부동산금융실무_부동산신탁(2/4)_관리형 토지신탁 & 신탁 선지급 이슈

 

 

부동산 개발사업과 관련한 신탁시리즈 정리 시작해 봅니다!

 

1. 부동산 개발과 관련해서, 특히 신탁이 널리 활용되는 이유는 무엇일까? 

 

답은, 신탁의 파산절연효과 때문이다. 

즉, 부동산신탁계약을 통해 수탁자에게 소유권이 이전된 상태(신탁 상태)에서는 

위탁자(소유자)의 다른 채권자는 사업부지에 대하여 가압류, 압류, 기타 강제집행을 할 수 없게 된다. (신탁법 제22조 1항)

 

따라서, 위탁자(소유자)는 안정적으로 사업을 수행할 수 있고

사업에 자금을 빌려준 대주, 시공사는 사업관련 대출금, 공사대금 채권을 담보할 수 있게 된다. 

그래서 개발사업에 신탁이 꼭 등장하는 것이다. 

 

이전에 이야기햇듯이 신탁법은 1960년대에 만들어진 오래된 법률이지만, 잘 활용되지는 않다가 시공사가 자기자금으로 사업 전체를 주도하던 개발사업시장에서 금융이 결합되면서 신탁이 많이 활용되게되었다. 

시공사들에게 적용되는 회계기준의 변천도 한몫을 했고, 한 10여년간 저금리로 인한 부동산시장의 활황도 큰 몫을 했다. 

 

저 신탁법 22조 1항에는 후문이 붙어있다. 

"~~ 체납처분을 할 수 없다. 다만, 신탁 전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우에는 그러하지 아니하다." 

 

이거 조금만 부연설명하면, (즉, 파산절연이 안되는 경우 : 법리적으로)

 

- 신탁 전의 원인으로 발생한 권리라는 건 무제한적으로 "신탁전"이 아니라, 신탁전에 저당권이 설정된 경우와 같이 신탁재산 자체를 목적으로 하는 채권이 발생한 경우를 말하는 것이다. 

(실무에서는 이런 경우는 아예 신탁을 안받아주기 때문에 현실에서 발생할 가능성은 없다고 보아도 된다)

 

또한 신탁사무의 처리상 발생한 권리는 강제집행등이 가능하다는 건데, 

이는 수탁자를 채무자로 하는 것만 포함되며, 위탁자를 채무자로 하는 것은 포함되지 않는다. (시행사와는 완전히 분리)

즉, 신탁회사의 채무에만 그 적용이 있는것이고, 그렇다하더라도 신탁재산은 신탁사의 고유계정과도 분리되고 상계처리가 되는 것도 아니다. 

다시 돌려말하면, 신탁사가 망해도 신탁재산은 회생이나 파산재단을 구성하지 않는다. 

 

 

 

2. 토지신탁

 

토지신탁이란, 말그대로 토지를 신탁하는 것을 말한다. 부동산신탁사도 자본시장법에 따른 각종 규율이 정해져있는데, 금투협회의 금융투자회사의 영업에 관한 규정에 따르면, 이런 문구가 있다. 

 

2017년도 당시에는 신탁의 선지급관련한 규정이 생기면서, PF의 사업비 집행에 혼란이 좀 있었지만,

일단, 토지신탁의 정의부터 보고가자. 

 

 

즉, 토지신탁이란,

①신탁재산으로 토지등을 수탁하고

②신탁계약에 따라

③토지 등에 건물, 택지, 공장용지 등의 유효시설을 조성하여 처분,임대등 부동산사업을 시행하고

④그 성과를 수익자에게 교부하여 주는 신탁을 말한다. 

 

 

2. 관리형토지신탁/ 차입형토지신탁

이렇게 신탁계약에 따라, 부동산개발 사업 시행을 하려고 하는데,

소유자가 부동산 등기 명의를 신탁하는 것을 넘어서, 개발사업에서 신탁재산에 속하게 되는 현금과 같은 계좌 관리도 신탁사가 하는 것이 관리형 토지신탁이다. 

 

신탁법의 이론상으로는 

사업관련 인허가 명의, 사업관련 계약상의 지위도 수탁자에게 이전하여 개발사업을 진행하는 것이 관리형 토지신탁이고, 소유권과 더불어 개발과 관련된 모든 명의가 모두 신탁사 명의라는 점이 담보신탁과 구분되는 것이지만,

 

실제에서는

사업인허가나, 분양, 민원처리와 같은 업무는 신탁계약의 위탁자인 시행사가 수행을 한다.

(신탁사가 이 모든 걸 다 할 수도 없고! 시행사도 제 할일이라고 생각하고 있기때문에. 이론과 실제가 다르다고 문제가 생기지는 않는다.) 

그래서 대주는 시행사에게 지난번npl투자가 어려운 이유에서 보았던 것 처럼, 사업시행권포기각서, 인허가 명의변경신청서 등을 미리 다 징구하고 있다. 

 

실제 현장이 이렇다 보니, 관리형토지신탁에서 신탁회사는 등기상의 소유자, 분양대금계좌관리 / 사업비집행 / 대출금상환과 같은 핸들링 업무만 발생한다.

(분양률의 관리도 사실상은 시공사에서 빡세게 하기때문에.. )

 

그래서 관토의 수수료가 담보신탁보다는 높지만, 사업장을 아주 많이 수주하지 않는 한, 개발사업이 끊임없이 이어지지 않는한, 기업의 영원한 먹거리는 아닌 것이다. 

그래서 지난번에 이야기한 책준형 관토와 같은 상품이 생겨났던 것이다.

 

위와같이 개발사업의 자금관리 역할을 하는 관토에서 조금 더 나아간게, 책준형 관토이듯이, 자금조달 기능을 신탁사가 맡아주는 것을 내용으로 신탁계약을 체결한 것이 차입형 토지신탁이다. 

문제는 이경우, PF대출약정의 차주가 수탁자인 신탁사가 되는 것이다. 여기서 부터, 신탁사의 자산건전성 이슈가 붉어진다. 

 

 

3. 신탁 선지급 이슈 - 토지신탁수익의 신탁종료전 지급기준

 

아까 위에, 금융투자협회의 금융회사의 영업/업무기준에 따라 부동산신탁업도 여러가지 영업상의 제한이 발생하게 되는데, 가장 중요한 제한이 바로 신탁선지급 이슈이다. 협회 기준 별표15에 정해져 있는 내용인데, 주요 내용은 아래와 같다. 

 

 

1) 신탁회사는 토지신탁 수익의 신탁종료전 지급기준에 반하는 금융기관관의 임의인출 약정, 금융기관과의 자금집행순서 및 방법 임의변경 약정 등 체결금지

2) 신탁회사가 당사자가 되는 토지비 대출약정 체결 금지

3) 신탁재산(분양대금계좌, 운영계좌, 보험금 및 건축축인 건축물 등)에 대한 대출 금융기관의 질권설정 또는 대출금융기관에 대한 제공 등 금지

4) 신탁회사의 분양 수입금 관리계좌에서 선지급 및 사업비 집행을 위한 이체 외에 시공사 등 제3자의 계좌로 이체 금지

 

 

주요 내용들을 들여다보면, 신탁선지급이슈의 목적이,

토지비 대출을 상환할 목적으로 신탁수익을 신탁종료전에 선지급하더라도, 안정적인 사업관리(즉, 개발사업의 안정적인 진행)가 가능한 선지급 범위를 정하기 위한 것이다. 

물론, 이것도 선지급 조건이나 가능금액의 범위가 명시되어있기때문에 이 기준에 따라 사업관리를 해야한다. 

 

 

과거 10년동안의 일반적인 PF사업에서는 토지매입자금이 본PF 조달금액에 포함되어있었기 때문에, 토지 대출을 선상환하기위한 선지급 이슈는 아예 발생하지 않았다. 

문제는, 시행사에게 지급되는 사업비 항목에서 발생하게 되는데. 

 

바로 이 부분이다. 주로 법인세가 문제된다.

사업을 정상적으로 진행하려면 시행법인이 정상적으로 존재하고 있어야 함은 당연하다. 그러니 당연하게 시행사가 법인세 납부할 금액을 신탁사에 사업비로서 자금집행해달라고 요청하는 경우가 있는데, 환급을 받더라도, 법인세 환급금 양도를 신탁사 앞으로 해두어야 하고, 대주 동의도 받아야 한다. 

 

 

 

이는 시행사가 spc일수도 있지만, 그냥 다른사업도 같이 하는 영속법인일수도 있기때문에 발생하는 문제이다. 

지금은 시행사도 다 그 사업만을 위해 별도로 법인을 설립한다.

 

 

선지급 가능금액의 산출은 이렇게 하라고 하는데, 신탁사 직원이 산출할 터이니. 

 

 

근데, 최근 2024년의 PF들은. 

대부분 사업성이 확실하게 확보되는, 토지를 보유한 자체사업장의 PF만 할려고 하는 경향이 있어서. 

이것도 크게 이슈가 발생할 것은 적다. 실무자로서는 신탁의 선지급이 가능한 조건이 뭔지, 지급가능한 금액 산출방법만 정확하게 알고 있으면 된다!

 

 

아래에, 별표15의 토지신탁 선지급기준 파일 첨부! 

 

0019_(별표 15) 신설 2009.12.14, 개정 2010.6.25, 2012.10.26, 2.pdf

0.11MB

 

 

오늘은 관토의 개념이나 신탁선지급에 관한 내용을 정리했으니, 

내일은 관토를 하는 과정에서 발생할 수 있는 몇가지 법적인 이슈사항들을 정리해 봅시다!

이상 끝! & 오블완!