부동산금융실무_경험부동산리츠_EPR (2/?)_해외 신평등급

 

 

 

자, 오늘은 EPR이라는 경험부동산 리츠의  내용을 본격적으로 보는 시간이다!

 

제일먼저 찾고 있었던것은 EPR의 투자구조도를 찾고 있었는데, 여태 못찾았다. 위에 저 한문장 써놓고 계속 찾는중..

 

왜 홈페이지에도 PROSPECTUS가 없지?.. 아무튼 그래서, 블로그식 글쓰기에는 빠르게 짧게짧게 쓰는게 요령인것 같아, 그냥 말로 풀어보려고 한다. 그래서 오늘은 회사의 재무 하이라이트 중에 각종 지표들이 의미하는 바와, 신용등급에 대한 이야기를 해보기로 하자. 

 

 

1. 투자구조

리츠는 기본적으로 부동산 임대업이니까,

① 대출을 조달해서 자산을 매입하고

② TRIPLE NET LEASE로 임대를주고

③발생한 수익은 배당하면서 운영하다가

④자산이 시원치 않거나, 밸류업이 다 되었다 생각하면 매각하는 방식이다. 

 

관련된 JV와 운영법인 TRS(Taxable Reits Subsidiary)가 있을 것 같은데, 관련 구조도를 찾지 못해 위에 쓴것처럼 간략하게 밖에 설명을 못하겠다;; 

 

2024 3Q의 INVESTOR PRESENTATION에 소개된 자본구조는 아래와 같다. 

 

보통주가 53.6%, 우선주가 5.4%, 대출이 41%로 구성되어있다. 

 

 

 

2.  Financial Highlight 지표들이 의미하는 바

 

1) 유동성 확보 : 보유현금이 35.3mn이고, 1bn RCF가 있는데 그중에 16.9%만 인출해서 썼다고 한다

(잔여 현금동원력 : 831mn = 환율 1400원이라고 치면, 즉시 현금 동원력만 1.1조 수준이라는 의미이다.)

 

2) 보유한 대출은 99%가 신용채권이고

(담보제공한 것이 없이 크레딧으로 조달한 노트라는 의미 : 리츠의 영업기반이 되는 부동산에 직접 담보는 아니라는 취지로 읽힘)

3) 전체 대출이 전부다 고정금리 대출이고, 금리는 4.4%수준

(현재의 기준금리 상황을 감안하면, 대출 조건은 아주 우수 & 건전한 상태라고 볼 수 있다)

 

4) 이 탄탄한 대출들의 평균 만기가 4년 정도로 장기대출이고, 내년도인 2025년도에 상환해야 하는 대출은 300mn수준

(전체 대출의 10%정도가 2025년에 만기가 돌아오니 상환이나 대출로인한 영향은 적을것이라는 것이다)

 

5) 또, Net Debt to EBITDAre 가 5.0배로 5년 영업하면, 현재 있는 대출은 다 상환가능하다는 의미이다. 

 

 

 

3. 우리나라 신용등급과 글로벌 신평등급의 차이

 

 

EPR의 신용등급은 BBB-라고 한다. 

BBB-이면, IG(투자적격등급)의 제일 끝 등급인데, 이 리츠는 불안한 회사인걸까? 

 

→ 아니다. 국내 금융사들의 신용등급과 비교해보면, 가장 수월하게 이해가 된다. 

 

 

3-1) 글로벌 신평사, 등급 구성체계

우리나라에서 AAA받는 회사도 해외에서는 A받는다. 이건 우리나라 신용등급이 우리나라꺼니까 과도하게 좋은 등급을 부여하는게 아니고, 신용평가방법이나, 국가를 반영하는 것이기 때문에, 단순비교하는 것은 의미가 없다고 한다.

 

나는 채권쟁이가 아니라서, 장기 디폴드 등급의 평가 논리까지는 정확하게 모른다.  

그저 어디까지가 IG인지 알고, 내가 지금 보려는 자산(회사, 노트, 채권)이 국내 금융사들의 신용등급과 비교해서 어떤지를 가늠해볼 뿐이다. 

 

가끔 상대방이 "이거 투자물건, 우리나라 금융사들보다 높은 등급받는 건이예요." 라고 설득을 시도하는게

아주 틀린 얘기도 아니지만, 정확하게 맞는 얘기도 아니라는 의미일 뿐이다. 

 

출처 : 우리은행 IR

 

 

3-2) 우리나라 주요 금융사들의 국내 신용등급과 해외 신용등급을 비교해 보자

국내 등급은 한신평에서, 해외 등급은 S&P로그인 아이디는 이제 쓸수 없고, 무디스는 비번변경이 안된다.. 왜 technical difficulty인지.. 아쿠튼 Fitch에서 검색이 되는건 fitch꺼 가져옴...

금융사들은 그저 머리에 떠오르는 순서대로 검색한 것이다. 

 

 

 

 

 

 

그제, 어제, 오늘 내내 롯데관련 해명과 뉴스들이 쏟아지고 있는데, 롯데 그룹사중 장남이라 할 수 있는 롯데케미칼의 신용등급이 AA(neg)이고, 말많은 롯데건설이 A+(neg)이다. 

출처 : 한신평

 

 

(무디스와 피치에서 검색이 원활하지 않아서.. 이 아티클은 나중에 다시 수정을 하는수 밖에 없다. 

그래도 마무리는 해야지. 

 

어찌되었든 결론은, 이 EPR리츠는 우리나라에 상장된 리츠들과는 차원이 다른 리츠 라는게 결론이다. 

 

신용등급만 보아도, 국내에서도 어음발행이 가능한 4대 증권사들의 신평등급과 동급이거나 그보다 조금 낮은 수준의 등급평가를 받는 정도의 리츠이다. )