부동산금융실무_경험부동산 리츠_EPR(3/?)_임대료 종류

 

 

오늘은 주말을 앞두고 있으니! EPR의 포트폴리오. 트리플넷으로 투자하고 있는 리츠의 운영매출에 대해 알아보자

 

숫자들은 가장 최근자료인 2024.09말 기준의 10-Q의 숫자를 가져왔다. 

10Q 자료 출저틑 EDGAR-SEC이다. 

https://www.sec.gov/edgar/browse/?CIK=1045450&owner=exclude

EDGAR Entity Landing Page

 

 

[Operating Result ] 

 

1. Revenue Anaysis : 매출분석

 

 

EPR의 총 매출은 ①Minimum rent, ②percentage rent , ③straight-line rent, ④tenant reimbursement로 구성되어있다. 

먼저 각각의 항목이 뭔지부터 보자. 

 

①미니멈렌트, ②퍼센티지 렌트는

매출임대료방식으로 최소보장 임대료와 미니멈렌트(베이스렌트) 상응하는 매출액 환산 금액을 초과하는 매출에 대한 %렌트를 의미한다. 

지난번에 매출임대료 방식에 대한 개념들을 다루었을 때  계산방법, 렌트수준 결정방법까지 상술해 두었으니 해당 아티클을 참조하시기 바람. 

 

③ straight-line rent

이건 나같은 옛날사람은 운영리스와 금융리스를 구분하는게 시험문제로 나오던 시절에 학생이었던 사람에게는 익숙치 않은 개념일 것이다. 

 

IFRS16에서부터는 운영리스는 따로없고, 모두 금융리스로 인식하기 때문에 리스자산, 리스부채를 모두 계상하고, 임대차기간동안 정액으로 상각하는 금액을 매출에서 차감하는 회계처리 때문에 나온 개념이다.

 

그래서, 자산을 표시하는 balance sheet에 리스자산을 계상할때 right-of-use asset (ROU asset)라고 표시하고,

IFRS 16하에서는 ROU asset 계산은 아래와 같이 한다. 

The initial amount of the lease liability (납부대상 임대료를 현재가치로 할인 합계액, 임대기간 전체) + Payments made at or before the commencement of the lease (예를들면, 임대차계약개시전 fit-out기간동안의 납부액) – Lease incentives (임대인으로부터 제공받은 Rent free, Tenant Improvement 와 같은 비용) + Initial direct costs (임차에 소요된 비용)  + Estimated costs for restoration or removal/disposal (원상복구 등에 소요될 비용 추산액) =ROU asset

 

위와 같이 자산으로 계상된 ROU asset은 정액법(straight line basis)으로 상각해서 비용인식을 하는데

EPR같은 임대인 입장에서는 이것이 straight line rent 인 것이다. 

 

 이 straight line rent의 가장 특징은, cash in-out에 기반한 것이 아니기때문에, 회계목적상 이렇게 수익인식하였다고 하면, 임대료 미징수와 같은 이벤트는 없는지, Receivables규모, 빈티지, 회수율과 cash on hand, RCF등을  꼭 확인해 보아야 한다. 

(이건 물론 인식기준 회계에 ifrs16이전에도 마찬가지였지만, 매출의 건정성이 숫자변동으로 파악되지 않기때문에.부동산임대를 업으로 하는 회사를 검토할때 늘 보아야 하는 항목이다.)

 

아, 그리고 이런 ROU ASSET으로 부터 발생하는 STRAIGHT LINE RENT같은 임대료는 자본거래의 성격인 sALES LEASE BACK에서 나타나기도 하고, 임차인이면서 전대인으로 영업하는 오퍼레이터들과의 거래에서 주로 발생한다.

 

 

 

 ④ Tenant Reimbursement

 

이 항목이 바로, 트리플넷리스에서 임차인이 부담하기로한 항목을 가리키는 것이다. 

즉, 임차인이 부담하기로한 property tax, insurance, maintenance & repair cost를 임대인이 임차인에게 billing한 금액을 말한다. 

임대인 입장에서는 자산을 보유함으로써 본인이 지불했어야 하는 비용이 additional rent로 돌아오는 것이다. 

 

실무상에서의 방법은

임대인이 선집행하고, 납부 증빙을 첨부해서 빌링하기도 하고,

임대인이 예상되는 비용을 먼저 빌링해서 받은 다음에, 실제 지출된 비용을 정산하는 방식 두가지 모두 가능하다. 

 

 

 

EPR의 매출은,, 뭐 달리 보려고해도, 볼게 없다. 

3개월치 매출, 9개월치 매출, 심지어 12개월치 매출에도 큰 변동이 없다. 

 

 

 

 

2024년 3사분기 매출 180.507MN (환율 1400원 기준, 분기 매출이 2,527억원)

2024년 9월말까지 매출 820.834MN (환율 1400원 기준, TT매출이 1조 1,491억원)

 

2023년도 10K 공시상 연간매출은 705.668MN , 9,879억원이다. 

 

 

참고로,

이제는 흔해진 말인, 유니콘기업이 기업가치 10억달러 (1조4천억), 데카콘이 기업가치 100억달러 (14조원)

: 환율이 올라서 유니콘도 1조가 아니라 1조4천억은 되어야 하네 ㅎㅎ

 

국내에도 연간 매출 1조이상인 회사들은 많다, 리스크가 있을까 싶어 검색해보았더니, 사람인!!에서 이런것도 카테고리화 시켜주었더라. 더 많겠지만, 100개 회사정도로 끊어주신 듯.

https://m.saramin.co.kr/job-search/sri-certification?seq=104

매출 "1조" 기업! | 기업 큐레이션 - 사람인

 

 

국내 상장리츠의 매출 규모와 비교해 볼까 했는데!

안타깝게도, 국토부의 리츠정보시스템에서 매출액까지는 집계를 안해주고 있었다. 

 

우리나라 상장리츠들 매출은 대체적으로 1천억원 수준이라고 알고 있는데. 

한번 정리해 보는 것도 재미는 있겠다. 

이제 곧 12월이고, 배당주투자시즌이니. 

아 참, 근데 국내 상장 리츠들은! 주로 분기배당이고, 3,6,9,12월이 아니라 다양하게 흩어져 있다! 

국내 리츠들도, 잘 조합하면, 월배당 리츠를 만들수 있기는 하다! ㅎㅎ

 

국내 상장리츠 분석을.. 해볼까 말까 싶긴하다

산업레포트는 삼성증권의 이경자 애널리스트가 좋은 의견을 다작하고 있기때문에,

데이터를 수집정리하는 수고를 할 필요가 없긴하다. 

상장리츠관련, 최근것으로 괜찮은 리포트가 있으면, 그 내용을 서머리하고 한번 보는 정도가 낫지 않을까? 

 

내일은 계속해서 EPR의 재무관점에서의 operating 비용을 살펴보자!

오늘도, 오블완!  

 

 

 

이하에는 EPR관련 아티클 링크입니다! 

https://anotheralpha.tistory.com/92

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