부동산금융실무_NPL_부실채권 투자 전략 방향, 핵심이 뭐지?

 

업계에 있는 사람들에게 NPL(Non Performing Loan)은 이제 낯선 단어가 아니다. 

부실채권 시장이 금리상승기의 새로운 먹거리가 되었기 때문이다. 

 

1. NPL 개념?

 

그래도 모를수 있는 취준생, 사원, 대리님들을 위해 이야기하자면, 

NPL은 간단히, 더이상 이자를 제때 상환하지 못하거나 만기원금미상환이 발생하여

대주 입장에서는 더이상 수익이 발생하지 않는(non-performing). 골치아픈 자산이다. 

 

은행의 자산건전성 분류기준에 따라서, 

3개월 이상 원리금 연체, 원금미상환 발생시 고정으로 분류하고

지점이나 영업팀에서 자산관리팀으로 이관을 시킨다. (일반 가계대출, 단순 담보여신의 경우)

 

그러면 자산관리팀에서 담보물 처분절차의 시작인 경매신청 접수를 시작한다. 

이렇게 담보물 환가 절차가 시작된 자산을 일괄적으로 묶어서(pooling) 매각하는게 시중은행(1금융권) Bulk채권이다. 

1금융권 npl채권 매각은 일반적으로 자산관리팀에서 매각주관사를 선정해서, 입찰경쟁을 붙여 매각하는 방식이다. 

 

 

2. 요즘 NPL채권

요즘 가장 많이 이야기되는 NPL채권은 시중은행 레귤러채권이 아니라, 단연 PF채권이다. 

 

PF는 그 말뜻 그대로, 장래 발생가능한 현금흐름(사업성)에 대한 추정으로 그 사업자금을 대출해 준 것이라, 현황 담보는 사업인허가를 받은 땅 밖에 없거나, 준공이 되지 않은 건설중인 자산이기때문에, 일반적인 레귤러채권과는 채권회수 양상이 다르다. 

 

그래서, 묶어서 벌크로 입찰하지 않고, 개별채권으로 매각하거나, 신탁사 공매를 진행해야 한다. (우선수익권 형태로 담보취득을 했기때문에) 

07년 금융위기 이후 건설사들 부도가 많았을때의 부실PF는 시공이 중단된 경우나(시공사리스크), 공사중단이루 시공사 교체를 못해 결국 유령건물처럼 방치된 경우, 부동산경기부진으로 인한 잔금리스크 들이었지만

요즘 부실PF들은 유동성에 힘을받아 시장사이클의 꼭대기에 있던 물건들이 사업진행의 동력을 잃어버리면서 브릿지론 상태에서 본PF로 못넘어가는 상태이거나, 사업은 시작은 했는데 분양이 부진해 이자감당을 못해 시행사 부도의 케이스가 많다.

 

 

3. NPL 투자 전략 방향 - 내가 생각하는 NPL 투자의 핵심!

-(일반 레귤러채권) 연체이자 먹기

-(일반 레귤러채권) 담보자산 유입

 

-(요즘 부실PF)정상화 : 재구조화, 사업진행?

 

: "사업재구조화"라는 단어의 속뜻은 시행사입장에서는 죽는소리하면서 조건변경하자고 드러눞는 것이고

: 금감원에서 자꾸 이야기하고 있는  "PF정상화"라는 단어의 속뜻은 사실, "우량사업장은 선별해서 사업진행을 대폭지원하고 사업성이 없는 사업장은 공매처분해버리라"는 의미이다. (이 문장 다시한번 읽어보라, 왠지 공자님이 하신말씀같지 않은가..)

 

 

금융기관입장에서는 둘 다 마음에 안드는 선택일 것 같다. 팔 비틀려서 수익축소 당할껀지, 아니면 충당금쌓거나 증자하면서 고정이하 여신을 늘릴껀지 선택을 종용당하는 입장이다 보니, 일단 비는 피하자?라는 마음이 속내가 아닐까. 

 

취급한 영업팀 입장에서는 고정이하 여신을 늘리는건 부담스럽다. 얼마나 자신할 수 있어야 회사보고 충당금 쌓으면서 기다리라고 할 수 있겠나. 담당자 / 담당임원이 아무리 자신있다해도 그 사람이 그 금융기관에 남아있지 않을 경우도 많은데. 

 

 

그래서 요즘 부실PF는 투자의 매력포인트를 찾기가 어렵다. 

- (금융기관들이 이런 입장이다보니) 채권이 저렴하게 나오지도 않고,

- 사업성이 괜찮은 것들은 사전에 걸러졌기때문에 NPL로 나오지도 않기때문이다. 

 

- 게다가 제한최고이율은 20%이지만, 대출약정상 정상이자의 +3%수준으로 약정된 경우가 많아서, 즉. 연체이자 폭도 줄어들어서 먹을게 별로 없다는 게 내 생각이다. 

브릿지상태인 개발사업의 리스크를 %로 환산한다면, 연체이율 스프레드인 +3%보다 당연히 크니까. 게다가 통제할 수 없는 비체계적위험이 훨씬 많으니까.

 

 

 

그럼 부동산PF정상화펀드들은 무엇을 하고 있는 것일까? 

답 : 금융기관들이 출자를 한 펀드들인데, 사실 금융기관의 속내가 위와 같다보니,

파킹거래처럼 NPL매각 하다가 금감원 검사에서 지적을 받았고, 현재는 추가펀드 결성이 중단된 상태이다;; 

금융기관의 입장도 이해가 가고, 금감원의 입장도 이해는 간다. 

 

자산운용사의 OEM 이슈를 걸고넘어지는건 물론 법령위반소지가 있고, 자산운용업!의 특성을 생각하면 중요한 이슈이긴하지만, 업의특성과 같은 법리적인 문제이기 때문에 현실적으로는 좀 짜치는 지적사항이고.

충당금환입을 이익으로 보는 것도 개인적으로는 조금 이해가 안간다. 너무 기계적으로 해석한거 아닌가 싶다. 원래 충당금은 채권회수가 되면 환입이 가능한건데, 영업팀이나 매각담당자는 그건 고려도 안했을 것이다. 고려했다해도 부차적인 회계상의 이익이니까. 

금감원이 충당금환입을 이익의 규모에 포함시켜 따진다는건 너무 기계적인 해석인것 같다. 회계기준 위반도 아닌데. (이거 별도 아티클로 한번 따져볼 요량임.) 

 

아무튼.

금감원이 지적하기 이전에는 자산운용사와 금융기관 양측 모두 합리적인 결정이자 적절한 구조라고 생각했을 것 같다. 

그래서 더 답이 없다. 

금감원이 우려하는 금융기관 시스템리스크를 예방하자는 차원에서만 의미가 있는 지적사항이니까. 현실의 돈이 돌고, 정말로 부실PF들을 처리하는데에는 도움이 되지 않아보인다. 

 

NPL채권매각에 대한 진성매각이슈, 즉 파킹거래에 대해서는 다음 아티클로 상세히 구조를 설명해 보기로 하자! 

다음내용은 다음날로!