트럼프 관세부과가. 뜻밖의! 멀티패밀리 호조 (Thx to Trump's tariff)

 

 

트럼프의 관세정책이 혼란스럽기야 하지만, 모두에게 나쁜것은 아니였네. 

 

 

지난번에 이 시점에 대규모 리테일 투자를 하는 이가 있다는 wsj의 뉴스를 전했는데. 

이번엔 멀티패밀리(우리나라로 치면, 임대용, 다세대주택) 시장에 대한 이야기이다. 

 

지난번 아티클에서, 리테일은 신규 공급이 없다고헤서, 수요가 확 딸리는 (부족하다고 아우성 치는) 물건이 아니라고 했는데, 그 반대인 임대주택 시장에서의 그린라이트를 소개한 뉴스이다! 

 

(아주 간략히 요약하면! 신규 건설 비용이 증가하니, 공급이 줄어들을 수 밖에 없고, 이런 예상에 따라 임대료가 오르고 있다는 것인데,

한편으로는 장기적으로 관세정책으로 인해 미국의 경기침체가 예상되고 있는 만큼, 종국적으로 임대료는 내려갈 수 밖에 없기도 하다)

 

사실, 멀티패밀리 투자는 코로나시기에 썬벨트 지역을 중심으로 엄청나게 많은 투자와 건설이 진행되었고, 지금도 여전히 건축중이기도 하다. 하지만, 공급과잉이 점쳐지면서 렌트프리를 주는 등 시장이 한풀 꺽인 모양새였는데! 

 

트럼프의 관세정책에서 출발한 경제에 대한 불확실성이 오히려 선벨트지역 멀티패밀리 시장에겐 그린라이트라니, 

모두에게 나쁜 것만은 아니였네, 일단은!

 

 

 

일단, 제목의 내용이 궁금하다. 

관세때문에 건설원자재 가격이 올라가는게 뻔한데. 공사를 중단할 수 있게 된게 왜 럭키!인걸까? 

기사 내용을 찬찬히 보자.

(아래 내용은 내가 임의로 이해되기 쉽게 기사내용의 순서를 재편해서 제목을 단것이다. 정확한 내용을 보고싶으면 원문참조하시라!) 

https://www.wsj.com/economy/housing/apartment-developers-who-overbuilt-luck-out-with-tariffs-2ac8f6c3?st=mUi4CX&reflink=desktopwebshare_permalink

 

 

 

1. 트럼프의 관세정책 직전까지의 미국, 멀티패밀리 시장 현황

 

- 40년만의 신규공급 과잉으로 고전을 면치 못하고 있었음. (렌트프리를 제공하거나 다른 인센티브 제공)

- 게다가 디벨로퍼들은 건설 노동자 구인난, 높은 모기지 금리 부담까지 겪고 있었음. 

- 2023년과 2024년의 준공완료 물량이 1.1million unit (110만호)이상으로 1980년 중반 이후 최대 물량

대부분 선벨트 지역(오스틴, 텍사스, 내슈빌, 텐)에서 지어졌고, 이는 해당지역의 임대율을 급격하게 떨어뜨렸다. 

- 그래서, 지금은 신규공급이 많이 줄어든 상태이다. 2년전만해도 지금보다 금리도 낮았고, 건설원자재비용도 낮았기 때문에. 

 

 

 

 

2. 트럼프의 관세부과로 인한 영향

 

- 트럼프의 관세부가로 인해 수입원자재에 대한 비용 급등이 예상되고

- 잦은 whippsawing 관세발표, 경제 불확실성 증가는 현재, 모두 주지의 사실.

 

(구체적으로, 신규 건설과 관련해서는)

- 관세부과 전에, 목재, 창호, 철강, 전자제품, 구리/알루미늄 등의 자재를 대량으로 사들이면서 비축중이었음

- 멕시코와 캐나다산 일부 자재는 관세면제를 받았지만, 

- 미국의 주택건설에 사용되는 수입자재의 1/4이상 중국산 (미국 주택건설협회, 중국에 대한 관세는 145%)

- 그리고 애초에 불법체류 노동자에 대한 단속강화crackdown는 당연히 인건비 상승으로 연결 (실제 공사현장에서 불법체류 노동자들의 비중이 13% 수준이라고 한다)

 

 

그러니 멀티패밀리에 대한 신규 착공은 줄어들을 수 밖에 없고, 

(당장 2월부터 신규 인허가건수가 지난연도말보다 감소, 미국 통계청)

몇년이 지나면 공급부족으로 인한 임대료 상승시장bullish을 예상하고 있는 것. 

 

- 하지만, 많은 경제학자들이 관세부과가 미국의 경기침체로 이어질것이라고 보는 만큼 결국엔 임대료는 내려갈수밖에 없기도 하다.  

 

 

3. 그런데, 선벨트지역 멀티패밀리들에게 뜻밖의 반전!

 

- 오히려 관세정책으로 인한 경제불확실성 증대가, 오히려 사람들이 임대를 좀더 길게 가져가고, 나아가서는 아파트나 싱글패밀리에 대한 매수수요가 되고 있다는것.

- (준공된 유닛) 임대율 상승(및 예상)이 되살아 났고, 

 

- 기존 준공 물량은 올해 말쯤이면 모두 소진(ansorb)될것이고, 벌써 내년부터는 연간 5%씩 임대료 상승이 가능할 것이라고 보는 임대인도 있다고. (애틀란타에 1,000unit 신규 준공한 사업자)

- 맨하탄지역도 유효임대료 중간값 net effective median rent이 히스토리칼 하이를 찍었다는 리포트도 있다. 

 

-결국, 높은 주택가격, 매매가능 재고량의 부족은 많은 임차인들에게는 새 임대계약의 가격이 올라갈것이라는 걸 의미한다. 

 

- 그래서 많은 매수대기자들이 모기지 금리가 내려가기를 기다리고 있지만, 지난 몇주간의 터뷸런스에도 불구하고 아직, 기준금리는 6.5%이상 수준이다. 

(*지난주에 또, 트럼프가 금리를 낮춰야 한다고 파월의 임기만료전에 짜를수 있다고 협박했지만, 어떻게 될지는 두고봐야)

 

- 아무튼, 이번 선벨트지역의 임대호조는 관세부과 정책이전에 예상했던 것은 아니고, 그저 결과적으로 운이 좋았던 것이라고. (무디스 리서처) 

 

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당연한 논리적 귀결이기는 한데, 얼마의 기간동안 이어질 수 있을지는 한번 보아야겠지!