부동산금융실무_경험부동산 리츠_EPR (1/?)

 

 

예고했던대로, 오늘부터는 경험부동산이라는 이름으로 운영중인 미국의 상장리츠 분석을 시리즈로 시작!

 

1. 경험부동산(Experiential Property)?

구글에서 경험부동산이라고 검색하면, 별로 나오는 것이 없고, "경험공간"이라고 검색을 하면, 아래와 같이 주로, 팝업스토어를 겨냥한 경험마케팅(experiential marketing)관점에서의 페이지들이 나온다. 

 

 

주로, 브랜드 마케팅 측면에서 공간을 하나의 마케팅 수단으로 활용하는 관점을 핵심으로 한다. 

이와 관련한 아주 유서깊은 책은, 크리스티안 미쿤다라는 유명한 마케터의 책이 근간이 되는 경우가 많은데, 유명한 저서는 제3의 공간, 마음을 훔치는 공간의 비밀, 금지된장소연출된유혹이라는 책들이 있다. 절판된 것들도 많아서, 꼭 이사람의 책을 읽어야 되겠다라고 하면 중고로 구해야..

 

우리나라에서는 이런 마케팅 방법이 코로나 이후부터, 리테일의 활용방식이 완전히 바뀌기 시작하면서 부터, "공간"이라는 제목을 달고 나오는 책들이 줄을 잇고 있다. 온라인서점이든, 구독하는 전자책 플랫폼이든 "공간"으로 검색하면 수많은 책들이 나온다. 나중에 기회가 되면, 이런 책 리뷰를 해보는 것도 좋은 기획이 될 듯. 

 

일단, EPR 리츠에서 experriential property 라고 표현되는 공간들은 단순 플래그쉽 스토어나, 팝업을 위한 공간만을 말하는 것이 아니라, 인간의 다양한 활동에 중점을 둔 부동산들을 투자대상으로 취득하고 있다. . 

영화관이나 테마파크같은 전통적인 엔터테인먼트시설, 스키장, 골프장같은 스포츠 시설, 레스토랑 체인 같은 이터테인먼트(eat-ertainment) 시설을 대상으로 한다. 영화관람, 스포츠, 식사와 같은 인간의 활동을 목적으로 하는 부동산들 말이다. 

 

인간이 행하는 모든 경험활동을 다 때려넣는다면, 무엇이든 경험부동산이 될 수 있겠지만, 이들이 투자대상으로 하는 부동산은 어제 이야기한 트리플 넷리스를 할 수 있는 임차인이 운영하는 부동산들을 말한다. 

 

source : EPR_ 2024 3Q_investors presentation

 

 

 

2. 미국 리츠라고? 배당투자로 EPR은 어떰? 

 

일단, 미국의 상장리츠라고하면, QQQ, realty income같은 배당리츠를 많이 떠올리니, EPR이 리츠로서, 배당투자대상으로는 어떤지 간략히 보자. 결론만 먼저 얘기하자면, 트리플넷리츠들은 안할 이유가 없다.

배당률이 산업평균에 비해서 나쁘지 않아서.

다만 성장을 목적으로 하는 주식이 아니기때문에 한국사람들이 좋아하는 한방에 인생역전은 발생하지 않는다. 

안정적으로 달러가 꼬박꼬박들어와야 하는 연금투자자들도 업사이드가 있는 데이터센터리츠들을 중심으로 보니까.

근데, 트리플 넷 리스만을 목적으로 하는 투자자라면, 자산 분산차원에서 손안에 두고 굴려볼만하다. 

 

investing.com에서 "EPR"이라고 티커를 검색하면, 맨위에 나오는 뉴욕증시 상장 주식. 그거 맞다. 

 

장기 주가 추이를 보면 그림과 같다. 최근 5년중 저점을 찍었던 것이 당연히 코로나로 락다운되었을때(2020년 2월)이다. 이때는 대부분의 주식들이 수직낙하를 했다가 V자 반등이든, W자 반등이든 어쨋든 시장유동성에 힘입어 반등을 했지만, 장기추세로 보아도 성장을 지상과제로 하는 주식이 아니다보니, 장기추세 주가는 nav 를 기초로한 박스권에서 움직인다고 볼수 밖에 없다. 

 

 

그럼 그 비싼 달러를 배당으로 받는 다는 관점에서, 배당률 추이는 어떠한가? 

EPR도 월배당리츠이다.

매월 배당금이 입금된다. 

 

1997년 12월에 첫 배당금을 지급한 이후로, 2013년 3월까지는 분기배당, 2013년 4월부터 월배당을 시행했는데, 2009년 금융위기때에도 지급했던 배당금을, 2020년 코로나때에는 배당컷을 했는지, 2020년 5월부터, 2021년 6월까지는 배당금을 지급하지 못했다. 

그때는 다들 배당컷을 했었고, 심지어 코로나때 빵터졌던 물류리츠도, 데이터센터리츠도 배당컷을 했었으니까, 사람들이 밖에 나와서 활동하는 부동산을 대상으로 하는 EPR이야 말해 무엇하리. 그래도 이후부터는 여전히 꾸준하게 배당을 하고 있다. 

 

 

전반적인 배당율 수준은 연환산 7.66%로 산업(real estate)평균보다 높고, payout ratio도 당연히 100%이상이다. 리츠니까.

배당률로만 본다면 그 유명한 리얼티인컴보다 높은 배당율이다. 

 

EPR dividend yield _ source investing.com

 

 

 

리얼티인컴의 배당율도 한번 검색해 볼까? 

(리얼티 인컴의 티커가 "O"이다.) 

 

 

이 리츠의 최근 어닝릴리스의 주요내용은 아래와 같다. 

코로나때의 유동성경색을 맞았던 리츠들은 모두 어닝릴리즈에서 RCF와 보유 현금에 대한 리포트들을 꼭 하고 있다. 

 

 

투자 판단이야 각자 알아서 하시는 거고. 

이제 내일부터 이 경험부동산들을 트리플넷으로 투자하고 있는 이 리츠의 내용들을 속속들이 살펴보자! 

자산을 중심으로! 오늘도, 오블완!