오랜만에 부동산딜? 아무튼 부동산이야기
요즘 물류는 누구에게나 어렵다. 어렵다어렵다하니, 더 어렵다. 아무도 안하는걸 하려면 뭔가 눈에띄게 명확한게 있어야 하니까. 자연히 옥석가리기가 된다.
물류시장이 아작이 난 이유?
- 과잉공급상태니까.
- 공사비가 너무 올랐으니까.
- 괜찮은 화주 구하기가 어려우니까.
- 금리도 올랐고, 물류시장이 위와같다보니 pf는 거의 안되고 있으니까.
2024년만해도 책준확약때문에 시공사가 인수한 사업장이 꽤 된다. 거래량 중에 절반은 시공사가 인수한 사례이다.
물건 인수를 했으니, 이제 어떻게든 임차를 채워서 담보대출이자는 감당을 해야하는 상황들이다.
그나마 본PF가 진행이 되었던 것들은 이런 상황인데,
시장이 폭풍우처럼 휘몰아치던 때에 마지막에 잡은 사업지라거나, 위치가 좀 애매하거나, 1만평을 겨우 넘기는 사이즈 물건이라거나 하면, 브릿지 상태로 현재에 이르른 사업부지들도 많이 있다.
사업재구조화 성공하지 못하게 되면, 공매당하는수 밖에 없다.
1. 자 그럼, 물류센터 사업재구조화는 뭘하는건지, 의식의 흐름대로 한번 살펴보자.
1) 사업성이 다소 부족하던 사업지, PF시장 경색과 동시에 아예 사업진행이 불가한 상태가 됨.
2) 토지 매입시점의 대출이자 부담 & 브릿지 연장도 더이상 불가한 상태
기존에는 시장흐름을 타고가던 시기였으니까, 당연히 에쿼티도 얇아서, 대출이자 부담은 훨씬 높은 상태.
3) 사업재구조화는 금융구조 변경만을 말하는건 아니고, 사업계획의 변경도 의미함
(금감원 정상화 방안에 정의가 있었던거 같은데.. 금감원 보도자료 확인해서 데피니션)
4) 사업계획은 어떤 사업으로 변경을 검토들하고 있나?
- 2022년도에는 촬영스튜디오로 많이들 검토했었고
- 스마트팜도 꾸준히 거론되는 중
5) 실제로 사업계획을 변경하면, 사업성이 있어지나? 실제로 가능한지 한번 보자.
* 참고로, 촬영스튜디오는 기존의 물류시장에서 앵커테넌트만 바꾸는 식으로 검토가 많이 되었다보니 크레딧을 받쳐주는 임차인이 부족해서 이제는 거의 스튜디오로의 용도전용은 거의 검토되지 않고 있다.
*스마트팜은 건축계획 자체를 바꾸어서 연면적을 줄이는 방식이다. 스마트팜 1만평 짜리는 소화가 안된다.
근데 스마트팜 역시, 대형 사업자는 정해져있고, 고수익 작물이 아닌이상, 수익을 내는것 자체가 어려운 사업이다. (운영비 비중이 매우 높음) 게다가 경기가 어려워지면서 굳이 비싼 스마트채소를 구입수요가 줄다보니 웬만한 업체들은 개발사업의 크레딧을 읽어줄 수 없는 상황이다.
촬영스튜디오도, 스마트팜도 결국 엔드유저의 크레딧이 문제인데, 이걸 어떻게 보강했는지가 취급여부의 중심사항이 될 것 같다.
그러니 귀결은 사업성이 얼마나 증대될 수 있는가? 그래서, 기존 대주들을 손실보지 않게 엑싯시킬수 있을 만큼의 숫자가 나오느냐, 토지를 매입했던 사업주는 이익을 낼수 있으면 가장 좋고, 그간의 매몰비용을 합산해서 회수할 수 있으면 좋고, 원금만 거져도 땡큐이고, 공매당하지 않으면 때땡큐인거니까.
그러려면 결국 자본금 증자밖에 없다.
결국은 숫자다. 돈이 되느냐 & 돈을 어디서 구해올꺼냐는 말.
6) 그리고 사업의 내용뿐 아니라, 금융구조도 바꾸어야 하는데
- 변경된 사업의 내용이 총사업비 자체를 줄이는 것이어야 하고,
- 1순위 고려사항은 에쿼티 투자를 늘리는 것
(그래야 금융기관에서 검토라도 시작하니까, 에쿼티 비중이 총사업비의 20%는 넘어야..)
- 그러면 당연히 대출 비중이 줄어들게 되니까, 금리가 오른것을 감안한다 하여도 재구조화딜이라도 검토가 시작이 된다.
에쿼티 추가투자는 어떤 구조로 어디서 구해올지는 별론으로 하고.
2. 브릿지대주 대출금의 출자전환 : PF 재구조화펀드
PF사업장을 정상화하기위한 재구조화펀드도 나오고 있다. 기존의 개별자산을 편입하던 NPL펀드와 동일한 내용인데, 정부정책의 은혜를 입어 일부 혜택이 존재한다.
우리나라에서 정부정책의 혜택이라함은? 당연히 세제혜택.
보통 PF부실사업장의 재구조화의 핵심은
- 브릿지대주의 출자전환
- 기존 사업자의 토지 현물출자
- 추가 에쿼티 자금 모집이 핵심이다.
- 사업성은 당연히 있어야 하고,,
(분양사업이 아닌것은 실물준공후 운영하겠다는 운용사가 있다고해도 실사업주의 크레딧이 무조건 받쳐주어야 한다.
사업의 내용만으로 시장위험에 그대로 노출된 딜은 정상화펀드로도 소화를 못할것이다.
그리도 다들 당연히 알겠지만,
금융기관은 부실이 나서 출자전환을 한다고 해도, 1원이라도 양보하는 일이 없다.
언제나 대출기관은 크던작던, 시간이 걸리더라도 결국에는 돈은 번다.
아래 그림을 보자.
올해 2월에, 연합뉴스에서 나온 뉴스기사의 내용이다. 토지비 30%의 그림부분을 보자.
( https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4344854 )
그림의 토지비 30%부분에서 처럼,
브릿지론을 자기자본으로 인정될 수 있는 항목으로 출자전환을 하는 것이다.
대출해주고 못받은 돈을 주식으로 바꾸라는 것인데, 보통 시행법인의 보통주 주식이라기 보다는
자기자본으로 인정될 수 있으면서 대출이자에 상응하는 만큼의 돈을 이익배당이 가능한 형태를 취하고 있다.
그리고 그동안 못받은 연체이자는 출자전환 이후에 PF를 다시 땡기는 시점에 금융비용으로 또 받기는 한다.
&
정부는 시행법인의 보통주나 우선주로 전환하기를 바라겠지만 (그래서 법인세, 주식양도세 혜택도 준다고 하지만)
원래 대출을 해준 금융기관이 쌩으로 시행사 보통주를 들고 있는 경우는 거의 없다.
금융기관의 재무제표를 망치기 때문이다.
시행법인이 가지고 있는 것은 사실상 토지와 인허가권밖에 없다.
그런데 브릿지론 대출금액이 토지매입대금의 일정비율로 LTV를 산출해서 대출을 받았다면,
그 금액 그대로 출자전환을 한다고 하면!
브릿지론 대주가 시행법인에 대해서 유의적 영향력을 가지거나 실질적 지배력을 가지는 것으로 회계처리를 해야하기 때문이다.
보통 M&A에서 지분율이 20~50%이면 관계기업투자주식으로 분류해야 하고, 시행법인의 당기순이익중 지분율에 해당하는 만큼의 영업외손익을 인식해야 한다.
브릿지대주의 대출금액이 너무 커서, 50%이상인 경우라면, 실질적인 지배력을 행사하는 경우로 보기때문에 금융회사와 사업시행법인을 연결재무제표로 인식해야 한다.
시행법인은 분양이 아주 잘 되어서 분양대금이 순차적으로 들어오는 경우라 하더라도 사업이 완료되어 이익을 정산받기전까지는 결손인 경우가 많은데, 이 법인을 금융회사의 재무제표에 반영해야 한다?
절대 불가다.
그래서 북오프를 시키기 위해서라도 펀드를 쓸수 밖에 없기도 하고.
보통은 사채의 형태를 띤다. 이익참가부사채 같은 형식으로.
그러므로, PF재구조화펀드에서는 부실이난 혹은 부실이 임박한 브릿지론을 매입하는 것이다.
펀드가 아예 무관한 금융기관의 브릿지론을 매입해와서 재구조화 하겠다고 하는거면 그래도 부실자산 소화에 도움은 되겠지만, 모회사나 계열사의 자산을 매입해온 경우라면 배드뱅크 역할을 한다는 의심을 피하기는 어렵다.
기사에 나온 한투리얼에셋의 경우도 마찬가지이고.
오늘 블로그 포스팅을 하는 사이에 "시설대"를 검색해서 블로그에 유입된 것이 있었데.
시설대는 시설자금대출의 준말이다.
개발사업에 필요한 자금을 모집하는데, PF라는 대출계정이 아니라 "기업의 사업을 위한 시설투자를 하기위한 대출"이라고 시설대라는 대출계정을 활용하는 것이다. 사업규모가 작거나 분양형 상품이 아닌 경우에 많이 활용되고, 보통은 새마을금고나 수협신협 등지에서 많이 취급한다. pf의 다른 형태의 뿐이다.
이상 끝! 오블완합시다!
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