부동산금융실무_부동산PF NPL _ 시행사 디폴트 (2/4)

 

 

어제에 이어서, 이제 부동산개발사업과 관련된 주체들이 도산절차에 들어가는 경우 어떤 이슈들이 발생하는지 보자. 

 

1. PF의 디폴트 

 

시행사의 도산도 채무불이행(디폴트) 사유의 하나이다. 

이전에 페이먼트 디폴트와 테크니컬 디폴트에 대해 구분했던 것 처럼. 

우리나라의 PF약정들도 페이먼트 디폴트(당연 기한이익 상실사유)와 테크니컬디폴트(기한이익 상실 선언사유)로 구분하여 약정서를 구성한다. 큼직큼직한 디폴트 사유들을 구분 정리하자면

 

1) 당연 기한이익 상실사유

- 원리금 지급  불이행

- 차주(시행사) 또는 시공사 부도

 

2) 기한이익 상실 선언사유 

- 인출선행조건, 준수서약(커버넌트) 위반

- 프로젝트 완공지연

- 시공사의 책임준공의무 미이행

- 사업관련 계좌 또는 시행사 재산에 대한 압류, 가압류 후, 일정 기간내에 이를 해소하지 못한때 

- 시공사 신용등급이 없어지거나, 회사채 어음 등급이 일정수준 미만으로 조정된 때 

 

3) 디폴트 발생의 효과 (각 관계자에 대하여)

3-1) 대주 

: 대주는 대출의무가 소멸한다. 이미 나간 대출에 대해서는 기한의 이익을 상실시키고, 미인출금액이 있어도 집행할 필요가 없다. (당연)

: 채권 확보 (즉시 변제청구, 대체 시행사 선정, 담보처분, 강제집행 등)

 

3-2) 차주(시행사)

: 기한의 이익 상실로 대출원리금 등 변제

: 시행권 포기 및 양도

 

3-3) 연대보증인

: 연대보증 채무 이행

 

3-4) 시공사

: 채무인수

: 시행권 양수

 

3-5) 수분양자

: 분양계약 해제 (사업약정에 따른 시행권 양수가 원만히 이루어질 경우에는 분양계약 유지)

 

3-6) 신탁사

: 우선수익자(대주)의 요청에 따른 공매 절차의 진행

 

3-7) 주택도시보증공사

: (주택분양보증의 경우) 분양의 이행 또는 분양대금의 환급 (to 수분양자)

: (주택사업금융보증의 경우) 미상환 대출원리금 변제 (to 대주)

→ 보증사고 발생 이후 시행권 및 담보권 우선획득

 

 

오늘은 가장 많이 발생하는 시행사의 부도편. 

 

시행사가 부도나면 애초에 PF약정을 할때 징구하였던

시행권포기, 시행사 주식에 대한 주식근질권, 사업인허가 명의변경 등의 절차를 진행한다. 

이외에 고민해볼 수 있는 상황은

 

 

 

2. 사업시행권 포기 및 양도

1) 포기의 대상이 되는 시행권의 내용

사업부지, 지상건축물, 사업인허가, 부동산신탁계약상 위탁자의 지위, 분양권 기타 분양계약에 따른 수분양자에 대한 권리, 기타 제3자와의 계약상의 지위 등으로 구성됨. 

(시행권을 양도한다하여도 대주와의 관계에서의 금융계약상 차주의 책임이나 의무는 이전이 유보됨.)

 

2) 사업인허가권 양도

사업인허가 명의변경을 위해서는 원칙적으로는 시존 사업인허가 명의자인 시행사의 협력이 필요하다. 

시행사가 협조하지 않으면, 사업부지 소유권가 인허가가 분리되어 사업부동산의 가치가 떨어질 수 있으니까. 

 

이를 위해 제소전화해조서를 받는 방법, 인허가명의변경에 필요한 서류를 작성할 수 있는 권한을 위임받는 방법도 있으나, 제소전화해조서는 집행문 부여받는게 어려운 경우가 많아서. 

결국, 사업시행권 이전에 필요한 서류를 미리 받아두게 된다. 

 

시행권 이전에 필요한 서류를 미리 받아두는 경우라 하더라도, 시행사로부터 매3개월마다 법인인감증명서를 새로 받아서 챙겨두어야 하고, 시행사가 법인인감을 변경하는 경우에는 새로 사업시행권 이전 서류를 써야 하는 문제가 발생할 수 있다. 

 

 

3. 지급보증이나 채무인수를 제공한 시공사와는 어떻게 되는 것인가? 

 

시행사 부도가 되면, 시공사의 채무인수는 "채무의 동일성이 유지되면서", 채무가 인수인에게 이전되는 것이고 별다른 법적인 이슈는 발생할 것이 없다. 

(이걸 위해서 채무인수를 세운것 아니겠는가...)

 

다만, 회생절차에서는 위에 쓴것처럼 시공사에대한 채무인수 요구를 할 수 있지만

워크아웃 절차에서는 감액 또는 유예가 발생할 수 있다.

이는 어제 이야기 한것 처럼 기촉법에 관련한 규정이 없기 때문에 협의회의 의결에 따르는 것이라 그렇다. 

 

 

2. 신탁을 통한 사업부지 매각

 

회생절차나 워크아웃에서는 근저당권, 질권, 양도담보권은 담보에도 불구하고 채권액이 조정될 수 있다 (채무사회생법 193조, 기촉법 17조)

 

그런데 부동산 개발사업은 대부분 부동산신탁을 해두었기 때문에, 

신탁부동산은 시행사, 시공사의 회생절차와 무관하게 신탁계약에 따라 처분, 환가하여 우선수익자에게 수익지급이 가능하다. 

이는 법적 이론 및 판례의 입장이 동일하다. 

 

3. 허그보증 (주택도시보증공사)

PF에 대한 허그의 보증상품은 크게 두가지이다. 금융보증(to 대주)과 분양보증(to 수분양자)

1) 주택사업금융보증

이건 시공사 채무인수 보다, 대주가 가장 좋아하는 방법이다. 간단하니까. 그리고. 보증 미이행이 발생하는 경우를 못봤다. 완전한 보증서 대출이다. 

 

2) 주택분양보증

허그의 분양보증 약관에 디폴트 사유(즉, 보증사고 사유)를 정하고 있는데, 주된 내용은

- 프로젝트의 완공지연, 

- 차주 또는 시공사에게 일정한 법률적 문제가 생긴 경우이다. 

 

대출약정의 디폴트 사유와 분양보증의 보증사고 사유는 조금씩 다를 수 있으니, 애초에 약정을 쓸때 정확하게 확인해야 한다. 이하는 분양 보증사고 사유이다. 

 

- 주채무자(차주)에게 부도, 파산, 사업포기 등의 사유가 발생한 경우 - 감리자가 확인한 실행공정률이 예정공정률보다 25%이상 미달하여 보증채권자(수분양자)의 보증이행 청구가 있는 경우 - 감리자가 확인한 실행공정률이 75%를 넘는데, 실행공정이 6개월이상 정당한 사유없이 지연되어 수분양자의 보증이행청구가 있는 경우 -시공사의 부도, 파산 등으로 공사중단 상태가 3개월 이상 지속되어 수분양자의 보증이행청구 있는 경우

 

분양보증의 이행청구가 있는 때에는 어떻게 되는 거냐면, 

- 주택의 분양을 이행 

- 환급 이행 

둘중의 하나이다. 

 

주택의 분양을 이행한다는 말은 허그가 당해 주택의 분양을 이행(시공하여 입주 완료까지)를 시키는 것을 말한다. 

환급이행이라는 말은, 수분양자가 납부한 계약금 및 중도금을 환급할 의무를 지는 것이다. 

 

허그가 보증을 이행하고 나면, 주채무자(시행사)에 대하여 구상권을 가지게 된다. 

 

 

 

 

오늘은 시행사 부도시의 관계기관들이 할일에 대해 대략적으로 정리하였는데, 

내일은 시행사 부도시의 최대 쟁점인 시행권 양수와 관련한 법적 쟁점들을 정리하기로 하자!

 

오늘은 이만! 오블완!