부동산금융실무_경험부동산리츠_EPR(4/?)_RCF 및 대출구조 분석

 

 

오늘은 EPR의 상업용부동산 리츠로서의 대출구조에 대해 봅시다!

 

먼저 10Q기준으로 재무제표 현황

 

1. 자산부분은 나중에 투자 구조를 보기위해서 다시 다루긴 할텐데, 

- 개발을 위해 보유한 토지

- 건설중인 자산

- 운영중인 ROUasset

- 보유한 모기지노트, 관련된 미수이자채권

- JV에 대한 투자

- 그리고 현금, 사용이 제한된 현금. 

이렇게 구성되어있다. 

 

 

 

 

2. Liquidity & capital resources 

이하에 숫자는 표시가 없는건 모두 USD이고, CAD인경우에만 앞에 CAD를 붙임, 원화표시는 모두 환율 1400원 기준으로 하였다. 

 

2-1) 현금 및 현금등가물 : 35.328mn (494.6억원)

2-2) 사용이 제한된 현금 : 2.992mn (41.8억원)

: 사용제한 현금의 원인은 대출약정에 따라 사용이 제한되었거나 앞으로서의 자산취득이나 재개발(redevelopment) 때문에 이라고 한다. 

 

2-2) 총 대출 : 2,852.970mn (3조 9,941억원)

        총 자산 : 5,689.162mn (7조 9,648억원) 

 

2-3) 총대출 2,852mn 상세 내역_2024.09.30기준

상세한 대출 항목별로 표로 만들어 공시하지는 않았는데, 주석사항으로 기재된 내용을 정리하면, 

 

	amount (outstanding)	interest rate
unsecured senior note	2,504mn	3.60~ 4.95%
private placement notes    (Series B_senior unsecured note)	179.6mn	4.56% *series A : RCF활용해 payoff완료
unsecured revolving credit facility	169.0mn	initial maximum : 1.0bn SOFR+1.15%  (2024.09.30 현재 5.98%) * fee = 0.25%
total	2,853mn

 

ⓛ RCF : Revolving Credit Facility 

 

이번 3사분기에 기존 RCF를 선순위 credit agreement에 포함되어있던 RCF관련 사항 약정개정을 했는데, 기존에 비해서 아래와 같은 사항이 개선되었다고 한다. 기존 RCF도 무담보이긴한데, 

 

- 만기 연장 (2028.02.02까지, 무려 4년짜리 rcf인데, 추가수수료를 내면, (디폴트가 아닌경우에 한해 추가로 6개월 더 연장이 가능)

- 인출된 금액에 대한 이자 하락

- tangible net worth 커버넌트 삭제 (아마, tangible asset의 순자산가치를 얼마 이상으로 유지하는 조건이었을 듯)

- 담보부대출에 대한 총자산가치 유지 커버넌트에서 RCF는 제외 했다는 점

- 자산가치 유지 커버넌트 산출을 위한 capitalization rate 수정 (얼마로 수정한건지가 중요한데, caprate는 안써놨네) 

 

EPR이 가진 RCF는 소위 아코디언 RCF(Accordion RCF) 이다

즉 RCF 인출가능액이 즐어날수 있다는 것인데. 

 

initial maximum principle은 1.0으로 출발하고 

여기에다가 sub facility까지 제공되어있다. 

+ 100mn LOC subfacility

+ 300mn foreign currency RC subfacility

 

위 sub facility받고, (대주 동의하에) 최대 인출가능액이 2.0bn(2.8조원) 까지 확대 가능하다. 

 

그냥 마이너스대출 1.0bn (1.4조) 준게 아니고, 여기에 LOC까지 주고, 최대 두배까지 확대가 가능하다.

디폴트만 아니면, 즉시 현금 동원력이 2.8조원.. 이하 더 할 말 없다 ㅎㅎ 

 

 

② unsecured senior note의 covenant

 

- 총자산의 60% 초과하는 대출(any debt) 금지

- 총자산의 40% 초과하는 담보대출 (any secured debt) 금지

- DSCR (Debt Service Coverage Ratio)1.5 유지

- 무담보 대출 잔액 150%에 해당하는 가액만큼, 담보자산 150%로 유지

 

( 아,, 그리고 보니, S&P premier lcd편에서 대출의 커버넌트, 커버넌트 라이리트론을 아티클로 안썼네? 

나중에 EPR 시리즈 끝나면 쓰는걸로 ㅎㅎㅎ) 

 

 

→ 회사는 대출의 99%가 무담보대출이라고 강조해왔는데, 커버넌트상, 대출잔액의 150%에 해당하는 만큼의 담보를 보유하고 있어야 한다. LTV로 환산하면, 1/1.5= 66.7%라고 할 수 있다. 

 

이는 리츠의 신용등급이 있기때문에 대출이 아니라 노트를 발행할 수 있어서 가능한 것이다. 노트는 쪼개져서 시장에 재유통될 것을 상정하고 있기때문에 채권처럼 투자한다. 또한 커버넌트로 노트의 안정성을 높인것이라, 개별부동산에 담보권이 설정되어있지는 않아, 수없이 많은 자산을 보유한 리츠 입장에서는 외부 자금조달을 할때마다 소요되는 법적비용(우리나라로 치면 근저당권 설정비)를 아낄 수 있는 장점이 되기도 한다. 

 

역시, 회사형 비히클들은 글로벌신평사로부터 등급이 있어야.. 

우리나라 상장리츠도, 국내 신용등급을 받은 리츠들이 있는데,

등급받아서 채권발행을 했는지, 얼마나 팔렸는지 오늘, 하나만 확인해 보자.

내가 알기론 SK리츠와 신한리츠가 등급을 받았다고 한거 같았는데. 

 

 

오! SK리츠 등급받아서, 채권발행했구나!

AA-등급은 아마 sk리츠가 그룹내 회사들이 사용하고 있는 부동산의 유동화 창구로 쓰이기도 하고, 유통주식수 이외에 주주 구성이 어떻게 되어있는지 정확히 봐야겠지만, 우리나라에서 AA-면 대부분 대기업의 계열지원가능성 때문에 up된거라고 생각한다. 뭐, 물론 마스터리스와 같이 구조가 단순한 경우라면, 임차인인 sk그룹사들의 신용등급이 반영된거 일 수도 있다. 

 

제일 큰 금액인 1450억원 발행한건 1년짜리인게 아쉽지만, 그래도 2년물, 3년물도 금리 3.43 ~ 4.33%까지 끊었으면 훌륭한 조건인것 같다.

오... 짝짝짝!

 

 

③ cross default provision

EPR의 위 대출들은 하나의 대출이 EOD나면, 다른 대출들도 같이 EOD가 된다. 

트렌치별로 CROSS-DEFAULT가 되는 금액은 차이가 있는데, 50mn~ 75mn으로 전체 대출금액 대비 아주 적은 금액만 디폴트가 나도 전체 대출이 defailt가 되도록 정하고 있다. 

 

 

전제적으로 미국의 상장리츠들은 자산규모가 어마해서, 단순 금액의 규모에서부터 압도되기는 한다. 

1조짜리 rcf를 금리 5.89%에 빌리고

신용등급 BBB-에 기반한 무담보 노트발행을 통해 외부자금을 조달한다. 

당연히 equity offering도 계속 한다. 

힌국의 왠만한 기업들보다 큰 사이즈로 운영되고, 신용등급도 우월하다. 

부럽다. 

 

한국 상장리츠들이 영속형 리츠를 표방한다고 하지만, 아직은 대기업 스폰서 리츠에 머물러 있는것과 비교하면, 아주 차원이 다른 상태이지만, 취득할 수 있는 자산의 규모, 자산가액, 투자자 풀을 감안하면, 어쩌면 착실히 제갈길을 가고 있는 것일지도 모른다. 한국리츠도 화이팅!합시다!

나도 오블완!