리테일 투자가 부활할까?_블랙스톤의 이번 리테일투자 rational은 뭘까?

 

연말연시엔 광고가 많다. 이시기에 연간 구독을 끊으면 할인폭이 높은 것들이 뉴스 구독이다. 

블로그에 꾸준히 상업용부동산 관련 기사들을 업데이트 하기에도 좋을 것 같아, 구독중이다. 

 

그중에 오늘 눈에 뜨인 상업용부동산 관련 뉴스기사. 

 

 

 

 

1. 정말? 리테일 투자가 패션어블하다고? 

1) 무슨 내용인가, 읽어보니. 기사의 요지는

 

- open-air shopping center에 공실을 찾기가 어려울 정도로 임대율이 올라갔다. 

- 이유는 지역 밀착형 서비스 업종들의 입점이 증가했기 때문이란다.

 (기존에는 이커머스 업종들의 소형창고로 활용됐는데)

- 대형 식료품점 + 네일살롱, 커피숍, 요가스튜디오, 병원 이런 구성으로

- 이유는 flexible work scheduler의 증가가 지역밀착형 상가들의 이용으로 이어졌기 때문이라는 분석이다.

(점심시간대에 그로서리에서의 매출이 올라갔다고 한다. 다운타운오피스 인접 상가가 아니라. 즉, 코로나이후 오피스 중심가의 상가 공실률이 어마하게 늘어난 이후, 현재는 지역밀착형 상가가 다시 뜨고 있다는 흐름이라는 거다)

 

 

- 11월에 블랙스톤이 4billion (40억) 규모의 retail opportunity investment의 지분에 투자를 했다고 한다.

(2011년 이래 가장 큰 투자규모) 

- 6개월 전만해도 오픈에어 쇼핑센터 매각에 기관(은행) 입찰자들이 하나도 없었는데, 지금은 5~6개의 기관이 들어왔다는 인터뷰(CBRE)

 

- 보통, 공실률 하락과 임대료 상승은 새로운 쇼핑센터 건설로 이어져야 하지만, 지금은 그렇지 않다. 건축비용 증가때문이다. (쇼핑센터를 임차하는게 신규 건설보다 50~60%저렴하다는게 그린스트리트의 분석이라고 한다)

-그래서 현존하는 오픈에어쇼핑센터들의 가격 상승으로 이어지고 있다는 것이다. 

 

따라서, 

- 상업용부동산 투자에서 리테일이 다음 스텔라 프로퍼티가 되지는 안겠지만, strip-center는 향후 몇년간은 안정적인 성장을 할 것이라는 것이다. (물류센터와 데이터센터 투자에 대한 성장률리 그랬던 것처럼)

 

 

- 현재 투자자들은 여전히 주택시장에 집중하고 있는데, 리테일 투자를 다시 재개한다면, 이런 지역밀착형 서비스업종들이 포진된 open-air / strip shopping center로 차근히 시작해 보는게 좋겠다는 것이다. 

 

 

 

2. 뉴스기사를 조금 부연하자면, 

 

2)  open-air는 말그대로, 완전 실내형 몰이 아닌(스타필드 같은 몰이 아니라)  우리나라 부동산 시장언어로는 스트리트형 상가를 의미한다. 가로상가라고도 이야기하기도하고. 

 

 

3) 지역 쇼핑센터를 이커머스 업종들의 소형창고로 활용했다는 의미는 배민마트 서비스처럼, 중간기착점에서 출발하는 이커머스 업종의 배달서비스 창고를 말한다.

코로나 전부터 꾸준히 대형 리테일러들이 이커머스시장 점유율을 높이기 위해 물류센터+미들마일 투자를 늘려간 대신에, 라스트마일을 지역밀착형으로 더 빠르게 배송할 수 있고, 전체적인 물류비용을 낮출수 있기 때문이었다. 

 

 

4) 나는 쿠팡이나 아마존이 월회비를 올려도 구독자 수를 일정 수준 유지하는 이유는 엄청난 종류의 상품sku 때문이라고 생각한다. 

1인 가구 증가를 감안하면, 컬리를 망하게 한 로켓프레쉬의 이용 빈도가 낮은 대신에, 다양한 상품구입이 가능하고 여전히 로켓배송의 장점때문에  소비자들의 구독유지가 가능하다고 생각한다. 

 

5) 신선제품의 새벽배송은 컬리가 먼저 시작했지만, 이제는 쿠팡을 따라잡을려고 물류게임을 할 게 아니라, 배민마트의 사업모델을 가야하는게 아닌가 싶다. 

하지만, 컬리는 쿠팡처럼 일반 판매자를 입점시키는 스토어 장사를 하기보다, "좋은재료, 맛있는 것들의 셀렉션"이라는게 초기 성장의 정체성이기에 버릴수도 없고.

그렇다고 또, 배민마트를 따라하기에는 신선제품을 다수의 라스트마일 포인트에 분산시켜 놓게되니, 관리도 어렵고 결국 재고 폐기의 문제때문에 그런 선택도 어려운 입장이라는 건 예상도 된다. 

그럼 컬리도 상품 sku를 늘려가는 경쟁을 해야 이용자를 다시 그러모을 수 있을까? 그건 지켜보아야겠지. 

 

 

6) 우리나라는 재택이나 유연근무 비율이 극히 낮지만, 미국은 유연근무가 많이 활성화 되어있다고 하니(지역에 따라 구분해서 봐야겠지만) 뉴스기사에서 말하는 것처럼 지역밀착형 상가가 향후 몇년간은 안정적인 성장세를 보일수는 있다는데에는 동의한다. 

 

하지만 당연히 투자자들은 리테일에 투자하는게 불안하다.

이미 이커머스 시장이 오프라인을 넘어설만큼 시장구조가 재편이 되었기 때문이기도 하고,

지역밀착형, 서비스를 제공하는 임차인들은 영세하기때문에. 임차인의 신용리스크와 관리의 어려움이 발생하기 때문이다. 

 

그래서 기관을 대상으로 하는 프로젝트 펀드로는 투자하기 어렵고, 아무리 단기 펀드라 하더라도, 눈에 보이는 위험이 현실화 되었을 때, 이를 상쇄시킬 수 있는 다른 가점 포인트가 없기때문에.

다른 수많은 자산에도 투자하는 대형 영속형 펀드의 일부 포트폴리오로 구성하는게 맞다고 본다. 블랙스톤처럼. 

 

블랙스톤에게는 적절한 선택이다. 

하지만 모두에게 그렇지는 않을 것 같다. 

 

 

 

요약하면, 

-블랙스톤이 리테일에 투자했데. 2011년이후 처음으로

-유연근무증가 때문에 지역밀착형 상가 이용이 늘어났데 (우리나라에는 적용안되는 논거)

-공실하락, 임대료 상승되어도 신규건설 비용이 너무 많이 올라서, 신축보다 기존 건물 임차가 저렴하다는거

-그래서 향후 몇년간은 이 오픈에어 상가들이 안정적인 성장을 할꺼하는 거지. 

 

- 그래도, 투자자들한테 상가투자는 불안해

- 이미 산업 자체가 이커머스 우세로 재편이 끝났고, 이커머스 판매 상품이 아니라 서비스를 제공하는 지역밀착형 임차인들은 영세하니까. 임차인 신용리스크가 눈에 보이고, 이를 관리하는데 또 노력과 비용이 들어가니까. 

- 이런 부동산에 직접 투자하는게 아니라, 오픈에어쇼핑몰 운영을 "업"으로 영위하는 회사의 지분에 투자하는게 맞고. 

 

- 이런 회사에 대한 지분투자(간접투자)도, 단독 프로젝트 펀드보다는 다수의 자산이 포함된 대형펀드의 포트폴리오 일부로 구성하는게 맞는거 같아. 블랙스톤처럼. 

 

 

요약 끝!