부동산금융실무_부동산신탁(3/4)_부동산신탁과 관련한 법적 이슈들

 

 

이번 부동산신탁 시리즈에서 이야기했듯이 신탁법은 어주 오래된 법률이다. 그래서 관련된 판례도 많아서, 의문이 있을법한 내용을 정리하고, 실무상의 처리도 어떠한지 정리해 보자

 

 

1. 담보신탁 : 대주의 우선수익권과 금전채권의 부종성

 

말이 어려운데. 간단히 구어체로 풀어쓰면,

브릿지론을 하면서 담보신탁을 활용했다가, 부실이 나서 브릿지론 채권을 매각하려고 할때, "대출"이라는 내용의 금전채권과 신탁의 우선수익권은 동시에 움직이는게 아니라, 법리상으로는 분리된다는 것이다. 자동으로 금전채권의 양수도에 따라가는 것이 아니라는 것(부종성)이 대법원 판례이다. 

 

"특별한 사정이 없는 한 우선수익권은 경제적으로 금전채권에 대한 담보로 기능할 뿐 금전채권과는 독립된 신탁계약상의 별개의 권리가 된다. 따라서 이러한 우선수익권과 별도로 금전채권이 우선수익권이 금전채권에 수반하여 제3자에게 이전되는 것은 아니고, 금전채권과 우선수익권의 귀속이 달라졌다는 이유만으로 우선수익권이 소멸하는 것도 아니다"라고 판시해서, 우선수익권의 담보신탁계약상 피담보채권에 대한 부종성을 명시적으로 부정하고 있다. (대법원 2017.6.22선고, 2014다225809 전원합의체)

 

이 2017년도의 대법원의 판례대로라면, 브릿지론을 양수해올때 금전채권에 대한 양수도계약과 별도로 담보신탁의 우선수익권자 변경도 별도로 이루어 져야 한다는 의미이다. 

 

하지만 실무적으로 부동산신탁의 담보적 성격을 고려하여 대출채권과 함께 우선수익권을 양도하는 것이 일반적이고, 이런 내용은 이미 신탁계약에 반영되어 있다. 따라서 신탁부동산 NPL이라도 금전채권과 담보기능을 하는 우선수익권을 같이 움직이는 것이 일반적이다. 

 

2. 신탁부동산 매각 등기실무 상 : 이해관계있는 제3자의 승낙 입증서류 요구

 

담보신탁에서 대출약정에 따른 기한의 이익을 상실한 경우, 위탁자(소유자)의 동의없이 1순위 우선수익자의 요청으로 수탁자(신탁사)가 공매 또는 수의매각의 방법으로 신탁부동산을 처분할 수 있다고 규정하는 경우가 일반적이다. 

일반적으로 순위가 다른 우선수익자가 여럿인 경우에는 신탁계약에 수익자의 의사결정 방법에 대해 구체적으로 명시가 되어있다. 

 

근데, 신탁부동산의 처분에 따른 부동산소유권등기 이전 절차에서, 

등기관이 "등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 입증서류"로서 수익자, 우선수익자의 동의서를 요청 할 수 있다. 

 

따라서, 1순위 우선수익권자 이외에 등기상 이해관계있는 제3자들의 의사결정 방법에 대해 명시적으로 기재해 놓아야 한다. 예를들면 아래와 같은 내용들이다. 

- 1순위 우선수익자에게 신탁부동산 처분 요청 권한이 있다는 점  

- 1순위 우선수익자의 동의만으로 신탁부동산 처분이 가능하다는 점

- 위와 같은 내용이 명시되어있는 경우, 수탁자(신탁사)는 2순위 우선수익자 등 기타 다른 당사자(대표적으로 수익권자(시행사)의 동의가 없어도 1순위 우선수익자의 동의만으로 신탁부동산 처분 및 부동산소유권이전등기 절차 진행이 가능하다는 점

 

이경우에 실무적으로 후순위로 참여한 2순위 대주의 입장에서는 본인들의 의사결정에 반해서 신탁부동산이 처분될 수 있어서 (담보물 환가시, 1순위 우선수익자는 변제받고 나갈수 있으나, 본인들은 그렇지 못한 경우) 다른 방법을 강구해야할 필요가 있는데, 1순위자 요청만으로 공매가 진행된다면, 시기를 놓칠 수 있다. 

그래서, 반대로 대출에 후순위 참여자는 이를 감안하여 신탁계약서를 작성해야 한다. 

 

3. 담보신탁의 관리형토지신탁으로 직접 전환 가능성

 

예전에는 사업초기 즉, 토지매입단계에서는 담보신탁을, 본PF 단계에서는 관리형토지신탁으로 전환하는 경우가 많았으나, 최근에는 사업초기부터 관리형 토지신탁으로 진행하는 경우가 많다. 

 

이유는, 위탁자(소유자 = 사업시행자)의 제3 채무자들 때문에, 

관토로 갈아타기위해서 담보신탁을 해지하는 경우에, 외견상 일시적으로 사업부지에 대한 담보채권이 소멸해서 위탁자(소유자)의 책임재산으로 복귀했다고 보여질 수 있어서, 사해신탁 주장가능성이 높아지기 때문이다. 

 

그리고, 담보신탁해지이후 관토로 신탁사로 다시 소유권이 이전되는 사이에, 사업부지에 대한 제3자의 가압류 등 권리행사 가능성을 완전히 배제할 수 없기때문이다. 

 

두번째 이유는 순전히 이론적인 논리이다. 등기를 들었다 놓는 사이에 제3 채무자가 가압류 등 다른 등기를 할 수 있다는 것인데, 이는 등기의 접수 순서에 따라 등기가 이루어지는 것이기 때문에, 실무적으로, 담보신탁해지로 인한 소유권이전등기신청과 관토로 인한 소유권이전등기 신청을 동시에 하고, 등기접수번호를 연번으로 부여받는다.

따라서, 법무사가 고의로 텀을 두는 것이 아닌 이상, 이런 일은 잘 발생하지 않는다. 

 

이론적으로라도 발생할 가능성 마저 없애고 싶다면, 그냥 돈을 더 주고 토지매입 단계부터 관토를 활용하면 된다. 

 

사해신탁의 이슈라는 건, (제3 채무자의) 돈을 갚지 않기위해 재산의 소유권을 돌려놓기 위해 신탁을 했으니, 그 신탁은 원소유자인 시행사에게 돌려져야 한다고 하는 주장인데, 사해신탁에 대해서는 유구한 판례들이 있어서, 외견상 그리 보인다해도 실제 사해신탁으로 해석될지 여부는 구체적인 내용을 보아야 한다. 

그냥 관토로 하는게 속편하다. 제3 채무자는 언제나 발생하는 거니까. 

 

4. 관토에서, 사업시행자의 소유권이전등기청구권에 대한 가압류 가능성

 

시행사의 다른 채권자는 자신의 채권회수를 위해서, 시행사가 가질 수 있는 모든 권리에 대해서 가압류를 걸어놓는다. 

 

사업시행자의 소유권이전등기청구권에 대한 가압류라는 건, 신탁이 종료되면 신탁재산인 부동산 소유권이 원 소유자신 위탁자(시행사)에게 회복이 되는데, 위탁자가 가진 이 소유권이전등기청구권에 대해서는 가압류를 거는 것이다 

가압류 신청은 가능하고, 실제로 가압류가 이루어 지기도 한다. 

 

하지만, 관토는 담보신탁과 달리, 기한의 이익이 상실되지 않더라도 수탁자의 명의에서 제3자로(예를들면 수분양자) 바로 소유권이전이 가능하고, 사업시행자에 대한 소유권이전등기를 회복할 필요가 없다. 

관토는 대내외적으로 소유권이 신탁사에게 이전된 것으로 보는게 판례의 입장이기 때문이다. 

 

따라서, 시행사의 다른 제3 채무자의 가압류를 해소하지 않고 신탁부동산을 처분하여 사업을 종료할 수 있으므로, 이 가압류는 법적논리로도, 실무적으로도 사업진행에 크게 문제되지 않는다. 

 

5. 회생절차, 워크아웃절차에서 관토 수익권 행사

 

회생 및 워크아웃절차에서 근저당권, 질권, 양도담보권 등 일반 담보권의 경우 채권자는 담보에도 불구하고 채권액이 조정될 수 있다. (채무자 회생 및 파산에 관한법률 제193조, 기촉법 17조)

 

반면에, 

"채무담보를 위해서 자기소유 부동산을 수탁자에게 수탁하고, 그 수익권을 채권자에게 부여한 위탁자에 대하여 회사정리절차가 개시 된 경우, 채권자가 가지는 신탁부동산에 대한 수익권이 정리계획의 영향을 받지 않는다" 라는게, 대법원 판례이다. 

 

즉, 신탁부동산에 관한 수익권은 회생절차와 별개로 행사할 수 있다.

이런면에서는 담보신탁이 더 유리하다. 

 

물론 회생담보권도 담보가액 이내에서 알아서 회수받아가고, 잔여채권에 대해서는 일반적인 회생채권으로 주장하지 못하는 것이 실무이다. 어찌되었든 담보가액 이내에서만 환가가 가능하니, 경제적 실질이 동일하게 보일 수 있으나, 일반적인 근저당권자인 경우에는 회생절차의 진행을 기다려야 하는 문제가 있다. 

 

회생절차 진행을 기다린다는 말은, 일단 회생신청이 접수가 되면, 회생을 신청한 회사의 모든 자산에 대한 처분분기가처분이 회생계획의 접수와 동시에 나온다. 

이후에 회생채권을 신고하는 기간, 회생채권/회생담보권을 인정하는 절차, 담보권자이지만, 회생계획의 일부로서, 회갱계획의 확정이 될때까지 기다려야 하는 것이다. 그 시간이 짧으면 6개월, 1년은 걸린다. 

 

어짜피 담보물의 가치 이내에서밖에 회수하지 못하는 것인데, 일단 꼼짝마 상태가 되는 것이니. 담보신탁이면 그냥 공매처분해버리면 되는 간단한 회수방법이 대주에게 더 유리할 수 있다. 

 

아, 그리고, 저 대법원 판례는 담보신탁에 관한 것이나, 관토에도 동일하게 적용될 수 있다는게 일반적인 의견이다 (대법원 판례는 없다)

 

그리고 기촉법에는 (제3자가 제공한 담보)를 제외하는 규정이 없고, 주채권은행을 중심으로한 협의회와 감독당국이 진행하는 것이기때문에, 정책적으로 일반 담보권(근저당권, 질권)이든 담보신탁/ 관토 수익권이든 수익권의 행사를 제한 받을 수는 있다. 기촉법이 제일 무섭다.. 대마불사 논리도 좀 이젠...

 

아무튼 이렇게, 부동산신탁에 관한 법적 쟁점들까지 정리해 보았다. 

부동산신탁에 대해서는 생각보다 정리가 빨리 끝났다. 시리즈로 4개 아티클까지 쓸것 같았는데, 3개로 내용이 끝나네. 

혹시 신평사들의 산업레포트 열람이 가능하면, 신탁사 전반의 최근 재무현황을 살펴보는 걸로 4편을 쓰던지, 자료를 못구하면, 3편으로 끝내는 걸로!ㅎㅎ

(신평사 리서치 자료들이 죄다 유료가 되어서.. 자료는 못구함.. 3편으로 끝!)

 

블로그 100일 글쓰기 목표달성이 얼마남지 않았는데, 막판에 오니, 매일 글쓰는게 더 어려워진다!ㅎ

그래도 연내에 꼭 100일 글쓰기를 달성하기 위해! 오블완!