NPL BULK 실무시리즈_5_론캡(Loan cap)과 모기지캡(Mortgage cap)

 

 

어제에 이어서 오늘도 NPL BULK 실무시리즈 4번째!

어제 OPB이야기를 했었는데, 헷갈리는 용어들중에 론캡과 모기지캡에 대해서 정리해 보자. 

OPB내용만 알고싶은 분은 맨아래, 시리즈3번째 글만 읽어도 됨!

 

시리즈 전체를 처음순서대로 읽고싶은분은 아래 링크로!

↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓

https://anotheralpha.tistory.com/142

NPL BULK 실무 시리즈 _1_ BULK 입찰 업무 흐름

https://anotheralpha.tistory.com/156

NPL BULK 실무 시리즈 _2_NPL 매입구조 _ NPL유동화구조

https://anotheralpha.tistory.com/157

NPL BULK실무 시리즈_3_Data Disk에는 어떤 정보들이 들어있나

 

채권금액을 지칭하는 여러단어들이 있는데, 나도 처음엔 헷갈렸고, 사람들도 종종 "론캡'을 검색해서 블로그로 유입되어 오는거 같다. 명확하게 정리해 보자. 

 

가끔, npl관련 책이나 강사들이,

론캡은 평가기준일 현재, 설정최고액까지 여유가 많이 남은 (즉, 회수예상일까지 연체이자를 누적시켜도 설정최고액까지 충분히 남아있는) 경우를 말하고, 

모기지캡은 그 여력이 적게 남은 경우를 모기지캡채권이라고 설명하는 경우가 있는데. 아니다. 

여유가 많이 남아있고, 적게 남아있고에 따른 채권분류는 없다. 

 

 

 

1. 론캡(Loan Cap)

론캡은 평가기준일(cut-off date) 현재, 최대로 누적시킬수 있는 미상환 대출 잔액을 말한다. 이전에 이야기했듯이 담보물 경매로 환가되고 난 이후에도 잔존채권이 있으면, 담보부에서 일반채권으로 바뀌어서 계속 추심이 가능하다. 사실상 원금만 남아있다면, 론캡은 제한이 없다. 

( = maximum amount of the outstanding loan balance)

 

 

 

2. 모기지캡 (Mortgage Cap)

(부동산) 담보를 통해 최대로 회수가능한 금액을 말함. 즉, 근저당권 설정최고액을 말함. 

( = maximum recoverable value based on the underlying collateral, typically realestate) 

 

 

 

예를들어 

- 대출 원금 : 7억,

- 정상이자 : 4%, 연체이자 7%, LTV 70%, 근저당권 설정최고액 120%  

 

< 예를들어, cut-off  date 시점의>

- 미상환원금잔액 : 700,000,000원

- 미수 정상이자 : 15,000,000원

- 미수 연체이자 :   5,000,000원

- 가지급금 : 3,000,000원 (경매신청비용)

= 미상환 대출잔액 : 723,000,000원

 

- 담보물 평가액 : 10억 (예를들어 경매 법사가)

 

이경우에 론캡은 위의 정의에서 보듯이 원금만 남아있다면 없다. 

모기지캡은 7억 * 120% = 840,000,000원

컷오프데이 기준으로 8.4억원에 도달할때까지 연체이자를 계속 누적시킬 수 있는 버퍼는 117,000,000원이다. 

 

미상환 대출 잔액 723,000,000원에 대해서 7%로 연체이자가 부과되므로,

연간 연체이자는 723,000,000 * 7% = 50,610,000원 이므로

 

담보물 회수에 1년에 걸리면, 회수시점의 대출잔액은 723,000,000 + 50,610,000원 = 773,610,000원

2년이 걸리면, 773,610,000 + 50,610,000원 = 824,220,000원 으로 

담보물 설정최고액인 840,000,000원에 거의 근접하는 수준이다. 

 

만약 3년이 되는 시점에 담보물 회수가 됐다고 가정해 보자. 

- 미상환 대출 잔액 : 874,830,000원

- 담보물 낙찰가 : 900,000,000원이라고 해보자. 

 

경매낙찰후에 배당액으로 신고가능한 금액은 미상환 대출잔액인 874,830,000원이다. 

하지만 설정최고액이 840,000,000원이므로 

1순위 채권자는 (최우선변제권, 당해세 등이 없다고 가정했을때), 수령할 수 있는 금액은 840,000,000원이다. 

 

그럼 8.4억원을 회수해와서 채권자는 미상환 대출잔액이 34,830,000원이 존재한다. (잔존채권)

 

 npl의 변제충당 순서(법조치비용 - 원금 - 이자 순)에 따라, 

배당받아온 (채권최고액) 840,000,000에서

법조치 비용 : 3,000,000원

원금 : 700,000,000원

정상이자 : 15,000,000원

연체이자 : 5,000,000원 (cutoff까지의 연체이자)  + 151,830,000원 (cutoff 이후의 연체이자) = 156,830,000원 

의 순서로 공제를 한다. 

 

그러면 담보물 회수하고 난 이후에 남아있는 채권의 계정은 연체이자 34,830,000원이 남는 것이다. 

 

연체이자를 많이 받아낼수 있으냐, 아니냐에 따라 론캡 채권, 모기지캡 채권이런 식으로 나누는게 아니라

근저당권 설정최고액이 모기지캡

근저당권 설정최고액 배당이후의 잔존채권 34,830,000원까지가 론캡인 것이다. 

 

** 단,  NPL 변제충당의 순서는 법률에 정해진것이 아니기때문에, 그 금융사의 내규에 따라 

법조치비용 -원금 -이자 순이 아니라

법조치비용 - 이자(연체이자 - 정상이자) - 원금의 순으로 충당할 수도 있다. 

 

위의 사례에서 후자 순서대로 변제충당을 한다면, 원금 34,830,000원이 남는 것이기떄문에, 원금에 대해서는 계속 연체이자가 누적될 수 있으므로, 론캡은 제한없이 계속 늘어날 수 있는 것이다. 

 

 

오늘은 이렇게! 오블완!하기로 하고

다음편부터는 다시, NPL BULK 입찰할때의 실무에 대해서 좀 더 자세히 들여다 보기로 하자

오늘은 이마 끝!