부동산금융실무_용어_FFO / AFFO

오늘도 간단한 용어! FFO, AFFO

 

FFO(Funds From Operation)은 보통 리츠의 성과를 평가하거나, 향후 현금흐름 추정을 할때 사용하는 용어이다. 

개인투자자들에게는 주로 배당주로서 미국리츠들을 이야기할때 언급되고, 구조회돤 투자상품에 재간접투자할때 언급되기도 한다. 

 

1. EPS말고 굳이 왜 FFO? 

그럼, 간단히 개별주식의 성과평가 지표를 평가한다고 하면, PER을 보는데, 굳이 리츠에서 FFO지표를 따로 보는 이유는, 리츠가 제도적으로 가진 성격때문이다. 

 

1) 리츠는 기본적으로 배당가능 이익의 90%이상을 배당하면 법인세 감면의 혜택이 있다. 

2) 상장된 영속형 리츠들도 있지만, 기본적으로 일정한 기간동안 설립되어있다가, 그 목적을 달성하고 나면 회사를 정리한다. 즉, 일반적인 기업이 계속기업가정을 가지고 있는것에 반해, 투자 비히클로 작동하기 때문에 사업을 계속하기 위한 회계상의 가정이 불필요하다.  

3) 또한 영속형리츠들도 하나의 자산을 영원히 보유하지는 않는다. 자산을 사고팔기도 하면서 리밸러싱을 하기때문이다. 물론 이익을 실현하기에 적절한 상태라고 판단되었기때문이기도 하다.  

 

2. FFO 계산방법

리츠의 주요 영업자산은 부동산이고, 계속기업이라면, 해당 부동산의 감가 발생을 회복하기 위해 감가상각비 누적액을 재투자를 해야겠지만, 리츠는 위에서 본것처럼 계속기업가정이 아니기때문에 감가상각비 초과배당이 가능한 것이다. 

즉, 회계기준상 당기순이익 계산에서 차감되는 감가상각비 항목은 현금유출이 없는 비용계정이기 때문에 그대로 남아있는데, 재투자로 하지 않는 금액이니까, 전부 다 배당하라는 것이다. 

 

그래서 ffo 계산은 

FFO(Funds From Operation) = 당기순이익 + (건물)감가상각비(depreciation) + (다른 유형자산) 상각비

 

 

3. 그럼 AFFO(Adjusted FFO)는?

말그대로 adjusted 이니, 뭔가 조정이 된 것이다. 

리츠는 동일한 건물에 대한 재투자를 가정하지는 않지만, 향후 매각을 염두에 두고, 자산가치 상승을 위한 capex(capital expenditure) 지출은 계속한다. 

 

엘리베이터 교체(동일한 교체라면 impairement)라던가, 건물의 기계전기설비의 교체와 같은 투자일 수도 있고.

Capx가 Opex와 구분되는 점은 투자된 지출의 상각이 1년이내의 단기에 상각이 되는지, 아니면 1년이상의 장기에 걸쳐서 상각이 되는지의 차이이다. 

 

어쨋든 당기순이익에서 회계상의 감가상각비는 가산하지만, 자본적지출은 실제 지출이 발생하는 것이기에 차감을 해야 AFFO가 나온다. 투자자 입장에서는 향후 현금흐름 추청 평가판의 주요지표이고, 실질적인 인디케이터이다. 

 

AFFO(Adjusted FFO) = FFO - CAPEX - other amortization

 

4. AFFO를 할용하는 방법? 

팀장님이 AFFO는 얼마냐고 물어보면 계산만 하면 되겠지만, 그래서? 이게 의미하는 바? 팀장님은 이거 왜 물어 보는 건데? 

 

응, 당연히 배당가능 현금이니까. 수익률을 계산하려고. 

 

일반적인 주식의 P/E RATIO 처럼, 리츠는 리츠가격을 AFFO로 나누면 AFFO Multiple이 되는 것이다. 이의 역수가 AFFO yield 가 되는 거고.   

AFFO YIELD =  1 / (price / AFFO) = AFFO /price

 

NOI와 부동산 가격 대비비율인 CAP RATE와  AFFO YIELD를 비교해 보면 시장 평균대비 이 자산의 수익률이 적절한지를 알 수 있기 때문이다. 

 

 

보통, 투자대상 자산 매입cap은 얼마이고, 추정에 적용한 exit cap이 얼마냐고 물어보지만, 이렇게 허술하게 계산해도 되나 싶을만큼 ca rate가 의미가 있는 건지 의문이 들때가 있는데. 

개인적인 생각으로 개별자산에 대해서만큼은 cap rate보다는 affo yield가 맞는 것 같다. 

 

cap rate는 그 시점에 그 지역의 해당유형 부동산들의 부동산에 대해 일반적으로 받아들여지는 평균값. 즉 여러 자산들이 거래된 cap rate 평균값으로 받아들이는 것이 의미가 있다는 생각이다. 

 

엑셀놀음에서 단 0.1% 바꾸어도 부동산 가격이 훅훅 변하는데, 실제 부동산가격이 그렇게 결정되거나 거래되지 않기때문이다. 나눗셈의 마법처럼 가격이 올라간다면 얼마나 좋겠냐만은. 

 

affo yield가 산출되면, 시장cap대비 out-perform 하는건지 아닌지 판단해 보는 지표로 삼는 것이다. 

 

 

이상 끝. 

이렇게, 오늘 블로그 완료! ㅎㅎ