부동산금융실무_2024_PF 대주단협약의 주요 내용(1/2)

 

 

 

어제에 이어서, 2024년 4월로 2009년 8월 제정이후 14년만에 다시 가동된 PF대주단협약의 주요내용을 정리해 보기로 하자. 본업 일이 안끝난데다가, 새로운 주제를 쓸려니 오늘도 시간의 압박이..

 

자, 일단 대주단 협약은 총칙에서 주요 데피니션들과

- PF대주단 상설협의회

- PF대주단 자율협의회

- PF사업장 정상화 특별약정

- PF대주단 조정협의회

이렇게 네개의 장으로 나누어져 있다. 핵심내용은 대주단 자율협의회와 특별약정 부분이다. 

 

1. 총칙

1-1) 적용 금융기관 : "PF대주단"은 이 협약에 가입한 금융기관을 말한다. 

- 일반적으로 은행으로 인식되는 은행법상의 은행, 개별법률에 근거한 정책은행 산업은행, 수출입은행, 중소기업은행,

- 농협, 수협, 신협 중앙회 및 개별 조합 / 산림조합, 새마을금고

- 자본시장법 상 투자매매업자,투자중개업자(증권사), 집합투자업자(자산운용사), 신탁사, 종금사

- 보험회사

- 여전사(캐피탈사)

- 저축은행

- 신보기금, 기술보증기금, 

- 주택금융공사, 무역보험공사, 주택도시보증공사, 한국자산관리공사(캠코)

- 유암코 

 이렇게 전 금융기관 총망라되어 적용된다. 

 

이전에도 말했듯이 대주단 협약은 법적구속력을 가지지 않지만, 전금융기관이 가입해 있고, 자율협의회에서 찬성하기로 해놓고 그 의결사항을 이행하지 않는 경우에는 다른 채권자들에게 손해배상의 책임을 지기때문에 (대주단협약 21조) , 사실상 당사자간의 구속력을 가진다. 

 

 

1-2) PF대주단협약의 관리대상 은 4가지 요소

- 3개 이상의 채권 금융기관이

- 총채권액 100억원 이상인 단위사업장으로서

- "정상화가 가능하여"

- 채권금융기관 공동관리절차가 개시된 사업장을 말함. 

 

1-3) "채권액" 집계는 "당해 사업장에 대하여 상환을 청구할 수 있는" 모든 채권을 의미함. 

대출채권(한도액 기준, 인출액말고),

수요자금융(중도금대출, 이주비대출, 잔금대출 : 시행사 부담분 ex) 무이자, 후불제 해당 금액))

지급보증

유가증권

유동화증권(ABS, ABCP, 유동화법에의한 채권)

보증이행된 (보증기관의) 채권 

 

 

2. PF대주단 자율협의회 

 

2-1) 자율협의회 소집(개최) : 주간사,

-단독 금융기관 또는 금융기관간 연합하여 채권액의 1/4이상인 채권자가 주간사에 개최 요청하면, 지체없이 소집 하여야함

 

2-2) 자율협의회 심의/의결사항

 

2-3) (제반사항) 의결요건 : 3/4 이상 찬성 (단일 채권기관이 3/4이상 채권보유시에는 금융기관수 기준 2/5이상의 찬성)

- 최초 만기연장 : 2/3이상 찬성

 

2-4) 공동관리 추진대상

- 시행사가 신청하는 경우 (신청시, 시행사는 시공사의 동의를 받은 정상화 계획안을 제출하여야 함)

- 주간사 이회의 채권자가 공동관리를 요청하는 경우

 

- 공동관리 추진대상이 아닌 경우

① 시행사, 시공사가 회생, 파산신청 접수, 절차의 진행중인 경우

② 경매진행 등 법적절차 착수

③ 사업정상화 가능성이 없는  경우 (장기간 사업중단, 상거래채권미결제)

 

- 공동관리 추진시, 분양보증, 사업자보증 등을 제공한 보증기관으로부터 사업자의 처리방향에 대한 서면의결받아서, 공동관리여부 결정시 반영 절차 有

 

2-5) 채권행사 유예

-신청을 받은날로붙 15영업일 이내에 공동관리절차 개시여부를 결정하여야함. 

- 채권행사 유예 기간은 1차 협의회에서 1개월 이내로 결정 (자산실사 필요시 2개월)

- 채권행사 유예기간까지 사업정상화 계획 확정못하는 경우에는 드 다음날로 공동관리절차 중단된 것으로 봄 (채권행사 가능)

 

- (시행사는) 주간사의 소집통보일로부터 자율협의회 소집일까지(7영업일 이내)는 사업장에 대한 채권행사(상계, 담보권행사, 구상권행사, 보증이행청구 등) 유예받을 수 있음

- 유예기간중에는 추가 담보취득, 채권보전조치, 어음거래 정지처분 하지 않음. 

- 유예기간 중에는 원리금, 연체, 대지급금이 발생해도 연체금으로 보지 않음. 

- 다른 EOD사유 발생에도 채권행사 유예됨.

 

 

 

2-6) 채권재조정

- "채권재조정" 은 

만기연장 / 상환유예 / 원금감면 / 발생이자 감면 / 이자율 인하 // 채무인수 // 출자전환을 모두 포함함. 

 

- 채권재조정은 시행사 또는 시공사의 손실부담(분양가 인하 등)이 전제됨. 

- 원금 감면 또는 발생이자 감면의 경우 채권순위에 따라 감면비율을 달리 정할 수 있음.

(감면된 금액의 전부 또는 일부는 출자전환 가능)

 

- 최초 만기연장 : 2/3 이상 찬성

- 2회 이상의 만기연장

: 3/4이상 찬성 & 외부평가 必 (담보가치 재평가, 분양수입 적정성, 최직근 기준의 공사비, 금융비 감안된 사업수지)

- 외부평가를 통해 만기연장시, 그 기간은 사업추진에 필요한 기간 감안하여 결정 

 

- 이자유예 : 연체금 전액 상환하였어야 이자유예 가능 (단, 50%이상 상환하고 이자납부계획 제출시, 이자유예 가능)

 

- 신규자금지원 : 정상화를 위한 사업부지 매입비용, 인허가비용, 공사비 등의 필수경비 지원

(신규 시행사(spc) 설립하는 등 사업권 전부를 확보한 후 지원)

 

- 수요자금융(잔금대출등) 지원 : 잔금대출은 기존의 중도금대출기관이 담당하는 것을 원칙으로 

 

 

 

2-7) 소액채권금융기관 배제, 반대채권자의 매수청구권 

어제 보았듯이 PF정상화라는 목적의 효율!!을 위해 소액금융기관은 자율협의회에서 배제할 수 있고, 

자율협의회의 의결사항에 동의하지 않는 채권자는 보유채권 매수청구를 할수있으나, 결국 중요한 매수금액 제안은 자율협의회에서 먼저 제안하고, (합의가 아니라) 협의가 이루어지지 않는 경우 외부 회계기관의 평가를 받아서 (나중에) "정산" 함. 

 

2-8) 협약 당사자간 구속력

어제 살펴본 바와 같다. 법적 구속력은 없지만, 찬성의결하고 이행하지 않거나 채권을 자율협의회 채권자 외의 자에게 양도(매각)하는 경우 손해배상 의무(위약금)가 있기 때문에 사실상 당사자간 구속력을 가짐. 

 

 

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여기까지가 자율협의회의 주요 내용이다.

시행사를 디폴트시키지 않는다면 시행사가 가장큰 혜택을 보는 것이고, 금융기관 및 전체 사업관계자가 적절히 손실을 공동부담하라는 취지로 읽혀진다.  

대주단 협약이니 금융기관 당사자들을 구속하는데, (디폴트 시키지 않은) 시행사 외에 가장 큰 피해를 입게되는 쪽은 소액 참여한 금융기관 보다는 시공사에 가까워 보인다. 의사결정에서 배제되는 손실보다 더 중요한게 금전적 손실아니겠는가. 금전적 손실가능성은 시공사쪽이 더 커보인다.

 

대림 회장님이 왜 아무것도 하지 말라고 했는지 이해도 가는 바이다. 왜 시공사는 늘 양쪽으로 털리는 걸까? 특히나 중견시공사들은 엄청나게 조직이 비대한것 같지도 않은데. 고정비 가리치기가 참 어려운 업종이다. 

 

분양불 사업장이라면 공사기간중에 대주 상환금액과 사업비(공사비) 진행비율에 따라서 공사비는 받겠지만, 공사비 증가에 대한 신규자금 지원이 없다면, 책준에 대한 부담만 떠안게 되는 형국이다. 시공사도 관토 우선수익권을 금융기관 다음의 순위로 가져가진 하는데, 가져갈게 남아 있을지 모르겠다. 

 

아, 사업이익 유동화 투자자는 다 털리겠구나?.. 뭐 그래도 시행이익 유동화는 19, 20년도, 21년도 초반이니, 금리인상 이후 시행이익 유동화는 많지 않을 것 같기도 하다. 아직 정산받지 못한거는 잔금리스크니까. 

 

 

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내일은 대주단 협약의 나머지 내용을 정리하기로 하고, 

 

 

2. 대주단 협약이 의미하는 바

- 2007금융위기때만큼 위기상황이다? 

 

- 선순위 대주와 후순위 대주의 이해관계 불일치

* MAKEWHOLE CLAUSE는 왜 작동하지 않는가? 

* 약정의 우선매수권은 사실상 ROFR이 되어버림.  

 

-금융기관 팔비틀기, 손실감수 하라는 취지?

-특히 시공사는 어뜩함? 시행사와 다같이 손실감수 강요받음. 이게 중견건설사들 유치권 유동화로 이어질 계연성도 있네 (이거 대법원 판례있었던듯)

 

3. 결국 PF NPL 투자 로직의 테크트리 완성으로 스토리가 정해진다. 

 

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부동산 금융실무 포스팅은, 참으로 사진을 첨부할 것이 없다. 

무관한 크레인 사진을 올려놓을 것도 아니고. 사진한장 없는 이 글을 누가 차분히 끝까지 읽을까 싶다 ㅎㅎㅎ

 

아, 대주단협약 파일 첨부!

제3차 [PF대주단협의회 운영협약] 개정 전문_20240708.pdf

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