부동산금융실무_ 부동산 PF NPL_ 시공사 워크아웃 & 태영건설 근황(5/4)

 

어제 예고한 대로, 시공사가 워크아웃을 신청하면 어떻게 되는 건지를 정리해 보고, 

연초를 떠들썩하게 달구었던 태영건설 워크아웃은 어떻게 되가고 있는지 살펴보자. 

 

시공사 부도시 발생가능한 쟁점들에 대해서는 어제의 아티클을 참조해 주시라!

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https://anotheralpha.tistory.com/117

부동산금융실무_ 부동산 PF NPL_ 시공사 부도(4/4)

 

 

시행사 부도에 관한 쟁점들은 아래 아티클. 

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https://anotheralpha.tistory.com/115

부동산금융실무_부동산PF NPL _ 시행사 디폴트 (2/4)

 

https://anotheralpha.tistory.com/116

부동산금융실무_부동산PF NPL _ 시행권 양수 (3/4)

 

오늘도 올해 마지막 송년회 일정마치고 잽싸게 컴터앞에 앉기는 했는데 목차 잡아두었던 이 두가지를 다 쓸수 있을지 모르겠다!

일단  쓰는데까지 써보자구! 오늘 다 못쓰면 내일 또쓰면 되지!ㅎ

 

 

1. 태영건설 워크아웃. 요즘 근황 어떰? 또 KKR이야? 

 

태영건설 근황 뉴스를 찾다보니, 유명한 블로거인 메르님이 KKR의 태영의 알짜 회사인 폐기물처리업 등등을 결국, 후루룩 짭짭했다는 예언이 들어맞았다는 글을 보았다. ㅎ

이분 블로그 정말 독특하고, 깊이도 있어서. 재밋다. 

 

TSK코퍼레이션(에코비트)은 알짜 회사인데.

나는 이 회사 이야기 말고, 순수하게 부동산금융 입장에서 태영이 보유한 PF사업장들의 처리근황에 중점을 맞추어 보려던 것이라, 써치가 더 필요하다. 

 

일단, 현재까지 알기로는

브릿지론  20개중에 9개 사업장은 매각물건으로 나왔고(9개는 나가리라는 이야기. 인허가는 있지만 사업성이 부족해서 본pf조달이 어려운 사업장이지 않을까)

본PF 40개 사업장 중에 1개가 공매, 7개는 시공권 이전, 나머지 32개는 그대로 태영이 이행하게되었다고 한다. 

시공권 이전한 곳은 분명 분양성과도 어느정도 나올꺼라고 생각하니, 다른 시공사들이 가져갔을 것이고, 1개는 이미 나가리. 나머지 32는 어떨지 보아야 할 것 같다. 

 

이 이야기의 근거를 좀 정확하게 찾고싶고, 매각하기로한 사업장과 계속 이행하기로한 사업장이 어떤어떤 사업장들이 있는지 보아야, 태영의 다음이 어떨지 알게 될 것 같다. 

그래서, 일단 교과서적인 시공사 워크아웃의 기본적인 뼈대에 대해서 먼저 정리해 보자. 

 

2. 워크아웃에서의 PF사업장에 대한 처리 

주요 내용은 아래와 같다. 

 

1) 기업개선계획 이행 약정

기촉법에 따른 워크아웃이라는 건, 지난번에 도산절차 구분하기 편에서 살펴보았던 것처럼,

법원이 관여하지 않는 사적 공동관리 절차를 의미한다. 

워크아웃과 회생, 파산이 어떻게 구분되는지는 아래글을 참조하시라. 

https://anotheralpha.tistory.com/112

부동산금융실무 _ 부동산 PF NPL_워크아웃/회생/파산 구분

 

 

워크아웃은

(법원이 아닌) 주채권은행을 중심으로 금융채권자를 중심으로 하고

주요내용은 채권재조정, 상환일정 조정하는 내용을 핵심으로 한다. (탕감, 상환유예, 추가 자금 지원계획 등등)

 

워크아웃이 진행되는 과정은

자구계획이 포함된 기업개선계획을 협의회에 제출 → 의결되면 → 기업개선계획 이행약정 체결  → 이행을 통한 경영 정상화 

이 흐름이다. 

 

주로 문제가 되는 부분은 "추가 자금지원"에 대한 사항인데, 

과거, 10년도 전에, 워크아웃을 신청한 시공사의 채권단이 자금지원을 해야하는지, pf대주단이 자금지원을 해야 하는지 서로 다투자가 적기에 자금지원이 이루어지지않던 폐해를 줄이기 위해서 금감원에서 가이드라인을 낸적이 있었다. 

 

일명, "워크아웃 건설사 경영정상화 계획 이행약정(MOU)가이드라인" 이라는 건데.

너무 오래된 자료라 원문을 찾을 수가 없었다. (2012년도 발표)

 

성격은 대주단 협약처럼, 자율규제 가이드라인이다. 

법적인 다툼으로 가면, 이 가이드라인을 지키지 않아도 금융당국으로부터 제재대상은 아니다.  

그래도 회사의 채권단과 PF사업장 채권단이 서로 이견이 있을때 어떻게 해결하라는 건지, 내용만 보자. 

 

2) 정상화계획 이행약정(MOU)개선을 위한 가이드라인

 

- 주채권자와 PF대주단간 자금지원 원칙

주채권자 : 워크아웃 개시시점 이전에 발생한 부족자금 + 워크아웃 개시이후 pf사업장 이외의 부족자금을 지원

PF채권자 : 워크아웃 개시시점에 확정한 사업장별 처리방안에 따라(사업폐기, 시공권이전, 계속 사업진행 3가지 중 계속 사업진행하기로 한 경우에 대해서) 향후 소요자금 지원 (채무조정은 당연 포함)

 

- 자금부족이 PF사업장으로 인한 것인지, 다른 원인 때문인 것인지 불분명할때 : 주채권자와 PF채권자가 반반씩 지원

- 그래도 두 축이 이견이 있을때, 양측 댜표 동일한 인원수로 구성된 운영위에서 결정 (2/3이상 출석, 2/3이상 찬성)

 

 

- 근데, 워크아웃을 신청한 회사에 대해서 추가적인 자금지원이라.. 이 가이드라인과 운영위 결정에 따라 자금지원을 했는데, 결국은 손실이 발생한 경우, 담당자는 어떻게 됨? 

 

가이드라인에서는 고의 중과실이 없다면, 담당자를 면책하도록 협조한다고 되어있기는 한데, 

2016년 유권해석(비조치 의견서)로, 이 가이드라인은 자율규제 영역이므로, 이 가이드라인에 따랐다고해서, 여신관련 법규 위반 (여신심사 및 사후관리기준)에 따른 제재를 면하는 건 아니라는 유권해석이 있다. 

 

말인 즉슨, 일시적인 유동성이 부족해진 회사를 살리기 위해! 원활한 워크아웃 진행을 최우선 목표로 하지만, 추가자금지원도 여신이니, 관련한 법규정은 알아서 잘 지키라는 것이다. 

그러면 어떻게 됨?

채권단 협의가 어려워짐.. 

 

태영건설만해도 채권자가 400곳이 넘는 다는 이야기가 있었다. 우리나라 금융업자 단위가 400개소를 넘을까 싶었지만은.. 금융기관외 다른 채권자들도 포함해서 400곳이었겠지.. 

어찌되었던 그 당시에 모든 부동산 금융관련 종사자들이 서로를 위로하던 말이. "태영건설 익스포져 안갖고 있으면 그동안 일 안했던거"라고 이야기 되기도 했었다. 

 

그래서 태영건설이 이 가이드라인을 따라서 워크아웃 개시여부를 결정한다고 했을때, 채권단간 합의를 끌어내지 못해 워크아웃 못하고 결국 회생으로 가게 될꺼라는 이야기들도 많았지만!

결국 태영은 SBS지분과 에코비트 지분을 협상무기 삼아, 워크아웃을 진행했고, 

채권단 눈에는 부족해 보였고, 사주가 노욕을 부린다고 욕하는 사람들이 많았지만, 어쨋든 태영으로서는 최선을 다했던거 같다. 그래서 결국 승자는 KKR이라는 얘기가 나오는 거다. 

 

그렇다. 또 KKR이다 ㅋ

KKR이라 하면 유우명한 사모펀드. 뉴욕에 있는 아저씨들이 한국에 이렇게 관심이 많다고? 싶은 생각이 들수 있는데, 

현재 KKR AP 공동대표가 검은머리 외국인이다. 이름이 뭐였는지. 하여튼 배씨성을 가진 사람이었는데. 

 

KKR이야기를 조금 더 하면 좋겠지만, 

이미 잘 쓰여진 블로그 글이 있어서 링크를 남긴다. 

(이미 시간이 11:52분! ㅠㅠ)

 

https://blog.naver.com/ranto28/223698097227

태영건설 워크아웃의 결말, 사모펀드 KKR 독식