부동산금융실무_부동산 PF부실의 실체는 어디에?

 

지난달 말(2024-08-29)에, 금감원에서 부동산PF연착륙 대책 점검회의를 했다고 하면서, 

각 금융회사 업권별로 보유한 부동산PF에 대한 검사(사업성평가)를 실시하고 그 결과를 보도자료로 냈다. 

 

 

일단 주요 내용 써머리 부분을 보고, 이게 무슨 소리인건지 해석해 보자. 

제목부터 부동산PF연착륙 대책이라니, 뭔가 엄청난 사고상황이 발생했고, 이를 위해 금융당국에서 열심히 일하고 있는 인상을 퐉 풍긴다.

 

 

보도자료 내용을 내 언어로, 일상적인 언어로 풀어서 요약하자면, 

1) (현상 파악)

부실PF가 될 수 있는!(유의, 부실우려) 자산이 금융업권 전체적으로 총PF여신액의 9.7%, 21조원이다. 

(*이미 부실이 된 자산의 규모는 표시하지 않고 있다.)

 

2) (부실PF대출로 금융회사들이 부실화 될 수있다는 우려에 대한 점검)

즉, 부실PF가 될 수 있는 자산을 갖고있는 것이 금융회사의 건전성에 영향을 미칠수 있는가? 하는 점을 들여다 보니, 대손충당금 적립은 6.7조원 수준이나, 증자 등으로 자본비율이 상승하여, 규제비율을 다들 충족했다고 한다. 

 

3) (부실PF대출로 인해 시공사(건설사) 부도 우려에 대한 점검)

부실PF대출 21조원중 공사가 진행중인 본PF가 4.1조원

부실PF대출에 관련된 시공사들의 93.1%가 여러 사업장중 1개 사업장만 부실PF라 시공사가 연쇄 부실화 될 것 같지는 않다는 것 

 

4) (앞으로의 계획)

23년 12월말 대비 고정이하 여신 비율이 늘기는 했으나, 이는 검사를 빡세게 해서 비율이 올라간것 처럼 보이는 거고, 금융권 각각이 재구조화, 정리계획이 잘 이행되면 하반기 기준 고정이하 여신비율은 낮아질 것이라는 것

(즉, 채권을 매각을 하던지, 경공매를 해서 떨어내서 금융회사의 건전성을 사수하라는 의미이다. 새마을금고 뱅크런같은 사태가 발생하지 않게!)

 

 

의미1. 누가누가 더 빨랐니? 

은행의 자산건전성 분류기준은 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실로 분류하고 각 기준에 맞게 충당금을 설정한다.

정상은 0.5%, 요주의는 1.0%, 고정은 20%, 회수의문은 75%, 추정손실은 100%

보통 고정이 3개월이상 연체되거나 만기 원금 미상환과 같은 경우를 고정이하 자산으로 분류해서, 충당금 적립비율이 확 올라가게 되는데,  

 

금감원 검사가 의미가 있는 경우는 확정적이고 사후적인 건전성 분류 이전에

연체를 시작했으나, 3개월 연체가 아닌 경우(연체)

연체를 시작했으나, 찔끔찔끔 조금이라도 이자를 갚아 연체로 분류되지 않게 하거나(연체유예)

만기를 연장해주어 만기원금미상환 상황을 발생하지 않게 해주거나(만기연장)의 경우의 규모와 그로인한 영향을 점검한데 있다. 

 

"충당금을 적립"한다는 것은 금융기관 입장에서는 (나중에 환입될 돈이라 해도) 쌩돈을 추가로 확보해놔야 하는 현금필요 이벤트이다!

그러니, 건전성 분류시점이 도래하기 전에 부실우려 자산에 대한 점검을 한데에 의미가 있다는 것이다. 

근데, 충당금 적립을 통해 자산건전성을 확보하는 방안보다 증자를 통해서 자기자본 비율을 늘렸으니

금감원의 검사보다 금융권의 대응이 손빨랐다는 의미이기도 하다. 

 

 

의미2. 금융사들 팔을 비틀어서 PF정상화 / 연착륙에 자금을 지원하라고 하고 있다는 점. 

즉, PF정상화펀드에 자금을 출자하라고 하고 있는 것이다. 

유암코의 주주가 시중은행들이 돈을 출자해서 1금융권 부실채권을 처리하는 곳이듯이, 영속기업은 아니지만, 기간을 정해 부동산PF를 처리할 펀드를 조성하고, 거기에 돈을 내라는 것이다. 

 

이전의 2007년 금융위기, 저축은행 부실사태 등을 겪어오면서 학습을 한 덕에 시장에 한방에 재앙급의 임팩트를 주지 않게 하기위해 사전에 관리하는 모양새이다. 역사를 통해 반면교사한 결과겠지. 

 

근데 역시, 시장참여자들도 역사를 통해 배운 것들이 있어 금리가 오르기 시작한 2023년부터 NPL물건 쏟아질테니 줍줍하려면 현금준비해야 한다고 기다리고 있었는데. 과거처럼, 물건이 한꺼번에 쏟아지거나 아주 저렴하게 할인판매하는 큰 장이 서지는 않았다. 

오히려 알음알음 개별 마케팅과 매매를 하거나, 일정한 경로를 통해서, 적정한 속도로 물건이 출회되도록 금융당국에서 유도하고 있는 상황으로 해석된다.  

 

 

 

그렇다면, 

부동산PF부실 우려의 실체는 어디에 있는 것일까? 

 

- 금융회사들은 충당금을 적립하던지, 증자를 통해 자산건전성을 확보해 나가고 있고, 

 

- 건설사들의 익스포져도 그리 크지 않은데(금감원 발표자료에 따르면), 만약 시공사 부도가 난다고 해도, 본PF단계에서는 허그 분양보증등을 이미 해놓기 때문에, 대체시공사를 선정해서 준공을 하기는 한다. 

대체시공사 선정등으로 인한 공사중단 기간이 발생하여 사업비가 상승한다고 해도(일반적으로는 30%) 이는 시행사의 이윤이 줄어들거나 후순위 대주가 대출금을 상환받지 못할 위험이지 수분양자에 미치는 영향은 이사 기간 미스매칭밖에 남지 않는다. 

 

- 아, 시공사 부도가 나면, 시공사 근무자나 1,2차 연관산업의 부진이 발생할 수는 있다. 이건 경기가 다운턴에 접에들면, 어느 업권에서든 발생할 수 있는 일이다. 프리워크아웃이나 회생절차도 있고, 직접 관계자는 일하는게 힘들어 질 수 있겠으나, 태영건설 프리워크아웃에 대응했던 언론이나 유투버들의 반응을 보면 약간 발작버튼이 눌린것 같은 반응이었다는게 내 개인적인 생각이다. 

 

- 시장에는 늘 상승론자와 하락논자가 있다. 특히나 요즘처럼 유툽으로 부동산 이야기를 듣는 사람이 많은 시대에는 각자의 알고리즘에 더 갖힐수밖에 없는 것이다. 땅집고 같은 채널만 보면 금방이라도 대한민국 망할 것 같지 않은가?.. 각자 자기가 설정한 컨셉에 맞체 각자의 의견을 표현 뿐이다. 뉴스도 못하는 균형감 있는 시선과 판단은 자신이 가져야만 하는 것이다. 

 

FOMC의 회의록과 기자회견이 중요한게 아니고, 경기가 상승시기인지 하락시기인지가 중요한게 아니고

어느때에든 본인이 메인으로 하는 투자수단에 활용할 수 있는 적절한 자금력을 갖추는게 올타임 중요한 이슈이고, 절대로 잃어도 되는 돈은 없다는 것이 진짜 핵심이라고 생각한다. 

 

- 그렇게보면 부동산PF부실의 실체는 어디에 있는 것일까?

왜? 누구에게? 얼마나 위험한 것인가? 그 위험은 현실화된 가능성이 얼마나 큰 것일까? 

 

시장의 변화를 체감하는 업계 종사자들은 그런말을 할 수 는 있다. 시장이 어렵다고. 근데 그게 본인 월급나오는데 재앙과 같은 위기를 가져오지는 않는다. 

 

아니면, 내가 부동산 시행을 직접 하고 있거나, 금융기관의 최대주주 오너가 아닌이상, 

이게 나에게, 나의 투자활동에 얼마나 중요한 이슈인 걸까? 한번 각자 곰곰해보자. 

 

 

 

아, 금융위 보도자료 출처 링크!

https://www.fss.or.kr/fss/bbs/B0000188/view.do?nttId=137993&menuNo=200218&cl1Cd=&sdate=&edate=&searchCnd=1&searchWrd=&pageIndex=5

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