제주도개발사업_체크해야할 공법상제한_ 지하수자원보전등급 & 경관보전지구

 

 

요즘, 부동산금융관련 섹션에 중장기 테마로 글을 쓸 주제를 딱 잡지 못해 이것저것 들추어보고 있는중이다. 

책장에도 뭔가가 많이 꼽혀있어, 옛날 자료들을 정리를 할겸 둘러보다가 오늘은 이거다. 하는거 하나를 들고 왔다. 

 

 

바로, 특수한 공법상 제한에 관한 것이다. 

 

일반적으로 검토하는 부동산 사업지들은 도시지역의 주상공녹안에서 진행하는 것들이다, 

토지이용계획 확인원을 확인하지만, 특별한 내용이 없는 것이 대부분이다. 

근데 도시 외곽에 동떨어진 곳인거 같은,  계획관리지역이상부터는 국토계획법에 따른 용도지역지구외에도 체크해야할 공법적 제한 사항들이 존재한다. 

 

이런 공법상 제한에 대해서는 토지이용계획원을 확인해보면 되는데, 이 글을 검색으로 찾아오신분들은 토지이용계획확인원을 어디서 확인해야 하는지 등이 궁금한 사람들은 아닐것 같아. 해당 내용은 스킵하고 링크만 아래에. 

 

https://www.eum.go.kr/web/ar/lu/luLandDet.jsp

토지이음

 

 

오늘 하려는 얘기는 제목에 있는 것과 같이. 생소한 공법적 제한의 내용을 정리하기 위한 것이다. 

 

 

제주도를 예로들면, 제주 시내가 아니라, 중산간이나 국도변들을 따라서 위치하고 있는 테마시설들이 좋은 예이다. 

막상 딱 떠오르는게 신화월드라, 주소를 검색해서 토지이용계획확인원을 떼봤다. 

 

제주도에서 땅을 사든, 사업을 검토하든, 기본적으로 가장 중요한것은 절대보전지역, 자연환경보전지역이면 안된다는 것. 또 지하수보전지구 1등급, 생태계보전지구 1~2등급, 경관보전지구 1등급에서는 아무것도 할 수 없다. 

단어의 뉘앙스만 보아도 그 의미는 알터이니. 사례를 보자. 

 

 

 

중간부분에 빽빽하게 쓰여진 저 부분 말이다. 이중에 눈에 띄는 것은 

-경관보전지구

- 생태계보전지구

- 지하수보전등급 (2등급, 4등급) 이렇게 3가지 이다. 

 

이 세가지 모두  "제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법"이라는 특별법에 따른 공법상의 제한이 그 사업지에서 할수 있는 개발행위와 할수 없는 개발행위로 나누어 진다.  

즉, 개발사업 (리모델링이나, 신축)을 할 수 있을지 / 말지가 결정된다는 의미이다. 

 

결론부터 이야기 하자면, 

경관보전지구는 무조건 2등급 이상이어야 한다. 

그리고 지하수자원보전등급에 따라서 개발이 가능/불가능이 아래표와 같이 달라진다. 

 

 

 

그나마 일반적인 개발사업/리모델링 사업은 폐수배출, 폐기물처리, 가축분뇨배출같은 것은 없으니, 주로 생활하수 발생시설 부분만 보면 된다. 

주로 이슈가 되는 지하수보전 등급은 2등급과 3등급의 차이인데, 분뇨처리장을 만들어야 되느냐, 마느냐의 문제이다. 

 

 

 

특히 도심지역이 아닌 중산간지역의 리모델링 사업에서, 기존 건물이 가진 용량이 새로 지으려는 규모보다 적은 용량을 가지고 있을때에는 개인오수처리 시설 설치가 필수이다. 발생되는 폐기물의 등급도 유지되어야 하지만, 사실 더 큰 문제는 오폐수 하수관을 하수종말처리장(공공하수도)까지 연결해야 하는데, 그게 돈이 어마하다.

 

하수처리구역이란 공공하수관에서부터 직선거래 100m이내의 지역을 말하는데, 

검토대상 토지의 위치와 공공하수관까지 연결하는데 드는 비용이 배보다 배꼽이 더 크다고 한다. 

 

그래서, 하수관연결 비용을 지불하던지, 지하수보전등급 재심의를 할때까지 기다려야 했다. 

등급심의를 한다고 꼭 등급이 낮아지는게 아니겠지만은!

 

 

이번 아티클 쓰면서 다시 찾아보니, 

제주도 특유의 이런 하수처리시설 관련 제한은 2017년도에 도시계획조례로, 건축허가 조선으로 부가되었기 때문인데, 

 

2023년부터 조례개정으로 이제는

- 기본적으로 공공하수관에 연결하면 가능한데,

- 개인하수처리시설 설치만 해도 이제는 가능 (표고 300m이상의 중산간에서도 가능, 50세대 이상의 공공주택도 가능)

 

건축허가에 조건으로 부가되면서 여러 민원이 있었던듯하지만, 

개정의 가장 큰 이유는 개발사업 (건축 신축)을 함에 있어서, (즉, 재산권행사에 있어서)

공공하수관까지 연결하는 비용을 감당할 수 있는 대기업이나 대규모 사업은 시행이 가능하고

오히려 지역주민이 짓고자 하는 소규모 주택, 상가, 숙박시설들은 건축이 어려워서 공적제한으로 인한 불균등이 발생한다는 지적이 가장 크게 설득포인트가 된거 같다. 

 

 

 

 

위에있는 땅과 아래있는 땅을 비교에 보면 가장 눈에 뜨이는 건, 위에땅은 지목이 대지이고, 아래땅은 유원지이다. 

둘다 현황상으로는 테마시설 건물이 존재하는 땅인데,

이렇게 된 원인의 가장큰 이유는

 

위에있는 땅은 

경관보전지구 2등급이 포함되었기 때문에 도시계획시설인 유원지이자, 관광진흥법에 따른 유원시설이 될 수 없다. 

 

* 제주 도시계획조례에 따르면, 제주특별법 제357조에 따른 관리보전지역으로서 지하수자원보전지구 1등급 및 2등급지역과 경관보전지구 1등급 및 2등급 지역에 해당하지 않아야 한다. 

 

 

어찌되었든, 제주도에서 신증개재이든, 도시관리계획 변경이든  모두, 뭐라도 할려면, 

제주도 업체를 통해야만 한다는 것은 공공연하는 사실이다. 

서울에서 컨트롤하기 위해도, 제주 업체가 아니면 인허가에 하세월 이기때문이다. 

그래서 대규모 개발사업에는 현지 업체과 서울에서 컨트롤하는 업체 두군데를 쓰는게 보통이다. 

 요는, 제주도 개발 사업 특히 도심지 외에서의 사업은 함부러 시작하는게 아니다. 

 

 

그리하여, 현행(2025.02.08현재)의 제주시 도시계획조례를 첨부해 둔다. 

그리고 오블완!

 

제주특별자치도 도시계획 조례(제주특별자치도조례)(제3808호)(20240802).pdf

0.23MB