(신한)자산신탁_책준확약_전액 손해배상_또 물류 선매입 해지_의미는?

 
 
 
 
흠.. 이게 왜 새삼 뉴스로 쏟아지는 걸까? 
책임준공확약에 대한 논리는 이미 확립이 되어있는데. 
 
기존부터 정립되어왔던 책임준공 미이행의 법적효과에 대해서는 이미 이전에 다룬적이 있다. 
자세한 내용은 아래의 아티클을 참조해주시고. 
 
https://anotheralpha.tistory.com/107

부동산금융실무_부동산PF와 책임준공_미이행시 법률관계 & 쟁점(2/2)

 
 
 
 
 
이번 판례가 기존의 판례들과 다른 부분을 굳이 찾아본다면, 
 

1) (부동산)신탁사의 책임준공 확약에 대한 직접적인 판례라는 점?

 
→ 누가 확약을 한 것이든, 대주단에 대한 책임준공확약이 담보의 성격을 가진다는 로직은 이미 예전부터 확립된 것이기때문에 크게 이슈될 사항이 아니다. 
 
→ 그리고, 다른 신탁사들도 이미 손해배상을 이행한 케이스들이 이미 있어서, 신한신탁이라고 다르게 취급될 이유가 없다. 
신탁사 책준이행하고 (정확하게는 책임준공이 가능하도록 공사비를 대납한 것), 그 돈이 한두푼이 아니다보니,
비용세이브 하느라 회사 사무실 이전까지 한곳들도 있는데,,, 새삼 새로울 것은 아니다.
신탁사가 어쨋든 금융기관으로서 PF발 위기의 시스템리스크 시발점이될 수도 있다는 우려도 이미 한차례 지나갔지 않은가.
 
요약하면, 법적쟁점으로는 뒷북.
 
 
 

2) 책임준공 "이행지체"로 사업대상물건인 "물류센터에 대한 선매입계약이 해지"되었다는 점. 

 
-이게 조금 다른 포인트이긴한데, 소송의 승패를 나눌 쟁점은 아닌거 같다. 
 
- 정확하게는 "책임준공일"이라고 확정적으로 표현한 시일까지, 준공을 못시킨것이니 "이행지체"이다.  
- 신탁사 측에서는 (공사를 아예 안한게 아니고) 당초계획보다 지연되긴했지만 준공은 했고, 
자산의 준공후 가치가 대출채권을 상회하고 있으니, 자산을 매각해서 대출금 상환을 하면 되지 않냐는 것이다. 
그러니 그때까지 차액(아마, 상환이 지연됨으로 인한 연체이자 증가분)만 배상하면 되는것 아니냐고 주장한 것인데.
 
이게 그냥 책준확약만 있었던게 아니라, 선매입계약도 같이 있었고, 
이 선매입계약 해지와 맞물려서 배상액을 감액시켜보려고한 시도(주장)이 효과적이지 않았던것 같다. 
 
 
만약에,
아파트처럼 여러개 동으로 구성이 되어있고, 구분건물로서, 일부분에 대한 준공이 지연된 경우라면,
분양대금도 순차적으로 들어올것을 예상했을 수도 있고, 그래서 대출금 상환이 가능할 정도까지만 준공이 되었다면,
그리고 준공일이 좀 밀렸지만, 어쨋든 예상되는 시일내에 준공을 하는데 큰 지장이 없을 것이라고 판단되었다면
 
금융기관은 책임준공일자를 미루어주는 약정변경을 하면서 WAIVER FEE를 받을 수도 있다.
그랬다면 소송할 것도 없이 사업은 마무리가 잘 되었겠지. 
 
다른 발생가능한 상황이라면, 준공일 변경은 받아들일수가 없지만, 대출금 회수에는 큰 지장이 없다면, 
준공지연에 따른 손해의 인과관계와, 손해의 발생 범위에 대해서 다투어볼 여지가 있었을 것 같은데.
 
 즉, (약속한 책임준공일까지 준공을 못시킨것은) 시공사와 신탁사에게 귀책이 있는 것은 맞으니까, 
발생한 손해액과의 이행지체의 인과관계과 그 손해의 규모를 따져볼 수는 있었을 것이라는 이야기
 
근데,
대출금이 300억 수준이었던 것을 보면, 물류센터도 여러개동으로 이루어진 대형 물류단지가 아닐 것으로 생각되고, 
한개동짜리 물류센터라면, 그 하나가 모두 완공이 되었어야 하는게 맞는 것 같다.

요즘같은 상황에서 물류센터의 선매입 계약해지는 사실상 자산매각을 통한 회수가 어려운게 사실이고, 애초에 약속했던 거래내용과도 다르기 때문에... 
물론, 선매입계약을 한 쪽에서도 물류센터 시장상황이 이러하니까
책준 미이행이 이행지체였더라도, 당초에 계약된 물건의 컨디션과 다르다는 점을 이유로 들어 선매입계약을 해지하긴했을 것이다.
 
누가 선매입계약을 했다가 책준 이행지체를 이유로 해지했는지 모르겠지만, 법적으로 하자는 없다. 
하지만 이제, 금융기관들은 시공사가 열위한 사업장에 대한 선매입계약을 아주 기쁘게 긍정적인 스탠스로 읽어주지는 않겠지...
 
 
 
그리고, 사업의 내용이 한개동짜리의 물류센터라는 점도 한몫했을 것 같지만,
이것보다 더 중요해 보이는 것은
책임준공 확약의 내용이 손해배상의 예정으로 인정되었다는 것이, 이번 판결이 깔끔하게 된 이유가 아닐까 싶다.
의미가 있는 것은 손해배상의 예정이나 위약벌이라는 명시적 표현이 없더라도, 
분쟁없이 손해의 액수를 확정할 수 있다면 손해배상의 예정으로 볼 수 있다는 것이 이번 판례가 의미있는 부분이기는 하다. 
 
이거 판결문 원본 문구를 좀 보고싶은데 아직 일반에 공개되지는 않는 상태이네. 
 
 
 

3) 부동산신탁사도 금융사니까, 금융상품에 대한 손실보전행위이므로 무효를 주장한 부분?

 
이건 좀 특이한 주장이기는 한데.. 
본인들이 영업을 하고, 돈을 벌던 신탁사 책준확약이라는 것이 하나의 상품으로, 자본시장법이 금지하는 손실보전행위이니 무효라고 주장했다는 것이다. 
 
이건 신한자산신탁 본인을 비롯해서 다른 모든 신탁사들의 영업행위가 잘못되었다는 주장의 다른말인데. 
이건 좀 무리가 아닌가 싶다. 
 
(겉필링으로는,, 회사내에 전통자산에 익숙하신 분께서 "이거 손실보전행위 아니야?"라고 강하게 주장하신걸,,, 변호사들이 그대로 받아적어 주장해준것이 아닐까?..하는 상상이 ㅋ 
이게 아니라면, 다른 논거가 있었을까요? 어떤 논거로 이런 주장을 한건지 궁금하네요
신한신탁의 변호사님들! 댓글환영합니다.. 음, 법무법인 태평양이었네? 뭐지? )
 

서울중앙2024가합68485.pdf

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아무튼 
누가 책준확약을 한것이든, 이미 많은 판례들로 정립이 완료된 상태이다. 
특이점은 물류시장 상황때문인지, 선매입계약 해지가 크게 한몫했을 것 같은 점.
판결 자체로는, 명시적 문구가 없더라도, 이제 책준확약은 손해배상의 예정으로 읽힌다는 점. 
이 세가지가 요약이다!
이만 끝! 오블완