부동산금융실무_부동산PF제도개선안_20241114

 

 

당국에서 관계부처 합동으로 부동산PF제도개선안을 발표했다.

오늘 아침 9시로 엠바고가 걸려있긴한데, 업계관련 톡방들에서 어제부터 돌고 있어서, 받아서 정리해보았다!

아주 잘 정리된 자료라서, 업계관계자가 아닌 경우에도 찬찬히 읽어보면 이해가 잘되도록 공무원님들이 애써준티가 난다.

그리고 눈에 띄는게 이번엔 국토부에서 목소리가 컸던것 같다는 느낌도 든다ㅎㅎ

일단, 파일부터 첨부드리고,

 

241114(석간)(별첨)_부동산_PF_제도_개선방안_수립(부동산투자제도과).pdf

1.46MB

 

 

주요 내용은 아래 사진과 같다. 

 

1. 영향이 있을 법한 산업군은 리츠, 신탁사 개탁팀이다. 

 

2. PF통합정보시스템 구축도 좋은 보조장치일 것 같다. 누구에게까지 공개를 해주느냐에 따라 다르겠지만. 

 

3. 금융사들은 익숙하고 당연한것들과 좀 멀어져야해서 초반엔 좀 대출구조에 대한 고민을 하게될 것 같다. 

그래도 똑똑한 사람들이 모인 집단이니, 초반에 좋은 아이디어를 내는 곳은 베네피셔리를 누리겠지! 화이팅!

 

상세내용이 궁금한 분은 첨부의 파일을 찬찬히 읽어보시고, 이하에서는 각 부문이 현실적으로 미칠영향에 대해서 생각을 정리한 것이다. 

하나씩 살펴보자. 

 

1. 현물출자를 통한 자기자본확충 유도

: 사업지 매입잔금 브릿지론을 줄이자는 이야기 (시행자의 자기자본 비율을 20~40%까지 상향 유도) 

→ 자금력없는 작은 시행사들은 이제 아웃하시고, 영세시행사의 사업보다 리츠의 개발사업을 유도  

 

→  실질적인 제도 개선(안) : (현물출자자의 이익실현 시점을 감안해서) 현물출자분 양도차익 과세 납부이연 (조특법 개정)

세법개정이 이어진다면, 현물출자는 늘어날수도 있다. 조특법개정은 상당히 쎈카드이다. 문제는 LH나 지역개발공사가 갖고있는 땅 외에 민간주주들의 현물출자를 어떻게 유도할까? 

 

개인이 가진 땅이 개발사업이 가능할 정도면 동네에서 방귀좀뀐다는 유지일까고, 고령자들이 많다. 법인들이 소유한 땅이라면, 전국의 많은 회사들이 민간임대주택사업자가 되는 것이다. 

오로지 관심은 임대주택 공급밖에 없는 것인가?.. 

 

 

2. 자본확충지원?

: 분양하고 끝내는 사업보다 준공후 운영하는 사업으로 유도

→ 자기자본비율이 높은 사업에 용적률 인센티브, PF보증료 할인 제공 예정

→ 은행, 보험사같은 금융기관이 장기임대주택사업 영위!!!

(자회사이든, 리츠같은 비히클을 사용하든, 이제 대형민간 금융기관이 임대주택을 보유운영하라고 ㅎㅎ 이거 산업에 관련된 이야기라 구찌가 큰 이야기인데! 임대주택 공급에 LH만으로는 안되겠다는 이야기? 공공목적을 왜 민간 금융사들에게 넘기나요. 그들이 하고싶다고 하기는 했나요?.. )

 

3. (금융사) 리스크관리강화를 통한 자본확충 유도

: 충당금 적립비율을 높여서, 장기적으로는 자기자본 비율이 낮은 사업에는 대출을 덜하도록 만들겠다는 이야기

 

4. PF대출시

: 사업성평가 강화 : 모범규준으로 강제하겠다는 이야기

: 책임준공 합리화! : 시공사의 신용보강에 의지하던것을 개선하겠다는 건데, 이것도 구찌가 큰 이야기이다. 개선TF를 만들어서 개선안을 내놓겠다고 하니, 어떤 대안이 나오는지 보아야 할 것 같다. 

:시행사가 영세하니, 시공사에게 의지하던건데, 시행사 자본확충을 시켰으니, 시공사 부담은 좀 줄여서 건설산업에 미치는 영향을 줄여보자는 건데. 리츠에 기대기 어려운 임대주택이 아닌 다른 민간 사업들은 어떻게 하자는 건지? 

 

 

5. PF통합시스템 구축

: 관리를 위한 정보수집을 용이하게 하기위해서 정기적으로 자료를 제출받겠다는 말인데. 통합시스템의 열람자, 자료공개범위에 따라서 모이의 정보의 질이 달라질 것 같다.  

금감원PCP처럼 관계당국만 본다고 하여도 매달 혹은 매부기마다 자료제출 받으려면 수집하는 정보 자체가 제한적일 것 같기도 하다. 

 

6. 신탁사의 개탁 내실화 & 기관투자자 투자허용

: 신탁사가 자금조달을 해오던 개탁때문에 신탁업권의 부실화 가능성을 막자는 건데, 이것도 모범규준을 만들고 NCR규제도 정비하겠다고 한다. 

: 두번째는 차입위주의 개탁에 기관투자자의 투자를 허용하겠다는 건데, 이것도 신탁업권에게는 땡큐일 것. (단, 15%룰 준수 범위 내)

 

(공무원님들 규정 만들것 많으시네요. 이것도 어떤 대안을 내주는지 보아야 할 듯. 어떤 세부내용이 나오든 신탁업권에게는 당근 혹은 새로운 기회가 될 것 같다. 특히 금융계열사인 신탁사들은 사이즈있는 사업들을 해나가는데 좋은 유인이 될 듯)

 

7. 리츠를 통한 개발+운영이 가능한 디벨로퍼 육성

: 개발사업리츠가 커질 수 있겠네! 가장큰 요소는 자기자본력이 높은 리츠에게 공공택지에 매입우선권 부여!! 

중견시공사들의 가장큰 관심사가 공공택지 확보이다.

이걸 임대주택으로 개발운영하는 리츠에게 우선권을 주겠다는 건, 리츠산업을 육성하는 측면도 있지만, 중견시공사들의 먹거리를 줄이기도 하는 일이다. 

중견시공사들이 리츠 자회사 설립을 하는 수 밖에 없다. (다들 2025년도 사업계획에 추가되겠군 ㅎㅎ)

 

임대주택의 수익성은 한정적이니, 초기에 LH출자리츠만 늘어나게 될 것 같다. 

임대주택공급만 생각하면 괜찮을수도 있는데, 다른 상품군을 어떻게 될까? 개발사업안에서 주거와 상업의 비율도 문제가 될 것 같다.

정부당국은 오로지 임대주택 공급에만 관심이 있는 걸까? 시대의 변화에 맞는 새로운 상품의 개발은 공공부분에서 조절해서 할테니, 이제 부동산개발사업으로 돈벌생각자체를 하지 말라는 이야기처럼 들리기도 한다. 여기는 중국인가?.. 

또 투자자들이 꺼려하는 지방물건은 어쩌라는 건가? 지방소재 개발리츠 물건에 투자자들이 과연 출자를 할까?.. 

 

 

 

8. 우수디벨로처 인증체계 마련

 

여기까지가 주요 내용이고, 안건별 향후 추진계획도 친절히 첨부해 주셨다. 

향후 추진계획만 보아도, 시장 변화가 감지될 것이다. 

다들 내년도 사업계획 수립에 활용하는 것도 좋을 듯!

오늘도 이렇게 오블완!!