오피스의 펀더멘탈_공실률_근무패턴변화와 대량해고

상업용부동산발 금융위기라는 토픽에 대해서 다시 한번 생각해 보자. 

우리나라 상황과 미국 상황이 다른 이유를 공실률 측면과 금리상품 관점에서 정리해 보기로 한다. 

 

#1. 상업용 부동산발 금융위기? 펀드런?

이 주제를 다시한번 들여다 보게 된 이유는 첫번째는 breit펀드런이었고 이번엔 브룩필드 디폴트 때문이다. 

듣기로는, 2개 상업용부동산에 대한 디폴트 선언을 했다고 한다. 

 

당연히 버틸 것이라 생각했던 펀드사이드에서 모기지 부도를 냈다는 것은 그만큼 시장에 대한 인식을 보여주는 것이다. 오피스 시장은 진짜 망한걸까? 

우리나라는 근무형태가 완전히 코로나 이전의 형태로 돌아왔지만, 미국은 전혀 그렇지 않다고 한다. 

오피스의 수요측 펀더멘탈은 크게 두가지로 측정된다. 공실률(vacancy)과 흡수율 (absorption or takeup)

 

#2. 미국 오피스, 공실률 추이?

웰스파고 작년말 chart에 따르면, 오피스 공실률은 12.5%수준으로, 이는 금융위기 이후 2010년의 최대치 12.9%에 근접한 수준이다.  

임차사들은 임대만기가 돌아오는 시점에는 사무실을 통합하는 것을 많이 고려하고 있다고 하고, 연초의 빅테크, 금융업종에서의 대량햐고가 오피스 증가를 줄이는 선행요소가 될 것이라고 보고있다고 한다. 

source : wells fargo, chart

 

#3. 오피스 시장의 수급_흡수율과 신규 공급

현재 stock에 대한 공실률은 12.5%수준이고, 그럼 앞으로는 어떻게 될까? 

지난 공급에 대한 흡수율이 계속 negative이다가 (신규 공급후 임대되지 않은 채로 남은 면적이 더 많다는 의미) 드디어 22년 3분기에 positive영역으로 들어왔는데, 연말까지 또 새로 공급될 물량이 12.8k sf (12,800sf = 137,778㎡= 41,000평) 또 생긴다고 한다. 최근의 임대수요추이를 보면 다시 negative 영역으로 돌아갈 가능성이 높다는 의미이다. 특히 샌프란과 뉴욕쪽에 임대물건비중이 전체 임대가능물량의 20%를 차자한다고 한다. 

 

#4. 근무형태의 변화?

오피스 임대수요가 줄어드는 것은 경기하락에 따른 감평도 원인이지만, 대량해고도 있고, 우리나라와 가장큰 차이를 보이는 부분은 근무형태의 변화이다. 

코로나로 재택근무에 돌입했던 근로자들이 back to work barometer가 48.5%에 그친다고 한다.(2022.4Q기준)

이 지표는 kastle이라는 업체에서 매주 발표하고 있는데, 코로나 이후 좀체 올라오지 못하고 있다. 

유럽과 아시아 같은 경우는 75~100%까지도 코로나 이전의 대면무로 돌아왔는데 미국은 전혀 그렇지 않다고 한다.(WSJ)

 

뉴욕의 경우 요일별로 보면 금요일이 가장 사무실이 비고, 목요일에 가장 많이 대면근무를 한다고 한다. (금요일은 26.5%, 목요일은 59.8%). 그래서 회사들은 출근을 유도하기 위한 유인책들로 스낵바나 어메니티들을 제공하려고 한다고한다. (이런건 오피스 임대수요에도 감안해야 할 요소가 되었다고 한다)

 

올해들어서 주요 회사들이 회사로 출근하라는 주문을 내고 있는데, 스타벅스는 최소 3일이상, 월트디즈니는 일주일에 4일 이상 출근할 것을 요구하고 있다고 한다. 

텍사스의 오스틴과 휴스턴이 가장 높은 return-to-office rate을 보이고 있는데 이게 60%수준이고 가장 낮은 지역은 캘리포니아의 산호세지역인데 41.1%수준이라고 한다. 

 

워싱턴지역에서는 공화당에서 주정부근무자들에게 재택에서 자시 출근근무로 전환하라는 법안을 하원에서 통과시켰다고 한다. 공화당은 이런 재택근무가 근로자의 업무수행능력 감소를 일으키고, 적체를 일으켰다고 말하는데, (핵심은 업무지구의 상주인구 감소가 리테일 상권에도 영향을 미치고, 부동산 가치에도 영향을 미친다고 보는관점이 더 큰것 같다. 이건 내 생각) 반면에 노조와  근로자들은 유연근무가 채용 및/또는 고용유지의 핵심이라고 옹호했다고 한다. 

 

 #5. 결론

1) 미국 오피스 펀더멘탈 자체가 흔들리고 있다. 금융위기 직후 수준의 공실률 수준

2) 신규 공급을 감안한 흡수율로 계속 negative 상황

3) 미국의 return-to-work는 코로나 이전 대비 50%수준. (코로나 이전 대비 절반만 사무실로 출근)

 

금리인상은 일정기간동안은 계속 될 것 같고, 경기침체로 인한 긴축도 긴축이지만, 근무형태 변화도 key factor인데. 출근을 강요하기 시작하는 회사들에 비해서 근로자들은 언제까지 telework를 고집할 수 있을까?

 

- 코로나지원금으로 받았던 현금들이 떨어저 갈때쯤?

- 경기침체에 따라, 유연근무 선호보다 직장을 지키는게(월급을 받아야 한다는 것이) 더 중요해 질때쯤?

- 이 변화가 비가역적인 것일까? 라이프스타일 선택의 문제인가?  

 

전세계적으로 아주 오랫동안(어쩌면 산업혁명 이후로 지속되어온), 많은 사람들이 격하게 동의해 오던 어떤 사실,

시간의 양으로 평가하는 편리함. 정말로 깨질 것인가?

 

이것들에 따라서, 전통자산중인 하나인 오피스 시장이 정말로 요단강을 건널지 말지가 측정이 될 것 같다. 

워싱턴의 federal agencies에 대한 출근 강제 법안이 받아들여질지는 한번 지켜보자. 

끝.

 

 

 

https://wellsfargo.bluematrix.com/links2/html/9699010c-e41c-4459-a743-c02fff46db67

Wells Fargo - Commercial Real Estate Continues to Lose Momentum

https://www.wsj.com/articles/u-s-return-to-office-rate-rises-above-50-for-first-time-since-pandemic-began-11675285071

U.S. Return-to-Office Rate Rises Above 50% for First Time Since Pandemic Began