부동산금융실무_부동산PF와 책임준공_미이행시 법률관계 & 쟁점(2/2)

 

 

오늘도 어수선한 시국이지만, 나도 내할일을 꾸준히 할뿐. 

어제에 이어서, 오늘은 부동산PF에서 책임준공의 미이행에 관련 법률관계와 쟁점을 정리해보자. 

 

1. 부동산PF와 책임준공

1) 책임준공의 개념

2) 완공보증(해외 Completion Guarantee)과 책임준공

3) 대출 약정에서 책임준공 문구의 주요 키워드

4) 책임준공의 상대방

5) 공사도급계약과 책임준공확약

 

위 목차 1의 내용은 어제 포스팅에 있으니, 아래 링크를 참조해 주시고

https://anotheralpha.tistory.com/106

부동산금융실무_ 부동산PF와 책임준공_법률 관계 & 쟁점들 (1/2)

 

오늘은 아래의 목차 내용을 정리해 봅시다. 

 

2. 책임준공확약 미이행의 효과

1) 책준확약 미이행의 유형 : 

2) 공사지연과 손해배상책임 

3) 공사불능 또는 이행거절에 따른 손해배상 책임

4) 손배책임의 범위, 손해배상의 예정의 필요성(손해배상예정과 위약벌)

5) 책임준공확약 미이행 손해배상채권, 기촉법 적용 대상여부

 

 

2. 책임준공 미이행의 효과

2-1) 책임준공 확약 위반의 유형

-이행지체 : 시공사가 예정된 기한내에 준공을 못한 경우

-이행불능 : 시공사가 회생이나 파산절차에 들어가 공사능력을 상실한 경우

-이행거절 : 책준의무 이행이 가능한 상황임에도 그 의무의 내용을 다투거나 공사대금의 미지급을 이유로 공사를 중단하고 유치권을 행사하는 경우

 

 

 

2-2) 공사지연과 손배책임

예정된 기한보다 지연되어 준공된 경우에는 어떻게 처리해야 할까?

실무적으로는 예정된 공사기간보다 지체되거나 공사 자체가 불능에 빠지는 경우 손해배상을 구하는 방식으러 권리를 행사하는 경우가 많음. 

다만, 책준확약의 지연배상은 대주의 손해와 인과관계가 확정되어야 하는 문제가 있다.

공사도급계약의 지체상금과 구별되는 부분이다.  

(물론, 손해배상을 구한다는 것도 손배청구 소송을 한다는 의미이니, 소송비용은 소요된다.)

 

약속된 준공기간을 도과하였으나 대출만기일이 도래하지 않았고, 대출약정상 시행사가 이자도 제때 지급한 경우라면 책임준공확약위반에 따른 대주의 손해를 특정하기 어렵다. 

 

대출만기일이 지난 다음에 준공이 되었더라도 경기침체로 분양이 저조한 경우라면 인과관계에도 다툼이 생길 수 있다

(대주 손해의 원인이 공사지체때문인지, 미분양으로 인한 손해인지 인과관계 구분에 대한 다툼 말이다)

 

즉, 시공사의 귀책이 없었거나, 대주 손해가 시공사의 책준확약 미이행과의 인과관계가 인정되지 않는다면, 손배책임이 발생하지 않을 수도 있는 것이다.

 

그래서 손해배상보다는 채무인수 확약이 더 강한 신용보강이고,

"손해배상액의 예정"도 좋지만 "위약벌"로 대출약정을 구성하는 것이 추후를 생각했을때 대주입장에서는 더 유리 할 수 있다. 

 

 

 

그럼 왜 책준미이행의 효과를 손해배상으로 구성하는 경우가 많을까? 특히, 신용도 높은 대형 건설사의 경우 말이다. 

PF대출을 주선자문하는 사람들도 손해배상보다 채무인수가 좋다는건 다 안다. 

하지만 시공사 법무팀에서 손해배상으로 하라고 하니까 손해배상으로 하는 것이다.

손해배상은 "소송을 통해서" 손해의 발생을 주장하는 "대주가 입증책임을 지는 것"이니까, 시공사 입장에서는 어떤 일이 일어날지는 모르지만 일정한 경우에는 채무를 지지않을 수 있는 길도 열려있는 것이기 때문이다. 

 

대주도, 주선자문인도 알면서도 (즉, 소송이 발생할 수 밖음을 알면서도) 대주도 눈을 반쯤 감고, 믿는 것이다. 

큰 시공사가 자신의 신인도를 훼손하면서 까지 책준의무를 이행하지 않거나, 손배소송에서 무리한 주장을 하지 않을 것이라는 믿음으로.. 

 

 

 

2-3) 공사불능 및 이행거절에 따른 손해배상책임 

 

실무상 이행지체의 경우는 그래도 건물이 다 준공이 되어서 다행인 경우이다. 오히려 큰 분쟁은 시공사가 책준 확약의 이행불능 또는 이행거절 때문에 대주가 손배소를 하는 경우이다.  

 

결론만 보면 계속 반복되는 결론인 것 같지만, 대법원은 (2009다 20628)

시공사의 책임준공의무가 금융기관의 대출에 대한 실질적인 담보의 역할을 하고 있고, 개발사업약정에 "개별약정보다 개발사업약정의 효력이 우선한다"라고 규정한 점을 근거로, 

시공사는 공사도급계약에도 불구하고 건물을 책임준공할 의무와 사업시행권을 인수할 의무가 있다고 본 것이다. 

 

 

2-4) 손해배상 책임의 범위

 

손해 배상 책임의 범위에 대한 대법원 판례는 없다. 하급심인 서울중앙지법의 판결은 존재(2013가합500447)하고, 아래의 통상손해와 동일한 내용이다. 

 

실무상 책준 미이행에 따른 손해, 즉, 통상손해는 

담보시설이 완공되었을 경우의 가액을 한도로 / 대주가 상환받지 못한 대출원리금 상당액을 /

책임준공확약 위반의 통상손해로 본다. 

 

이는 또 반복되는 이야기이지만, 시공사가 자신의 책임과 비용으로 약정된 기간 내에 건물 준공을 마치고 대주는 그 건물을 담보로 하여 매각대금 등으로 대출원리금을 회수할 것이 당사자 사이에 합의되었다는 전제가 들어 있는 것이다. 

(은행이 난 부동산 개발사업 모르겠고, 무조건 건물 준공해줘. 완성된 담보물이 있어야 내가 경매넣어서 채권회수 하니까. 이거.

 

실무상 책임준공의무의 담보적 성격을 전제로 시공사가 책임준공 확약을 위반할 경우 대주에게 일정한 금액의 손해를 배상하도록 하는 방법이 고려될 수 있다. 

하지만, 손해배상의 예정은 법원의 직권으로 감액될 수 있다는 점을 고려하면 위약벌로 합의하는 방식도 가능하다. 

 

 

2-5) 책임준공확약 미이행 손해배상채권, 기촉법 적용 대상여부

시공사의 책임준공 의무(미이행시 손해배상)가 기촉법에 따른 신용공여에 해당하여 워크아웃시, 고려대상 채권인가? 

결론 : 그렇다. (=채권 재조정의 대상이 됨 & 채권행사 제한)

 

이유 :

- 쟁점의 원인 : 책임준공의 문구를 보면 알겠지만, 건물을 완공하겠다는 "하는 채무"의 성격을 가지고 있어서 자금을 직접적으로 주는 것과 같은 통상적인 신용공여와 차이가 있기때문에.

 

- 1심 : 신용공여를 좁게해석하여, 책임준공 미이행으로 인한 손해배상채권이 발생하여도 기촉법에 따른 관리를 받는 채권이 아니라고 함 (기촉법에 따른 채권행사 제한, 새로운 신용공여 의무 없음)

 

-2심 : 책임준공의무는 대주단에게 있어 중요한 담보이고, 대주단이 대출을 해준 이유는 "경제적 신용과 시공능력을 갖춘 대기업인 시공사가 책임준공의무에 따라 시설을 완공하거나 이 사건 대출원리금 상당의 손해배상을 할 것"을 기대하였기 떄문이라는 점도 고려하였고, (책임준공약정의 기능, 경제적 실질, 관련 당사자들의 책임준공약정에 대한 인식을 고려)

 

또 기존의 시행사에 대한 연대보증도 채무 탕감대상이었기도 하고, 

기촉법에 따른 절차 진행시, 책준 미이행에 따른 손해배상채권을 가진 금융기관만 온전히 그 채권을 행사할 수 있게된다면, 다른 채권금융기관과의 형평의 문제도 발생하기에. 

 

기촉법 절차 적용을 받는 채권이라는 판결 (즉, 대주단이 가지는 책준 미이행에 따른 손해배상채권도 기촉법에 따라 채권행사가 제한, 채권재조정 될 수 있는 채권이라는 말)  

 

-대법원 : 원심(2심)판결 확정

 

 

이상 끝! 이로서 2회에 걸친 부동산PF의 책임준공 관련 법률관계를 정리함. 

도움이 되는 부분이 있었길 바라고. 이만 오블완!