부동산금융실무_NNN Lease (트리플넷리스)_feat. experiential property

 

요즘 니치마켓 자산들을 좀 보고 있어서, 

해외 사례를 하나 주제로 잡아서 분석해 볼까 한다. 

국내에는 experiential property에 대해서 공모펀드나 공모리츠가 설정된 것이 없어서 공개된 자료가 없다. 공모가 아니라 사모펀드들도 본적이 없다. (물론 나만 못본거 일 수도 있닼ㅋ)

 

그래서 미국 상장리츠 중에 하나를 분석대상으로 선정했다. 

티커는 EPR (EPR Properties라는 상장리츠회사로 주로 엔터네인먼트, 레크리에이션, 에듀케이션관련 부동산에 투자하는 회사이다. 

이 리츠에 대한 개괄적인 내용은 시리즈 첫번째 아티클로 하기로 하고, 오늘은 이러한 특수부동산 리츠들이 많이 활용하는 NNN Lease의 개념에 대해 먼저 정리하고 가자. 

 

1. NNN Lease (Triple Net Lease) 정의

트리플넷리스는 간단하게, 물건을 임차하는 임차인이 건물과 관리 비용, 세금, 보험 모두를 부담하는 형태의 임대차계약을 말한다. 

보통 단순 임차인이라면, 임대료와 공용부분 관리비를 임대인에게 납부하고, 

소유자(임대인)은 건물의 소유와 관련하여 발생하는 비용. 즉, 세금(보유세), 재산종합보험과 같은 비용을 소유자가 그냥 부담하는 것이 원칙? 일반적이다.

(물론 이런 비용을 임차인에게 안분 & 전가시키는 경우도 있기는 하다 특히 교통유발부담금 같은 준조세)

 

근데, 트리플넷리스는 이 3가지 비용을 그냥 임차인이 통으로 다 부담하는 것이다.

당연히 건물 전체를 통으로 사용하는 임차인인 경우이거나 Sales & Lease back 거래를 하는 경우에 많이 활용된다. 

 

용어에서 유추해 볼 수 있듯이

세금, 보험, 관리비 세가지 항목을 모두 부담하는게 NNN Lease (triple net lease)

이 중에 두가지(세금, 보험)만 임차인이 부담하는게 NN Lease (double net )

(보통) 세금만 임차인이 부담하는 걸 single net lease이다. 

 

 

 

2. 이걸 굳이 왜? 임차인이 부담함? 

- 응, 당연히 이 비용을 감안하여, 임대료가 낮아지니까, 

 

- 또, 건물 전체에 대한 통제력을 임차인이 가져가니까. 

자산이 소유한 건물 처럼, 임대기간중에 자산의 필요에따라 익스테리어도 꾸미고, 자신이 원하는 곳에다가 보험을 가입하는 등 의 컨트롤을 할 수 있어서 그렇게 함. 소유자가 관리비를 걷으면서 관리비마진을 붙이는게 아닐까하고 의심하지 않아도 돼고ㅎㅎ

 

반대로 임대인은 당연히 꿀이다. 

임대기간중에서는 소유한 부동산에 대해 신경쓸 것이 없고, 임차인 크레딧이 좋다면, 신경쓸것 없이 안정적인 현금흐름이 나오기 때문에. 임차인 크레딧만 신경쓰면된다. 새로 자산을 취득하거나 매각하여 수익을 실현하는 부분에 집중할 수 있기 때문에 당연히 운영 안정성이 당연히 올라간다. 

 

(투자자들도 당연히 트리플넷리스 구조의 리츠에 투자하는 것을 더 선호한다. 여러 위험들이 임차인에게 전가되어있으니까. 또 대부분 렌트 에스컬레이션이 포함된 장기계약이기때문에 투자자산의 가치평가도 아주 손쉽다. 

 

미국 리츠들 중에 트리플넷리스 리츠들의 현금창출력은 실로 어마어마하다. 특히 카지노를 전문으로 하는 gaming sector의 리츠들은 자산규모, 수익률 측면에서 아주 손에 꼽을 퍼포먼스를 내고있다. 

 

더구나 미국 리츠들은 하나의 리츠안에 수천개의 자산을, 거의 미국 전역에 취득하고 있기 때문에 수없이 많은 자산의 각종 관리비 납부, 보험만기시마다 갱신하는 것도 사람이 필요해지는 일이기에 이를 대형임차인에게 전가가 되니, 리츠 운영의 효율성도 생긴다. 

 

여러개의 부동산을 임차구조로 사업하는 카지노나, 호텔, 극장, 골프장, 스키리조트 같은 사업을 영위하는 사업자에게는 전문 운영팀이 있어 그리 어려운 일도 아니다. 

 

카지노리츠도 다시한번 들여다볼 시점이긴한데! 

아까 언급한 EPR부터 보기로 합니다. 내일부터! 일단 오늘치 오블완!