책책책12_ 처음하는 부동산 투자 공부_NPL이 경매 낙찰 승률을 높인다?

 

 

 

모임멤버중의 한명이 책을 썼다고 나누어 준 책인데, 뽑기 당첨되어 받아왔음! ㅎㅎ 

책 서문 읽자마자. 음.. 좀 그러한데?.. 실용적이기는 한가? 하고 읽다가 중간에 덮었는데. 다시보니. 책 제목이 "처음하는"부동산 투자공부이다. 음. 타겟 수요층에 맞추어 쓴거구나. 싶다. 

 

관심가던 부분은 마지막 npl부분이라 제일 먼저 읽어 보았다. 

모임의 다른 지인이. 완전히 100% 다 책에 쓰지는 않은 것 같다고. 강의들으라고 유도하는건가? 라는 생각이들었다고 평했는데. (정작 책을쓴 지인은 다른 중요한 미팅이 있다고 모임불참..ㅎㅎ)

 

 

내가 보기엔. "할말은 다 한거 같다"이다. 

개인이 NPL투자할때의 핵심적인 논리는 다 설명했다고 보여지는데. 

다만, 문장이 주어와 목적어를 생략하고 여러단계를 짬뽕해서 쓴 덕에 처음 공부하는 사람이라면 뭐가 어떻게 된다는 건지 잘 눈에 들어오지 않겠다는 생각은 들지만. 저자 입장에서는 필요한 만큼, 써야할 만큼 다 쓴 느낌이 들것 같다. 

 

나머지는 핵심아이디어(= 투자 논리)가 아니라, 실제 구체적 사안에서의 부동산가격에 대한 판단, 권리분석, 세금에 관한 부분이라, 이 책에 일일히 쓰기엔 적합하지 않으니까. 

 

 

 

그러면, 내가 "할 말은 다 한거 같다"라고 생각한 책의 내용. 즉 개인의 NPL투자 논거를 재정리해서 표현하자면, 다음과 같다. 

 

 

 

1. 현재, NPL투자목적은 연체이자율 투자가 아니라, 부동산을 저렴하게 매입하는 수단으로서의 경매와 NPL을 결합하여 활용해야 (부동산을 저렴하게 매입한다는) 목적을 명확하게 & 좀더 효율적으로 달성할 수 있다는 것. 

 

: 이유는 옛날에는 제한최고이율로 론캡끝까지 연체이자를 accumulate할 수 있었으나, 지금은 경매에 따른 예상 회수기간 대비 누적가능한 연체이율의 수준이 제한최고이율인 20%가 아니라 원 대출금리 +3%수준으로 한정되어있기때문에 수익이 그리 크지는 않다는 것 (대위변제가 이제는 유용한 수단이 아님과 동일한 원리)

 

: (시장하락기) 경매에서 입찰가격을 정할때,  NPL을 채무인수+사후정산 약정을 해두었다면, 남들이 일반적으로 입찰하는 부동산의 가격보다 높은 론캡금액을 적어서 입찰함으로써 낙찰 가능성을 높일 수 있다는 점에서 유용하다. 

 

 

** 여기에는 전제가 많이 깔려 있다. 

- 시장하락기이다. 

& 경매가 여러번 유찰되어 최저입찰가액보다 npl의 opb가 높은 상황

& 대출의 론캡보다  현재 부동산 시세(최저 입찰가격, 회수예상가격)가 낮은 상황 

& 부동산을 직접 사용하고 싶은 엔드유저

& 엔드유저가 자기자본 투입을 최소화하고싶고, 2금융권이상에서 조달해온 대출이자를 갚을 수 있다는 전제

& 현재 NPL 채권보유자가 채무인수+사후정산 약정을 할 의사가 있어야 한다는 점

 

 

즉, 내 말은 시장하락으로, 원 대출의 론캡 & 현재까지의 OPB보다, 부동산의 매매가능가격이 떨어진 상태라면,

애초에 부동산의 담보가치를 높게 보아 대출을 너무 많이 해준거이거나 

(물론 신용채권이 같이 결부되어있었는데, 차주가 이미 파산해버렸거나 연락두절로 회수가 쉽지 않은 개인사업자채권일수도 있다)

 

대출이후에 부동산가치에 영향을 줄수 있을 정도로 부동산의 상태에 대한 변화가 있는 부동산이라는 것이다. 

(그만큼, 지금은 시장에서 수요성이 떨어지는 물건일 수 있고, 엔드유저가 아니라면 일반적인 매매가 어려운 부동산일수 있다는 의미)

 

게다가 채무인수와 사후정산 약정을 하고싶은 npl투자자라면 npl채권매입가격이 높은 경우라는 것이다. 

즉. 본인이 매수해온 npl채권가격 원금 손실 가능성이 있기 때문에 사후정산약정까지 해주는 것이다. 

채권을 매수해 올때의 담보물 회수예상가액보다 실제, 회수과정에서의 예상 낙찰가가 예상보다 훨씬 낮아서, (할인해서 사온) 채권매입 원금 리커버가 안된다는 의미이다. 

 

담보물에 대한 평가가 틀렸을 수도 있지만, 경매진행과정에서 (매입할때 발견할 수 없었던 또는 배제시킬수있다고 판단했던 선순위채권들)  깰 수 없는 다른 채권들이 생겨났거나, 병합해서 매각되어야 하는 부동산인데, 분할하여 경매절차가 진행중이라거나. 이유는 여러가지이다. 

이들은 NPL채권 투자의 어려움이 아니라, 경매의 어려움이다. 

 

 

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아무튼, 여러 전제가 있어야. 이런 방식의 투자가 유효하다.

그래서 나는 개인에게 NPL투자는 너무 어려운 영역이라고 생각한다.  

개인이 투자대상으로 삼기에는 건별로 부동산 & 경매 사건의 개별성이 너무 강하고, 유사한 물건이 단순반복적이지 않기 때문에. 

그래서 다른 누군가에게 꼭 의지해야 하는 상황이 발생하기 때문이다. 

 

 

그래서 나는 개인이 할만한 가장 적절한 NPL투자는 "근저당권부 질권 대출" 밖에 없다고 본다.

근저당권부질권대출은 일반인이 접근 가능한 수단은 P2P사이트 밖에 없다.

(근데, 금리도 마음에 들고, 물건도 마음에 드는 P2P물건 올라오는것 본적 있는가? 나는 없다. 그런 물건은 P2P까지 안오기 때문이다.) 

P2P가 아니면, 개별적으로 돈을 빌려주는 투자시장인데.

NPL업자 정도로 시장&물건에 밝고 네트워크가 있어야 한다. 이게 바로 그들만의 리그라는 것이다.

NPL업자들 끼리만 돈을 버는 것이지, 개인이 NPL 공부 열심히한다고, 일시적으로 NPL업자의 도움을 받는다고,(즉, 컨설팅 수수료를 주고도) 본인이 계속 반복적으로 NPL 투자물건을 혼자서 투자할 수 있겠는가? 난 어렵다고 본다. 

 

 

NPL공부하다보면, 경매공부도해야하고, 부동산가격에 대한 감도 있어야 한다. 개별성이 강해서, 시장에 참고할만한 제너럴한 정보가 많은 것도 아니다.

즉. 일정수준 이상 노력하면 혼자서도 능히 할 수 있는 눈을 키우는 공부가 아니라, 강의에 강의의 늪으로 빠져들게 될 것이다. 

 

 

무엇보다 근본적인 이유는, 아파트나 빌라 물건 같은. 일반투자자가 상식선에서 이해하기 수월한 물건은 애초에 NPL채권이 되어서 NPL업자들이 검토할때까지 NPL채권으로 남아있지 않는다.

이건 단순한 경제학의 수요공급의 원리 & 가격결정이론 이다. 다른 심오한 이유는 없다. 

 

아, 그리고, 금융기관의 채권매각 가이드라인에 따라, 이제는 일반 법인이나 개인에게는 NPL채권을 매각할 수 없다. 그래서, 개인이 NPL투자를 계속적으로 하려면, 등록대부업자가 되어야 한다. 1회성 투자는 등록대부업자의 도움을 받아야 하는 것이고. 그것도 아니라면, 등록 대부업자에게 투자를 하던가. 

 

 

쓰다보니, 내가 생각하는 결론이 먼저 나와버렸는데.

(내 결론 : NPL 투자는 개인이 아니라 기관이 하셔라, 특히 장기에 걸쳐서 규모의 경제를 만들수 있는 기관말이예요.)

그래도 책의 내용이 궁금한 사람들이 있을 수 있으니, 나머지, 책의 내용을 전달해 보기로 함. 

 

 

 

[ 처음하는 부동산 투자공부 P. 370 ]  

1. NPL투자목적은 연체이자율 투자가 아니라, 부동산을 저렴하게 매입하는 수단으로서의 경매와 NPL을 결합하여 활용해야 (부동산을 저렴하게 매입한다는) 목적을 명확하게 & 좀더 효율적으로 달성할 수 있다는 것.  2. NPL은 채권이고, 이 채권을 거래하는 방식중 크게 론세일과 채무인수(+사후정산) 두가지 방법이다.  3. 은행이 NPL채권을 매각하는 이유는 채권이 회수되는 기간동안 무수익 & 부실자산으로 안고 있어야 있어야 하므로, 얼른 털어내서(조금 할인해서 팔아서) 금융기관의 건전성 지표도 높이고, 회수된 금액으로 수익여신에 투자하기 위해서 이다.  4. 모르면 투자하지 말라. / 모르면 잘 아는 사람에게 물어보고 하거나 잘 아는 사람과 같이해라.  (강의에서 공동투자를 권유하거나, 개인들에게 자금을 모집하는 경우는 대부분 사기이니 피해라) 5. 내돈 거의 안들이고 투자할 수 있는 방법들이 있다. 하지만 금리는 높다. 감당할 수 있는 사람만 드루와

 

2-1) 론세일

- 완전한 채권 양수도

- 채권매입가격 100%를주고 채권(근저당권)에 대한 권리 전부를 인수하는 방식

- 채권매입잔금대출 활용( from, 저축은행, 캐피탈 & P2P)

 

 

2-2) 채무인수

- 조건부 양수도

- 채권매입가격의 10%만 내고 채무인수 계약을 맺고 경매에 참여해 낙찰받은 다음 경락잔금대출로 (부동산)의 소유권을 취득하고 (채권인수계약에 따라 원투자자가 배당을 받거나, 인수자가 상계처리를 하거나)

- 물건만 잘고른다면, 채권 매입액보다 경락잔금 대출이 더 많이 나올 수 도 있음. 

- 경락잔금대출 활용 ( from, 저축은행, 캐피탈)

 

 

3) 채무인수 + 사후정산

(출처 : 처음하는 부동산 투자공부, p.380)

 

위에서 얘기한게 이런 경우이다. 

*** NPL채권 소유자는 채권원금(10억), 연체이자까지 포함하면 12억을 받을 수 있는데 현재 경매회차의 최저입찰가격(8억)이 훨씬 더 낮은 상태라, 예상했던것 만큼 채권회수금액이 충분할 것 같지 않은 상황. 

물론 이 경우에도 유동화회사의 OPB가 아니라 매입원금이 8억보다 작으면, 사후정산에 응하지 않겠지만, 자신의 채권매입원금 손실가능성이 있을때, 부동산을 10억에 입찰하겠다는 사람이 나타난 상황이다. 

즉, NPL채권투자로 이익은 못봐도 손실은 보지않을 수 있는 상황!

 

이럴때 어떤 순서로 진행이 되냐면, 

1. B씨는 유동화전문회사와 10억으로 매입계약을 한다. 

2. 법원에가서 12억원에 입찰한다. 

3. 잔금을 지불하고 유동화 전문회사로부터 2억원을 반환 받는다. 

 

 

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위의 1.~3. 이  책에 쓰여있는 내용인데, 생략된 주어와 목적어를 괄호안에 집어넣으면 아래와 같이 된다. 

1. B씨는 (현재 NPL의 채권자인) 유동화전문회사와 (본인이 부동산경매에서 입찰하려고했던 가격=본인의 부동산 매수희망가격) 10억으로 (부동산이 아니라, 채무인수계약을) 계약을 한다. 

(이 계약에는 사후정산한다는 내용의 사후정산 약정과 법원에가서 10억이 아니라 12억원을 응찰가격으로 쓴다는 확약이 들어가 있다.) 

 

2. 법원에가서 (부동산 매수 가격으로) 12억원에 입찰한다 

 

3. (저축은행, 캐피탈 등으로부터 경락잔금대출을 받아) 경락잔금을 납부하고 (소유권을 취득하고), 유동화전문회사로부터 10억이 아니라 12억의 차이, 2억을 반환 받는다.

 

여기 뒤에는, 응찰자가 경매에서 써낸 12억을 유동화회사가 원금+연체이자인 12억까지 배당을 받았기 때문에 (선순위보다 최우선변제권자가 없었다는 전제하에) 

원래 부동산 매수희망가격이었던 10억보다 2억을 더 써냈기때문에 유동화회사가 배당받을 수 있던 거니까, 유동화회사로부터 2억을 돌려받는다는 약정이다. 

 

유동화회사의 계산기에는 이 사람이 나타나지 않았다면, 극단적으로 최저입찰가액인 8억에 부동산이 낙찰되어 원금회수도 못할 수 있었는데, 원금(10억)까지는 회수가 가능해졌으니

- 이익은 못봤어도, 손실 방어를 했으니, 배당으로 받은 2억은 매수희망자에게 주어도 된다는 계산이다.

 

이 모든걸 진행할 의사가 있는 엔드유저는 원래 경매에서 10억에 들어가서 낙찰받아오려고 했던 물건이라, 자기자금 2억은 준비했어야 했는데, 응찰을 12억에 해서 경락자금대출을 8억보다 더 많이 받을 수 있어서, 본인의 초기투자금이 줄어든 효과도 있다. 물론 12억의 80%인 9.6억원에 대한 이자 납부 능력은 있어야 한다. 

 

이런 흐름이 괄호안에 들어간다. 

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기타 책의 저자의 조언 사항은

1. 저자 자신도 근저당권부 질권대출로 NPL투자를 처음 시작했다. 

2. 모르면 투자하지말어라. 또는 모르면 잘 알아보고 하거나, 잘 아는 전문가와 함께 투자해라

3. NPL에서도 대출조달할때 이자는 납부 가능한지 꼭 스스로 판단해라. 

 

 

 

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책의 내용은 이러하다. 

이 정도면, 투자 로직은 저자로서는 설명할 만큼 다 설명해 준것 같다고 여길만 한 것 같다. 

개인의 NPL투자에 대한 내 생각은 이미 위에 밝혀두었으니. 본인이 스스로 판단해 보시라. 

본인이 스스로 숨어있는 고수가 될 것인지. 여부를. 

 

이만 오블완!