해서 한번 교과서적으로 정리해 보자 싶었다. 물론 무궁화 신탁뿐아니라, 다른 신탁사들도 다같은 부동산업 중의 하나로서 부침을 겪고있긴하다. 

신탁사들의 건전성 뉴스는 꾸준히 뉴스로 나올꺼고, 예정된 새마을금고, 저축은행들에 이어서 이번에 신탁사들인것이다. 

어찌되었던, 이번 기회에 부동산 신탁사에 대해 정리하고 가자.  

 

지난번에 이야기 했듯이 부동산신탁사도 자본시장법상의 금융기관인데, 신탁법을 기초로 영업을 하는 회사이다. 

 

1. 신탁법을 기초로 영업을 하는 회사라는 말부터 들여다 보자.

 

 

신탁법상 신탁의 정의이다. 이걸 부동산신탁에 적용하면, 

- 위탁자(소유자)가 수탁자(부동산신탁사)와 신탁계약을 체결하고

- 부동산의 소유권을 수탁자에게 이전(처분행위)하고 신탁등기를 함. 

- 신탁 종료시, 신탁재산을 수익자에게 교부함

 

이 부동산 신탁등기의 성질에 대해서는 법적인 논리가 이미 정립되어있다. 옛날에 행해지던 명의신탁 뭐 이런게 아니고, 신탁법에 근거해서 사법적 관계가 정해지는 것이기때문에, 이건 따로 가서 검색해보시라. 

 

신탁의 법적 성질에 대해 논하는 것보다, 일상생활이나 실무에서 중요한건,

부동산 등기를 열람했는데, 소유자가 신탁사로 되어있으면, 

관할 등기소에 방문해서, 신탁원부를 발급해야 소유권 이전으로 인한 권리관계를 명확하게 알 수 있다는 것이다. 

아래그림에서 부기로 신탁원부 제2019-3575호 라고 적혀있는, 저걸 떼어달라고 해야 하는것이다. 

 

 

등기소에 가서 신탁원부를 발급하면 등기소에서 위탁자와 수탁자가 체결한 신탁계약을 준다.  

굳이 등기소로 가야하는 이유는, 대법원 인터넷등기소에서 신탁원부까지 열람이 안되기 때문이다. 

 

이거 인터넷열람만 안될뿐, 누구라도 가서 신청하면 발급해주는 것이니. 

등기소 방문하기 귀찮은게 아니라면, 대행서비스 같은걸 이용할 이유는 없다. 

 

그래서, 신탁원부(신탁계약)에서 뭘 봐야 하느냐. 

소유권이 이전된 신탁의 종류가 뭔지 보아야 하고, 

신탁계약은 사실 표준계약과 같이 거의 동일한 계약서이기때문에, 그 사업에 특정한 내용을 보기위해서는, 신탁 특약을 꼼꼼히 읽어야 한다. 

 

 

 2. 부동산 신탁의 종류

 

KB신탁 홈페이지에서 가져온 것이다. 

고객들에게 설명하기 위해서 책자의 형태로 아주 잘 만들어 놓으셨다. 

 

신탁의 목적, 즉, 부동산을 가지고 뭘 하고싶은 건지 그 목적에 따라 신탁의 종류가 

1) 개발을 하고싶은거면, 토지신탁 (차입형, 관리형)

(이건 내용이 좀 많고, 이걸 메인으로 하려는거라. 간단한 신탁들 부터 먼저 정리하자.) 

 

2) 담보를 설정하고 싶은거면, 담보신탁 (근저당권 대신, 수수료가 훨씬 저렴하다.)

 

법원에 납부하는 근저당권 설정 수수료가 0.4%인데, 몇백억 혹은  천억단위의 토지비가 들어간 개발사업이라고 생각해보라, 토지 근저당만 설정해도 그냥 날아가는 돈이 수억이다.

혹여 리파이낸싱이 할일이라도 생기면, 등기를 들었다 놓을때 마다 비용이 발생한다. 이 비용을 세이브 하기 위해서 담보신탁을 활용하는 것이다.)

 

물론 신탁에 의한 환가처분시 법적성질에는 차이가 분명히 존재한다. 

근저당을 설정한 부동산의 경매로인한 취득의 법적성질은 원시취득, 부동산 담보신탁에 의한 공매처분으로 인한 취득의 법적성질은 승계취득이다. 

 

부동산 경매업자들이 신탁된 부동산이 뭔가 위험한 물건인 것 처럼 이야기 하는 경우가 있는데, 어느 지점에서 그런 발상이 생겼을까, 추정을 해보자면 공매처분의 법적성질때문에 그런 주장을 하는 것 같기는 하다.

실제로 승계취득으로 인한 부담이 있는 것은 사실이다.

 

이건 경매로 물건을 낙찰받을 개인들을 대상으로 영업/수업을 하니까  그런말들이 있을 것 같은데,

내 집, 내 아파트의 담보대출을 받으면서 비용아끼겠다고 담보신탁을 설정하는게 아니라, 대형 부동산, 아니면 개발사업처럼 근저당권설정비용을 세이브하는 금전적 실익, 신탁의 파산절연효과 같은 목적을 고려해서 정한 것이라. 

(브릿지론 담보신탁 같은 경우) 

 

아파트 같은 경매물건을 찾으시는 경매초보분들은 그저 신탁부동산은 경매보다 부담이 더 있다더라.로 여전히 인식하시면 될것 같고. 

아파트를 짓기위한 사업부지를 고려하는 시행사 직원라면, 에상되는 부담이 본인들이 해결할 수 있는 부담인지 아닌지 확인하셔야 겠다. 다들 잘 알아보고 입찰에 참여하는 것이기때문에 그게 공매가격에 포함되어 있기도 하니까, 나만 모르고 높은 가격으로 입찰에 참여하는 일은 없어야 겠지.. 해결한다는 건 곧 돈을 의미하는 거니까. 

 

 

 

3) 부동산의 관리가 목적이면, 관리신탁

말그대로 부동산의 관리를 위해서, 실물부동산의 임대관리이든, 물적시설관리, 세무적인 관리를 모두 포함한다. 

소유자가 국내에 거주하지 않거나, 고령이어서 관리가 힘드신 경우. 

임대관리는 믿고있는 인근의 중개업자에게 맡기고, 물적관리는 현장소장님에게, 나머지는 세무사에 맡기는 것을, 부동산신탁사에서 전문가들이 일괄로 다 해준다는 것이다. 

 

음... 옛날이야기 이기는 하지만, 강남역 인근의 오피스텔들, 몇십채씩 굴리는 부동산들도 있어서, 무슨 중개업자들이 돈이 그렇게 많아? 했는데. 임대관리해준다는 건데, 수익형부동산으로서 소유자에게 일정 % 수익 맞추어 주고 나머지는 중개업자가 먹는다.. 뭐 그런 이야기를 들었다. 그런거 성매매 업소로 돌리는 경우들도 많았다.

 

다들 생각지도 않아서 모를수도 있으신데.. 우리나라에서는 성매매에 장소를 제공하는 사람도 관련법에 의해 처벌받을 수 있다. 실제로 서울시내 꽤 큰 모 호텔 사장님. 실형 살게된 경우 본 적 있다... (성매매에 장소제공하면 처벌받는 건 지금도 동일!)  

 

4) 부동산 처분(매각)이 목적이면, 처분신탁

이것도 관리처분과 비슷한 이유이다. 실무를 하면서도 가장 보기 어려운 신탁중에 하나이다. 

 

 

 

5) 분양관리신탁

 

이게 일상생활에서 가장 많이 접하는 신탁의 종류이다. 

아파트나 상가나 지산이나 뭐가 되었든(빌라 빼고) "분양계약"이라는 걸 한번이라도 써본 사람들은 알것이다. 

내가 입금해야 하는 거래상대방이 000신탁사 명의의 통장으로 입금해야한 다는 것을. 

 

이건 뭐냐고 물어보면 돌아오는 대답은, "납부하신 분양대금을 시행사계좌가 아니라 신탁사에서 안전하게 보관, 관리, 사업비로 사용하기위해서 그렇습니다."라는 종류의 답변이 돌아온다. 

 

이건 "건축물분양에 관한 법률"때문에 일정 규모 이상의 부동산을 준공전에 선분양하려고할때, 관할 구청에 분양신고가 의무이고, 건물이 2/3이상 지어지지 않은 상태에서도 선분양을 하려면 신탁된 물건이어야만 가능하기 때문이다.  

 

건분법은 2000년대 초반에 동대문에 구좌상가 분양사기가 아주 엄청 크게 있었어서 그 이후에 생겨난 법률로 알고있다. 

하나의 물건을 두명, 세명에게 파는 이중분양도 있었고, 수령한 분양대금을 그냥 인마이포켓해서 문제가 되기도 했고 이런저런 사고사고가 많다보니, 수분양자를 보호하기 위해서 생겨난 것이다. 

 

지금도, 건분법 적용대상이 아닌 빌라같은 경우에는 분양사기가 발생할 여지는 충분히 있다.

(몇개동이 붙어있는 큰 빌라단지의 경우에도 주택법 적용을 받지 않기위해, 토지소유자를 여러명으로 쪼개서 건축허가를 받고 지을수도 있어서, 큰 빌라단지라고해서 안심할수 있는 일은 아니다.) 

 

그럼 건축물 분양에 관한 법률 중요 조항 보고갑시다. 

 

 

 

아무튼 위와 같은 법률 때문에라도 분양관리신탁이라는 것이 생겨났는데, 

신탁사 분양계약을 체결하더라도, 분양계약의 주체는 분양대금납부 계좌 명의인인 신탁사도 아니고, 아파트 브랜드를 가진 시공사도 아니고, 바로 시행사와 수분양자간의 매매계약인 것이다!

이게, 똑같이 신탁사랑 계약체결을 하는 데, 관리형토지신탁인 경우랑, 분양관리신탁의 가장 큰 차이점이다. 

 

근데, 이제 분양관리만 신탁사에 따로 맡기는 경우는 이제는 거의 없고, 대부분 관리형토지신탁의 일환으로서, 신탁사와 분양계약서를 쓰고, 신탁사 명의의 사업계좌로 입금을 하는 방식이다. 건분법은 법률을 보듯이, 신탁의 종류에따라서 적용되고안되고가 아니라, 다 적용되기때문에. 

 

동그라미 원문자 숫자를 순서대로 따라가면, 5번인 분양계약은 건설회사도 신탁사도 수분양자와 화살표로 연결되어있지 않다. 

그리고, 신탁사를 통해서 뭔가 투명하고 체계적으로 진행되는것 같은 분양계약도, 그 계약서 내용은 잘 읽어봐야 한다.

 

신탁사나 시행사는 수분양자편이 아니다. 법령을 위반하지 않고, 허용된 범위안에서는 사업에 원할한 추진에 포커싱 & 대리인에 불과한 신탁사의 면책이 가미되어있기 때문이다. 

예를들면 내부 마감수준이나, 면적변경이 없는 범위내에서의 구조변경, 계약의 해지해제 가능시점 같은 문구들 말이다.

 

그럼 분양계약서 문구가 마음에 들지 않으면 수정을 요구할 수 있을까? 현실적으로는 불가능하다고 보아야 할 것이다. 

싸우겠다고 덤비자면, 약관으로 공정위 제소 정도?...

 

 

신탁의 종류는 이러하다. 이외에도 부동산 신탁사에서 하는 일은 

부수업무 : 대리사무, PFV자금관리, PFV자산관리, 컨설팅 등

겸영업무 : 부동산투자회사(리츠) 자산관리업무 (AMC : 한마디로, 리츠 운용사)를 하기도 하고, 

요즘은 "하이브리드" 라고 부르면서 정비사업으로 먹거리를 옮겨가고 있는 상태이다. 

 

 

오늘은 여기까지 하고, 

내일, 차입형 토지신탁, 관리형토지신탁, 요즘 말하는 하이브리드형 정비사업에 대한 내용 정리해 봅시다. 

이만, 오블완!