NPL BULK실무 시리즈_3_Data Disk에는 어떤 정보들이 들어있나

 

 

오늘은  NPL BULK 실무시리즈, 3번째!

지난번 입찰업무 흐름에 대한 일정표를 보면, 영어로 된 여러가지 서류 종류들이 나온다. 

오늘은 그중에. 입찰참가등록을 하고 나면 가장먼저 교부 받는 자료인 Data Disk에 대해 알아보자. 

Data Disk에 표현되는 여러 영어식 표현들의 정의에 대해서도 정리하고!

 

https://anotheralpha.tistory.com/142

NPL BULK 실무 시리즈 _1_ BULK 입찰 업무 흐름

 

보통 입찰참가제안서(IL)에는 매각대상 풀에 대한 설명이 들어있다. 

 

매각하는 금융기관입장에서는

이 매각대산자상을 선정하는 Pooling 작업이 핵심이다. 

사람들이 구미가 당길만한 담보물이 존재하는 채권과 같이 끼워서 팔아야 하는 채권들이 적당히 섞여있는 포트폴리오로 구성이 되어야 매각이 성공적으로 (높은 가격으로) 매각될 수 있으니까. 

아래 사진과 같은 형태로 매각대상 자산에 대한 개요만 IL에서 보여준다. 

 

이렇게 봐선, 어떤 채권이 들어있는지, 알수가 없다. 

10억이상 50억 미만의 거액채권이 차지하는 비중이 높은데. 이들채권에 부속된 담보물이 어떤건지, 경매에서 낙찰되어 채권회수가 가능한 물건일지, 구체적인 채권별로 실제로 들여다보아야만 알수 있다. 

 

실제로 들여다볼, 채권의 상세내역이 정리된 파일이 바로 data disk이다. 

data disk라는 말이 어디서 왔는지는 모르겠다. 

하지만 요즘도 글로벌신디론 할때, 웹하드에 data room을 운영하듯이, 옛날에는 뭔가 저장매체? 디스크? 같은 저장매체를 써서 이런말이 붙었는지도 모르겠다 ㅎㅎ 혹시 이 단어의 기원을 아시는분 있으면 댓글 좀 ㅎㅎ

 

 

2. Data Disk : 부실채권 상세 정보가 기재된 파일

 

Data Disk 파일은 일단 몇개의 시트로 구성되어있는데

Sheet A - 차주 일반정보 (Borrower information)

Sheet B - 채권 일반정보 (Loan information)

Sheet C-1 - 담보재산정보_물건별 (Property information)

Sheet C-2 - 담보재산정보_지번별 ( Lien information)

Sheet D - 신용보증서정보 (Letter of credit Guarantee  information)

이 들어있다. 

 

각 시트별로 어떤 정보가 들어가있는지 R001 차주에 대한 걸 중심으로 보자. 

 

 

매각 풀 A, B이런식으로 풀링을 여러개로 했을때를 감안해서 풀마다 이름을 붙ㅌ여둔것이다.

pool A, B를 한꺼번에 묶어서 매각하는거 보다, 풀의 opb사이즈로 적당히 잘라서 두개 pool로 매각하는게 적절하다고 은행이 판단해서, 이렇게 풀을 나눈 것이다. 

 

차주와 관련된 정보가 풀네임으로 제공되지 않는 것은, 개인정보보호법때문에 **** 저런식으로 이름의 일부를 가려서 정보를 제공하는 것이다. 

 

bulk에서, 채권의 종류를 나누는 게

Special채권, Regular채권 이렇게 나누는데, 스페셜채권은 회생신청을 한 기업회생채권을 가리키는 것이거

Regular채권은 그냥 일반 담보부 채권을 가리킨다. 

 

그 다음으로 cut-off 날짜를 기준으로 채권명세가 나온다

대출원금잔액

가지급금잔액

미상환원금잔액(opb)

 

미수이자잔액

상계금액

당행근저당권설정액

선순위근저당설정액

거래종결일전공탁금 

 

 

[ NPL 용어 : OPB = Outstanding Principle Balance) ] 

 

OPB는 채권 확정일(CUT-OFF DATE) 기준의 미상환 원금 잔액을 말한다. 

NPL의 OPB에는 대출과 가지급금(법조치비용 = 예를들면 경매신청비용 등)을 합산하여 계산한다.

못받은돈 전부 중에 미수이자(정상이자, 연체이자)는 포함되지 않는다.  

채권확정일(CUT-OFF DATA)의 미상환원금잔액이니까, 채권매각전에 중간에 채무자가 임의로 일부 상환을했다면, 상환된 금액은 차감된다. (상계금액 항목)

 

하지만, 보통, npl채권이라고 하면, 과거에는 연체이자 투자 성격이 강했기떄문에, 연체이자가 핵심인데!

이자(정상이자, 연체이자 모두)는 opb에는 포함되지 않지만, 경매법원에 배당을 신청할 수 있는 권리금액에는 포함된다!! 

그래서 경매법원에 채권신고를 하거나, 배당 받아올때 opb + 미수이자까지 전부 신고할 수 있다. 

 

여기서 주의해야 할게,

은행이 일정한 금액을 채무자로부터 상환받았을때 또는 담보물환가로 회수금이 발생했을때 변제충당 순서가 정상채권일때와 부실채권일때가 처리가 다르다.

이는 충당 순서에 따라 남게되는 세부 항목이 달라지게 되므로, 채무자가 대출을 받을때의 대출약정서에 공제순서에 대한 정한 규정에 따라 그렇게 공제하는 것이다. 그리고 그런 대출약정은 보통 민법의 변제충당 순서를 기재해 둔것이다. 

 

보통 정상채권일 경우에는 (일부 변제를 하면) 상환일의 채권액중에  

비용 - 연체이자 - 정상이자 - 원금 순으로 충당한다. 

 

근데, 부실채권을 매입해온 이후에 투자자쪽의 채권공제 순서는 (경매를 통해서 배당받아오고나서) 

비용(법조치비용) - 원금 - 정상이자 - 연체이자의 순으로  충당 한다. 

 

 

 

(금융공공기관 부실채권 관리현황_금융위)

 

 

이 변제충당 순서가 달라짐으로 인해서, 원금이 남았는지, 연체이자가 남았는지가 달라진다.

원금이 남았으면, 미상환원금에 대해서 계속 연체이율을 적용해서 또 연체이자가 계속 누적이 되는 것이다;;;

 

그래서 경매를 통해 담보물이 환가되었음에도 아직 다 변제받지 못한 채권이 있다면, 잔존채권으로 법원에 신고해서, 채권이 아직 남아있다고(아직 돈받을게 남았다고) 확인을 받아와야 한다. 경매가 끝나고 난 이후의 이 잔존채권은 이제는 담보물이 없어진 일반채권으로, 다른 자산에 대한 가압류 신청할때의 신청권원이 된다.

 

보통 담보부 BULK를 매입해온 기관 입장에서는 이런 잔존채권은 두었다가, 일반 대부업체에 매각하기도 한다. 

다른자산에 대한 가압류도 가압류지만, 경매가 끝났을시점에 채무자의 다른 가압류할 자산을 찾는 것도 쉬운일은 아니고, 보통은 회수 독촉과 같은 채권추심을 할 인적자원이 없기때문이다. 

 

 

Data Disk의 두번째 시트로 가보자

 

보면 알겠지만, 차주 법인 1곳에 대출이 1개인 것이 아니라

 

기업시설단기 일반대출, 기업시설지반중소기업육성, 기업단기일반대출(운전) 이렇게 대출계정이 3개인게 보일것이다. 

2009년도에 시설자금과 운전자금 대출을 각각 8억, 3억원 받았었고 (미상환 잔액은 1.36억, 0.27억원)

2013년도에 40억이 넘는 시설자금을 또 한번 받은 것이다. 

 

사업이 잘되셨는지? 아니면, 기존 대출만기가 다가오니. 크게 땡겨서 잠적하신건지...

2009년도에 받은 시설자금과 운전자금 만기(2014년3월, 9월)가 곧 있을 예정인데,

2013년 12월에 추가적인 시설자금을 훨씬 큰 금액으로 받은 것으로 보인다. 일부 상환하기는 했지만.. 

 

표의 "최종이수일"이란, 마지막으로 조금이라도 돈을 갚은 날을 말한다.

2009년도 대출계정의 미상환원금이 좀 남은걸로 봐서는 일부 상환하기는 했지만, 

2013년 12월에 40억이 넘는 돈을 대출 받았는데, 기존 대출 완납도 안하고.. 2014.02.04일, 02.14일을 끝으로.. 

대출을 이렇게 받은 이유야 차주법인 본인만 알겠지만은 이정도면... 

 

그럼 이 차주에 대한 시설자금대출 담보는 잘 갖추어져 있었을까? 

다음시트로 가보자. 

 

 

흠.. 담보물은 1개이다. 경남함안에 소재하고 있는 공장. 

땅이 17,659㎡ (5,341평), 건물 5,735.73㎡(1,735평) 기계기구가 9점.

꽤 큰 공장이고, 공장물건이다 보니 기계기구까지 공장재단으로 담보잡았던거 같다. 근저당권설정액이 62.7억원

 

근데, 당행 근저당권설정일이 2007-03-02인걸보니. 2009년도에 처음 대출받은 것이 아니라, 2007년도에 대출받고, 2009년에 잘 상환했나보다. 그래서 만기시점인 2013년에 시설자금대출을 또 받을 수 있었던거 같기도 하다. 

 

 

담보 부동산에 대한 경매가 신청이 되었고, 경매사건번호와 경매 청구금액이 제공되어있다. 

경매개시결정이 되었고, 배당요구종기가  2014-09-19로 되어있다. 

 

 

오래된 사례라. 경매사건번호 검색을 해보았다. 어떻게 됐나. 

 

결과는 이렇다. 

감정가(경매 법사가) 57.72억 이었는데, 최종 낙찰가액은 36.94억. 

 

이 채권을 bulk로 내놓은 은행은 매각을 안했으면, 대출해준 채권 전부를 만족받지 못하고 손실처리하게 됐을 것이다. 

15%가 넘는 연체이자는 고사하고, 원금도 일부 손실이 난 것이다.  

 

이렇게. NPL투자의 가장 기본형이라는 경매에서 배당투자를 한다는 기본 전략도. 

부동산 가치 (낙찰가율)이 받쳐주지 못하면 손실을 보는 것이다. 

채권 OPB가 41.95억. 여기에 미수이자들을 모두 더하면, 낙찰되어 배당받는 날까지의 채권액은 훨씬더 많았을 것이다. 

 

시설자금 대출을 할때 담보감정평가를 얼마로 했는지 모르겠으나

근저당권 설정액이 62.7억원이면, 대출시점에 기계기구를 포함한 담보평가액은 더 높았을 것인데. 

불과 몇달뒤의 경매법사가가 57.7억원이었고 최종 낙찰가율은 64%. 

경매 낙찰까지 소요되시간이 약 2년. 

공장이었고, 기업회생에 들어가지 않았으니, 분명 선순위 채권으로 공장근로자들에 대한 임금채권도 있었을 것이다. 해당부동산에 대한 세금(당해세도) 있었을 것이고. 

 

결국. 담보부 NPL 투자의 성패는 이런저런 구조, 시장상황 이런저런 복잡한거보다. 결국은 부동산의 환가가치가 다 결정한다. 

이 매각 POOL의 OPB가 540억이 좀 넘는 수준인데, 1개차주 OPB가 41.9억이었으니. 

이 거액차주 담보물에 대한 뷰가 입찰가액을 갈랐을 것이다.

   

 

지금 10년이나 지난 뒤에야 낙찰가격을 봤으니, 쉽게 결론낼 수 있겠지만

매입시점에 알아보고 추정해 볼수 있는 평균적인 회수기간, 평균 낙찰가율이 유효할지는 그시점의 투자자가 스스로 판단할 사항이다.  

한두개 거액차주에서 훅 원금손실이 나면. 그 투자풀은 그냥 망한다.다들 자잘한 채권에서 회수를 잘해도 10억씩 원금손실나면 리커버가 진짜 어렵다. 그래서 npl bulk투자는 규모의 경제를 이루는 큰손들이 하셔야 한다. 

또 그래서 거액차주 담보물은 더 빡쎄게 보아야하고. 아무리 일정이 빡빡해도 그냥 신용정보사들에게 맡겨놓을 수가 없다..

 

아무튼 Data Disk의 마지막 시트에 있는 보증서 존재여부. 

이 대출은 기보 보증도 없었다.. 

 

 

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오늘은 이렇게! bulk채권 매각시의 Data Disk에 어떤 정보들이 들어있는지 한번 보았다!

주말이라고 일찍부터 앉아서 블로그를 쓰니, 무한정 길어지는 단점이 있네. 

내일은 조금 더 타이트하게 간결하게 써보기로!

오늘은 일찍 오블완!