부동산금융실무_부동산PF NPL _ 시행권 양수 (3/4)

 

어제에 이어서 오늘은

부동산 개발사업에 있어 시행사 부도시, 최대 관건인 시행권 양수의 법적 쟁점들에 대해 정리하기로 하자. 

 

결론부터 설명하자면, 

옛날에는 담보신탁+대리사무계약 & 시공사 연대보증 또는 채무인수의 형태로 개발사업을 할때에는 시행권 인수가 쟁점이 되었지만

지난 부동산 불장에서는 대부분 관토를 활용했기 때문에, 시행권양수와 관련한 법적 쟁점이 발생할 것이 거의 없다. 신탁이 사해신탁 이슈만 없다면, 시행권 양수 쟁점은 옛날 이야기이다!

 

그래도 하나씩 정리해 보자!

 

 

1. 사업시행권 인수의 개념

 

사업시행권은 법적으로 정해진 개념이 아니라서 약정의 문구가 어떻게 되어있는지에 따라 조금씩 다를 수 있다. 

일반적으로 사업시행권의 범위에는 아래의 항목들이 포함된다. 

 

- 사업부지의 소유권(및 그에 관한 일체의 권리, 이하 생략)

- 신탁계약상 위탁자의 지위

- 건축물의 소유권 (지상, 지하, 건축중 모두 포함) 

- 분양과 관련한 수분양자, 제3자에 대한 권리 (분양권, 분양대금 수납권 등)

- 사업시행에 필요한 인허가 일체의 명의 (시행자 명의, 건축주 명의)

 

사업시행권 인수는 위와 같은 권리를 시행사와 합의 또는 강제로 인수하는 것을 말한다. 

이들 권리의 강제 인수라는 말은 정확히는 각 개별권리를 하나씩 다 이전절차를 밟아야 한다는 말이다. 

 

토지 소유권 이전(담보신탁, 공매처분)

신탁 수익권자 변경

건축중인 건물의 소유권 이전 (현장 점유확보까지)

분양대금이 들어오던 계좌의 명의 변경

분양대금 채권양도 또는 분양계약 인수 

인허가 명의자 변경 

이렇게 말이다. 이거 하나씩 하려고하면 실무자는.. 변호사 선임을 절로 건의하게 된다... ㅎ

수분양자들에게 설명하고, 분양계약인수를 직접 시도한다고 생각해보라.. 

 

 

부동산 PF와 관련한 제반 약정에서 사업시행권 양수를 언급하는 약정들은 아래와 같다.

각 약정의 목적에 따라 규율 관점이 조금씩 차이나기 때문에

처음 약정을 작성할때 사업시행권 포기각서만 읽어보는게 아니고, 아래 약정서들의 해당부분을 모두 확인해야 한다.  

 

- 사업약정 : 사업시행권 포기 규정 중심

- 공사도급계약 : 계약해제 사유 : 공사도급계약 해제 효과로서 사업시행권 양수를 기술

- 대출약정 : 채무불이행 사유 : 채무불이행의 효과로서 사업시행권 양수를 기술

- 신탁계약 : 신탁부동산의 사전처분사유, 처분절차를 중심으로 구성

- 사업시행권포기각서

- 시공권 및 유치권 포기각서

 

실제로 시행사부도로 사업시행권 양수가 시작될때에는

발생가능한 소송을 감안하여 실무자는 보전처분도 해놓아야 한다. 

변호사가 알잘깔딱센이면 좋지만, 그렇다하더라도, 이거이거 해달라고 이야기 해놓아야 한다. 

 

예를들면

- 사업부지에 대한 처분금지 가처분

- 사업주체 명의변경금지 가처분

- 대위변제로 인한 구상금 채권에 대한 가압류 (보통은 부가세 환급액을 대상으로 함)

 

가처분을 해놓는 이유는 본 소송이 있기 때문이니.. 

발생 가능한 소송의 종류는 대충. 공사대금청구소송, 대위변제액 구상금 청구 소송, 시행사대여금 소송이 있고

 

대주와 시공사의 이런 법적절차에 반격하여 시행사도 여러가지 소송을 해올 수 있다.

제일먼저 하는 것이 - 공매절차 중지 가처분

공매절차가 진행된 후라면, 소유권이전등기 소송

시행사의 손해배상청구소송 등이 제일 많이 등장한다. 

물론 언론플레이도 등장할 것이다. 시위도 하고. 

 

 

2. 사업시행권 인수 이슈는 왜 생겨났을까? 

 

과거에, 

시행사 부도로 시공사가 PF대출채무를 인수한 경우에, 대출금 변제하고 난 이후의 손실을 회복하기 위한 보전수단으로 활용했었다.

즉, 대주단의 담보를 시공사가 이전받아  / 사업을 완공하여  / 사업에서 발생하는 수익으로 손실을 보전하려고 하는 목적이었다. 

 

그런데 이런 사업시행권 강제 인수는 소송이 발생하는 경우가 많고, 

어제 이야기했듯이 제소전화해조서를 작성한다고 해도 집행문을 받기가 수월한 것이 아니다.

소송에는 당연히 시간과 비용이 소요되니 효율적인 방법이 아님에는 분명하다. 

이래서 관리형 토지신탁을 통한 사업추진이 늘어난 것이다. 

 

3. 그럼 현재와 같이 관토사업장에서 시행사 부도시, 사업시행권 양수 처리는 어떻게? 

 

아까 위에서 하나씩 다 권리이전 절차를 밟아야 했던 업무들이 관토였을때 어떻게 되는지 보자, 

 

1) 토지 소유권 이전(관토 공매처분) : 동일 

 

2) 신탁 수익권자 변경 : 동일

 

3) 건축중인 건물의 소유권 이전 (현장 점유확보까지) : 관토로 토지소유권이 이미 신탁사 명의이므로, 신탁 공매처리시에 같이 소유권이 이전된다) 

 

4) 분양대금이 들어오던 계좌의 명의 변경 : 이미 계좌 명의도 신탁사 명의이기때문에 이 업무는 줄어든다. 

5) 분양대금 채권양도 또는 분양계약 인수 : 동일 : 시공사 또는 새로 낙찰받은 낙찰자가 이행

 

6) 인허가 명의자 변경 : 동일 (명의변경 신청서가 이미 징구되어있고, 시행사 법인인감이 변경되지 않았다는 전제하에. 과거보다는 훨씬 수월하게 진행 가능 : 관토라 하더라도, 인허가 명의자는 시행사 명의이다) 

 

과거 담보대리 사업구조였을때와 대비해서 가장 간략해 지는 것은 분양대금채권 이전과 분양대금 납입 계좌 인수 부분이다. 이것만해도 가장 어려운 것 중의 하나가 해결이 된다. 

 

그밖에 시행권양수와 관련하여, 

PF대출을 처음 시작할때 징구했던 시행사 주식근질권에 기초하여 시행사를 아예 인수하는 방법이 있으나, 

이건 시행가가 SPC가 아니라면, 우발채무가 그대로 이전되기때문에 문제가 있었으나

이것도 이제는 별도 사업으로 분리하여 SPC를 시행사로 하기때문에 크게 이슈가 발생할 여지가 적다. 

(PF 대출 약정도 계속적으로 발전하고 있었음이 느껴진다..)

 

 

 

이렇게 시행사 부도시의 업무처리에 관해 정리하면서! 오늘도 오블완! 

내일은 드물기는 하나, 과거 시공사 부도 케이스들을 바탕으로 한, PF에서 시공사부도시의 법적 쟁점들에 대해 정리해 보기로 합시다!

이만 안녕~