미국, 리테일(상가)를 표현하는 용어들

 

요즘 같은 시기에, "리테일 신규개발"에 투자하는 투자자들은 없다.

건축비가 너무 올랐기 때문에. 

펀더멘탈이라 할 수 있는 공실률이 거의 record-low를 찍고 있고, 임대료도 서서히 올라가는 추세라고 하지만, 

건축비 상승폭이 임대료 상승폭보다 더 크기 때문이다.  

게다가, 미국은 지금은 트럼프의 관세정책이 모든걸 집어삼킨 형국이다.

공사비가 더 빠르게 올라가면 올라갔지, 단기간에 하락할것 같지는 않은데. 

이 기사에서 인용한 JLL의 리서치에 따라도, 기존 건축량이 소멸양모다도 월등히 높기도 하다. 

 

(출처 : https://www.wsj.com/real-estate/commercial/joshua-simon-real-estate-investor-shopping-centers-f8c235b3?mod=djemRealEstate_h )

 

 

그럼에도 대규모 리테일, 신규개발 투자를! 그것도 대규모로!! 한다는 게 뉴스로 나오길래 보다가,

이들은 개발원가는 어떻게 관리하고, 개발이 종료되는 시점에 예상하는 시나리오가 무얼지 궁금하긴 했다. 

상가는 주택과 달라서, 일정기간 신규공급이 없다고, 갑자기 공급이 확딸리는 공간이 아니다. 

주택과 같이 관리의 대상도 아니다. 

 

 

 

뉴스에서는 끝까지 어떤 로직으로 상가 신규 건설투자를 하고 있는지는 밝히지는 않았다. 

근데, 처음, 미국시장의 부동산딜들을 접하면서 나도 궁금해 했던것. 바로 상가를 표현하는 단어들을 몰랐던게 생각이 났다. 단순한 단어들로 되어있는데 어떤 상가를 말하는건지 잘 떠오르지 않아서, 해외사이트들을 찾아보고 했었다.

 

그래서 오늘은 간단하게 상가를 표현하는 로컬라이즈된 용어들?을 정리해 보자. 

우리나라도, 스트리트상가, 단지내상가, 플라자상가 등등 앞뒤가 안맞지만, 한국인들은 어느샌가 자연스럽게 이해하는 단어들이 있듯이 미국에도 이런 표현들이 있다. 

 

 

1. 개발 방식에 따라

 groud-up retail  / Repositioning (Redevelopment) / Adaptive Reuse

 

Ground-up 은 신규개발 상가를, 

Repositioning은 단어에서 유추가능하듯이 리모델링/리노베이션 상가를 말하고

Adaptive Reuse는 우리나라로치면, 용도변경 상가라고 해야할까? 성수동의 공장/창고나 자동차정비시설들이 상가로 바꾸는 경우를 말한다. 

 

 

2. 면적 / 유형에 따른 표현

- neighborhood / community center / 

- power center (big-box retail) 

- Lifestylecenter / outlet

- regional mall / super regional mall

이정도로 나눌 수 있을 것 같다. 

 

1) neighborhood / community center

: 주로 식료품 grocery, 약국, 소매점같은 주민대상 소매점을 말한다. 우리나라로 치면 근린상가 느낌이긴한데, 

우리나라는 건물전체가 상가로 이루어진 플라자상가(껍데기상가)의 1층 부분만 존재한다고 생각하면 될 것 같다. 

 

반면에 community center는 쇼핑센터나 스트립몰로, 들어가 있는 업종들은 비슷하고, 소매판매점이 강세를 이루지만, 면적/규모의 면에서 neighborhood보다 큰 규모의 개별상가들을 말한다. 면적이 10만~30만sf (평으로 치면 2800평 ~  8500평 정도로 1만평 미만)

우리나라에 있는 복합개발의 저층부에 만드는 스트립몰이나 워터프론트몰 같은 이미지와 유사하다. 우리나라의 것들은 면적이 훨씬 작지만. 이미지는 대충 비슷하다. 

 

 

2) power center는

홈디포나 베스트바이 같은 big-box retailer 들의 업장같은 이미지로, 대체로 시내가 아닌 suburban에 위치한다. 

power center라고 할 수 있는 정도가 되려면, 빅박스 리테일러들이 3개정도는 들어와 있어야 하고, 면적은 1만평~ 1.5만평 노지주차장을 공동 이용하는게 보통이다. .

 

 

 

3) Lifestyle center / outlet 

이건 둘다 야외 쇼핑몰을 말한다. 아울렛은 흔히알듯이 할인 판매목적의 브랜드 매장이 주를 이루는 것이고, 그렇지 않은 경우를 라이프스타일 센터라고 말한다. 

우리나라 유통3사의 시외곽 아울렛을 떠올리면 된다. 면적은 역시 1만평 내외에서 부터 2만평 정도까지. 

 

 

 

4) regional mall / super regional mall

regional mall은 일반적인 대형 쇼핑몰을 말한다. 아울렛/라이프스타일센터들보다 면적이 훨씬크고, super-regilnal mall같은 경우는 면적이 2만평 이상 3만평 정도. 말이 만평이지.. 만평 진짜 엄청 넓은 면적이다,,,

아무튼 슈퍼리저널은 보통 백화점과 엔터테인먼트 기능이 같이 들어가는데, 우리나라로 보자면, 잠실 롯데 정도는 되어야 슈어리저널이라 할 수 있다. 롯데백화점, 롯데월드몰, 엔터테인먼트까지 갖추고 있고, 

오피스와 주거기능까지 있으니까, 사실 대단한 규모에 랜드마크라해도 손색이 없는 공간이라는데 누구도 이의는 없을 것. 

 

 

 

그밖에 나는 뭘 말하는 건지 정확하게 몰라서 찾아보았던 표현이 바로 free-standing 이었다. 

 

 

5) free-standing retail 

독립 건물에 주차장을 겸비한 상업시설을 말하는데, 2000년대의 패밀리레스토랑 같은 이미지를 떠올리면 된다. 

저층의 단독건물에 주차장까지 겸비하고, 보통 잘알려진 리테일러나 사업주가 운영하는게 특징이다. 

 

간단하게 쓰고 끝날 줄 알았는데, 이거 은근 시간이 걸리네! 

암튼, 오블완!