부동산금융실무_ 부동산 PF NPL_ 시공사 부도(4/4)

 

 

부동산 개발사업의 핵심관계자인 시공사가 워크아웃 또는 회생절차에 들어가는 경우에도 참으로 다양한 문제가 발생한다. 

 

가장 크게는 일단 공사가 중단되고, 중단기간이 길어지면 길어질수록 대체시공사 선정이 어려워지고, 물론 유치권 문제도 발생한다. 

책임준공 이슈는 당연하고. 이건 지난번의 책임준공 시리즈 편을 자세히 참조하시라! 

전반적으로 당초에 사업 진행과 대출 자체가 시공사에 기대어 가는 부분이 많았기 때문에, 대주도 참으로 곤란하다. 

 

시공사 부도시의 쟁점은 

1. 공사도급계약 해지 (대체시공사 선정)

2. 하도급대금 직불

3. 신용보강약정(책임준공 미이행에 따른 채무인수/손해배상에 대한 부인 소송) 

 

하나씩 살펴보자

 

1. 공사도급계약 해지 ( & 대체시공사 선정)

 

시공사의 "워크아웃 개시"를 시공권포기, 유치권포기 사유로 하는 것은 문제될 것이 없다. 근데

시공사의 "회생절차 개시"를 시공권 포기, 유치권포기 사유로 하는 것은 문제의 소지가 약간 있다. 

 

이는

채무자 회생법률에, 이행을 완료하지 않은 쌍무계약의 경우 회생법인의 관리인이 그 계약을 해제, 해지할수 있다로 정하고 있기때문이다. (채무자회생법 제 119조)

 

공사도급계약이나 수분양자와의 분양계약이 대표적인 쌍무계약이다. 서로 주고받아야 하는 것이 있는 계약 말이다. 

이 쌍무계약은 관리인의 선택만으로 이행이 거절될 수 있다. 그 쌍무계약의 해제, 해지에 다른 사유가 필요한 것은 아니다. 

 

만약 관리인이 계약을 해지, 해제하는 경우에 상대방(시행사)는 그 계약의 해지해제에 따른 손해배상 채권(회생채권)을 가질 뿐이다. (공사계약 해지로 인한 손해를 입증해야 하고, 손해가 인정된다해도 회생채권으로서 탕감되겠지..)

 

이에 대해 

대법원 판례는 이를 회생법인의 관리인이 선택할 수 있도록 해야한다고 볼 "여지가 없지는 않을 것"이라고 판시한 것 때문이다. (회생 절차의 원활한 진행을 위해, 2005다38263)

 

관련한 하급심의 판례로는 서울중앙에서는 원칙적으로 조산해지 효력을 부정해야 한다고 판시한 사례가 있기는 하다. 하지만, 대법원 판례 문구가 아사모사 하기 때문에, 문제발생 소지가 있는 것은 맞다. 

 

 

2. 하도 직불 이슈

이건 시공사의 책임준공과도 연결된 이야기인데, 시공사에 대해서는 유치권포기각서를 징구하는 것이 일반적이다. 

 

그런데, 모든 공사를 시공사가 직접 시공하는게 아니라, 하도급 공사를 하기때문에, 

시공사가 회생절차를 개시할 때쯤이면 대부분은 하도급 대금을 체불하고 있는 것이 일반적이고, 그러면 하도급 업체는 유치권을 행사하는 경우가 발생한다. 

 

제반 약정에 시공사를 당사자로 하는 유치권 포기 각서는 징구해 놓았지만, 계약에 등장하지 않는 하도업체의 유치권은 막을 방법이 없다. 게다가 유치권은 점유만으로 성립이 되는 거니까, 현장의 점유 확보가 너무너무 중요해 진다. 

(그래서 신탁사의 관리형토지신탁이 필요하다, 최소한 펜스치고 시건장치를 통해 현장 통제를 하긴하니까)

 

 

이경우, 하조업자에 대한 노임 등을 시행사가 직불할 수 있는가 당연히 논의해 보게 된다. 

근데, 하도급관련 여러 법률에서 하도직불에 대해 규율하는 바가 상이하고, 규정이 상이하다고 사적합의로 직불을 하면, 추후에 문제가 더 커지게 된다. (돈쓰고도 문제는 여전할 가능성 높음)

 

일단, 관련된 판례는 영세한 수급사업자 보호를 위해 & 수급사업자(하도업자)가 원사업자의 파산의 경우보다 불리하게 취급되어서는 안된다는 이유로, 하도 직불이 가능하다는 판시가 있다 (서울중앙 2009가합37669)

(대법원 판례를 아니고, 이 문제의 발생원인은 채무자회생법률상 회생채권의 소멸금지 원칙과 상충되기 때문인데, 법률저조항을 문헌적으로 이해하면, 원사업자인 시공사의 회생채권을 줄이는 효과가 되기 때문이다)

 

3. 시공사 신용보강약정의 부인 소송 발생

 

시공사 부도가 나면, 대주입장에서 가장 곤란한 것이 무엇이겠는가? 

건물 준공이 안되는 것도 문제이지만, 가장 큰 문제는 대출금에 대한 채무인수를 해줄 당사자가 없어졌다는 점이다 (없어지지는 않았어도 그럴 여력이 없다는 것)

 

이에대해 대법원의 판례가 무상부인의 대상 범위를 넓게 본다는 것이 문제이다.  

말인 즉슨, 100% 자회사가 수행하는 사업의 자금조달을 돕기위해 모회사가 보증을 제공한 경우에도 그 신용공여를 부인할 수 있다고 본것이다 (2006다5044)

 

연대보증에 대해서는 위와 같은데, 신용보강수단 중의 하나인 자금보충 약정에 대해서

 

과거에 회생법원에서는 보증이 아닌 자금보충약정에 데헤서 부인권 행사가 허용되지 않는다고 한 판시가 있다. (원래대로 자금보충약정 이행을 하여야 한다는 판례 : 서울중앙 2014회확791)

 

근데, 최근에는 이 자금보충약정의 성격을 후순위 상환조건부 금전소비재차계약으로 보고, 이 역시 미이행 쌍무계약으로서 관리인이 해지, 해제를 선택할 수 있다고 보는 판례가 있다. 

 

결론적으로 

-연대보증은 100%자회사라 하여도 이행되지 않을 수 있고 (대법원 판례)

- 자금보충 약정은 회생법인 관리인의 선택에 따라 이행될 수도 있고, 안될 수도 있다 (서울중앙)

 

 

 

이상이, 개발사업에서 시공사 부도시에 발생하는 법적 쟁점들이다. 

정리하면 할수록, 시공사 부도는 정말 발생하면 안된다는 생각밖에 안든다.ㅎㅎㅎ

 

이걸 정리하다보니, 당연히 태영건설의 워크아웃이 어떻게 되가고 있나 궁금해진다. 

4편정도로 PF사업관계인 부도시의 쟁점들을 정리하려고 했는데, 

나도 궁금하기도 해서, 태영건설 회생에 대한 내용도 좀 보고, 시공사 워크아웃시 구체적으로 어떻게 되는지도 정리해둘 필요가 있는 것 같다. 

내일은 이 내용을 정리해 봅시다!

오늘은 이만 오블완!