부동산금융 실무_매출임대료(Sales Rent) 방식과 TI

 

 

오늘 주제는 부동산 금융의 직접적인 주제는 아니지만,

요즘, 이래저래 리테일 임대차 물건을 다루는 일이 많아지면서, 임대차관련 용어들을 사업주들이 물어보는 경우가 종종 있었다. 오늘 카운터파티한테 설명한 내용들을 공유해보려고 한다

 

일반적으로 부동산중개업자들을 통해서 개인이 상가 임차를 하는 경우에는 접할 일이 별로 없는 내용들인데, 

펀드, 리츠가 가진 물건들이나, 글로벌 컨설팅사(CBRE, JLL, CW등)을 통해서 회사(법인)가 리테일 사업공간을 임대차하는 경우에  이런 이야기들이 나온다. 

 

나는 이 내용들을 CCIM 할때 교과과정으로 배웠고, 펀드 운용사에서도 동일하게 사용하였다. 

현재, 법인/회사를 대상으로 하는 임대차중개, 컨설팅 회사들도 동일한 컨셉으로 사용하고 있다. 말인 즉, 업계 표준인거다. 

 

1. 임대차계약 방식

1) Fixed Rent (고정임대료) 방식

: 매월 임대료 얼마얼마, 이건 동일하다. 가끔 컨설팅사들의 임대물건 안내 플라이어에 영어로 조건들을 설명하는 경우들이 있다. 해당 용어들을 간간히 쓰자면, 

 

- Rent : 월 임대료, (리테일들은) 전용평당 임대료로 표시

- CAM : Common Area Maintenance : 공용부분 관리비

: 스타필드나 잠실롯데같은 경우, 리테일 면적도 크고 임차인도 많지만, 공용부분이 넓어서 이 공용부분 관리비가 꽤 나오는 편이다. 전용평당 75,000원, 100,000원도 나온다. 

임대료를 면제받는 달에도 공용부분 임대료는 납부를 해야 한다. 이 부담이 적지 않아 몰에 들어가는 F&B임차인들은 이를 꼭 고려애햐한다. 

 

그래서, 공용부분 관리비를 포함한 실제 점유면적에 대한 비용으로 임대료를 계산하고 있어야 한다. 

이 개념을 NOC라고 한다. Net Occupancy Cost 즉 전용평당 임대료, 관리비를 포함한 금액이다. 

예를들어 스타필드의 임대료가 @100,000원/전용평, 관리비가 @50,000원/전용평이라면

NOC는 (100,000+50,000)= 150,000원 * 임차면적 50평 = 7,500,000원이 실제 임차료이고, 판매물품의 원가를 계산할때 이 임대료(NOC)가 30%를 넘지 말아야 한다는게 일반적인 통념이다. 

 

당연한 이야기 처럼 들리지만, 

임대조건을 이야기할때 전용평기준이 아니라, 임대면적(전용면적+공용면적 안분 면적)으로 단가를 제시하는 경우에는 건물마다 전용률이 다르기 때문에 NOC로 환산해서 실질 점유비용을 비교하는 것이 필요하다. 

 

임대면적을 기준으로 임차조건을 제시하는 경우

- 월임대료 @100,000원/임대평, 관리비 25,000원/임대평, 전용률 55%인 건물의 경우

NOC = (100,000+25,000) / 55% = 227,272원/전용평

50평임차한다고 하면, 매월 실질 점유비용은 11,363,600원이다. 

그러면, 매월 매출이 37,878,666원, 즉, 38백만원 이상 발생해야 하고, 그러면 일매출 1,300,000원씩은 나와야 된다는 의미이다. 

 

상권에 따라서는 30일 내내 평균적인 매출이 발생하는 상권도 있지만,

오피스 하부의 리테일의 경우에는 오피스 영업일인 월 20일 내외만 제대로된 매출이 발생하고, 주말에는 문을 닫는다면, 매일 나와야 하는 매출이 약1,900,000원(37,878,666원/20 = 1,893,933원)은 되어야 할 수도 있다.  

 

더 빡센 업종의 경우, 예를들어 몰안에 들어가 있는 키즈카페를 예로 생각해 보자면, 

키즈카페는 주로 주말에만 영업이 되고, 주중에는 방문객수가 매우 적기때문에 업종에 따른 매출목표금액은 8일을 기준으로 산출되어야 한다. 

 

- Rent Free : 임대료 면제 개월수, EA로 표시

임대인으로부터 임차조건을 협의하다가, 임대료 면제를 받는 경우, 총 임대기간중의 실질 점유비용은 낮아지게 되므로, NOC 계산에 렌트프리도 계산에 넣어야 한다. 

이경우 라면

NOC = (임대면적당 월임대료 + 임대면적당 공용부분 관리비 - 렌트프리 금액 / 총임대기간) / 전용률

 

위의 사례에서 총임대기간 5년중에 매1년마다 한달씩은 임대료를 면제해 주겠다는 조건이 붙은경우, 

NOC = (100,000+25,000) / 55% = 227,272원/전용평

         = 227,272원 - 100,000*55%*5개월 / 60개월 =  224,241원/전용평

 

- fit-out : 이라고 표현하는 이 개념은 임차인의 인테리어 기간동안 임대료를 받지않고, 공용부분 관리비만 받는 조건을 의미한다.

인테리어 기간이 2개월이라면, 그 기간동안 임대료를 100%면제하거나, 50%만 면제하는 조건을 의미한다.

이역시 NOC 계산을 할때 차감해주어야 실질 점유비용이 계산된다. 

 

- saignage :간판 (개별간판이 아니라, 건물제일 꼭대기 상층부에 붙이는 건물명같은 간판을 의미한다. 펀드 소유 물건들은 주요 임차인(대부분 면적을 사용하는 앵커임차인)에게만 간판을 주는 경향이 있다. 만약 회사의 이름을 사이니지로 허용해주면, 그 회사의 건물이라는 인상을 주기 때문에)

 

그리고 오늘글의 제목에 있던 TI

 

- TI : Tenant Improvement로 임차인의 인테리어 비용을 보통 말한다. 

임대인측에서는 사용면적도 크고, 유동인구를 발생시킬 수 있는 집객시설을 유치하기 위해서 TI조건을 제시하는 경우도 있다. 과거에는 대형서점, 영화관이 앵커임차인이 되었고, 이런 성격의 임차인에게는 TI를 제공하기도 한다. 

 

지난 몇년간 부동산경기가 좋을때에는 부동산펀드들 뿐 아니라, 시행사나 시공사에서 몰의 핵심임차인 유치를 위해 TI를 제공하기도했으나, 요즘은 다들 현금이 딸려서.. TI가 잘 나오지 않는다. 

 

TI는 집객을 만들어 낼 수 있는 임차인에게는 출점비용을 세이브할 수 있으므로, 임대기간의 총 점유비용에서 차감해서 계산하기도 한다. 

TI 조건도 @3,000,000원/전용평 이런식으로 제시가 된다. 현금을 영업전에 땡길 수 있으니 꿀조건처럼 느껴질 수 있지만, 임차인 입장에서 나중에 권리금을 받고나올 경우를 생각해서 임대차기간을 5년으로 계약을 했는데, 장사가 안되서 임대기간을 다 못채우고, 후속임차인을 직접 구하지고 못하여서 임대차계약을 종료하게 되는 경우에는

초기에 받았던 TI금액을 토해내야 한다. 

장사도 안되서 정리하고 나가려는게, 이미 받아서 쓰고 사라진 돈을 토해내려면.. 그도 만만치 않다.. 

 

 

2) Sales Rent (매출임대료)방식

: 리테일 매장에서 발생하는 총매출의 일정 %를 임대료로 수취하는 방식이다. 

장사가 잘되면 고정임대료 수준보다 높은 임대료를 수취할 수도 있기도 하기에, 임차인과 임대인이 공동운명체가 되는 것이다. 

 

처음에 임차인이 생각하던대로 장사가 잘 되면 모두가 해피한데, 장사가 잘 안돼면? 

임대인입장에서는 고정임대료 방식으로 임대를 주는 것보다 오히려 못할수도 있기에, 임대인은 최소임대료 수준을 요구하기도 한다. 이를 MG = Minmum Guarantee라고 한다. 

 

장사가 잘 안돼어도 이 MG금액은 납부를 해야하는 것이다. 그러니 고정임대료 방식의 임대단가보다는 낮게 책정되는 것이 보통이다. 

 

고정임대료 방식으로 했을 경우의 임대료가 전용평당 100,000원 이라고 가정하고 

 

매출임대료 방식의 경우에는 

총매출의 20%를 임대료로 하되, MG를 전용평당 50,000원 수준으로 책정을 하는 식이다. 

 

50평 임차에, 오픈 첫달에 총매출이 200,000,000원 발생했다면, 

임차인이 임대인에게 납부할 임대료는 

MG (100,000*50평=5,000,000) + sales rent (200,000,000*20%=35,000,000원) = 40,000,000원

 

가끔 백화점에 입점하는 경우, 임대차계약이 아니라 특정매입계약을 하는 경우에도

총매출의 일정%를 임대료처럼 납부를 하는데, SALES Rent를 협의할때, 

총매출의 20%에 MG금액을 가산하는 방식인지, 20%에 MG가 포함되는 방식인지 정확하게 재확인해보아야 한다. 

만약 가산하는 방식이라면, 장사를 하면할수록 임차인은 임대료 내다가 끝나게 될게 뻔하다. 

 

위의 TI금액이 임대인이 제공가능한 금액수준, 임차인의 집객력등에 따라 단가가 천차만별이듯이

Sales Rent의 수수료율도 업종에 따라서 다르고, 임차인의 크레딧(신뢰도 : 대기업, 상장사, 직영/프랜차이즈)에 따라 요율이 상이해 질 수 있다. 

 

 

 

와, 오늘 바빠서 글 못쓰려나 했는데! 

11:52분 세이프! ㅎㅎ

 

 

아래 아티클은 미국의 상장리츠인 EPR 의 매출분석을 하면서, 임대료의 종류에 대해 정리한 글입니다!

개별 리테일 임대차계약이 아니라, 산업적 측면에서의 임대료 종류를 알고싶은신분은 아래 링크 클릭!

 

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부동산금융실무_경험부동산 리츠_EPR(3/?)_임대료 종류