부동산금융실무_대체투자 리스크관리_부동산PF사업성평가_등급별 세부기준(2/2)

 

 

어제의 아티클에 이어서, 금융투자협회의 대체투자리스크관리 모범규준의 별표 자료이다. 

(별표) 부동산 PF 사업장별 사업성 평가 세부원칙.pdf

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1. 사업성 평가원칙

회사는 매분기별로 PF사업장별 사업성을 평가하고, 투자대상 자산에 대한 평가시 이를 적절히 반영해야 한다. 

 

 

2. 사업성 평가방법

-개별사업장 기준

-양호, 보통, 유의, 부실우려 4단계로 평가

 

 

3. 사업성평가 세부기준

 

줄글로 쓰여진 내용을 키워드로 도식화하면 아래 표가 된다. 

기준을 읽다보면 반복되는 단어들이 나오고, 이 항목들이 브릿지론, 본PF의 리스크 측정 요소들이다. 

현재로서는 특별히 누락된 항목은 생각나지는 않는다. 

그렇지만, 항상 현실은 상상을 초월하는 법 ㅋㅋ 또 다른 기준이 추가되겠지만.. 

 

[Another_Alpha]	양호	보통	유의	부실우려
정의	사업성 맟 사업진행이 양호한 사업장	일시적이고 경미한 애로요인이 존재하나 최초 계획대로진행에 큰 차질 없을것 판단되는	지속적 또는 중대한 애로요인 존재하여 사업진행에 상당한 차질  판단되는	지속적 & 중대한 애로요인 추가적인 사업진행 곤란 판단되는
[ 브릿지론 ]
토지매입	계획대로 순조롭게 진행	계획대비 다소부진 but 일정기간내 완료가능	대출 만기도래에도 부지매입완료 X (12개월 미만은 12개월)	대출 만기후 6M, 부지매입완료X
인허가	계획대로 순조롭게 진행	계획대비 다소부진 but 일정기간내 완료가능	대출만기후 6M경과, 인허가 X	대출만기후 12M경과, 인허가 X
본PF전환	신속하게 전환	계획대비 다소지연 but 일정기간내 완료가능	대출만기후 12M경과, 본PF전환 X	대출만기후 18M경과, 인허가 X
시행사 구조조정		신청후 개시 전	중단 또는 부도시
[ 본PF ]
공정율	최초 계획대로	계획대비 다소부진 but 큰 차질 없을 것으로 판단	계획 대비 상당히 부진 (18M경과, 3개월 연속 20%p하회)	계획 대비 매우 부진 - 18M경과, 3개월 연속 25%p하회) - 3M 이상 공사중단
분양	최초 계획대로	계획대비 다소부진 but 큰 차질 없을 것으로 판단	- (분양형) 계획 대비 상당히 부진 (18M경과, 주거용 60%미만, 비주거 50%미만) - (비분양형) 준공후 12M경과, 매도 또는 임대X, 운영개시X	- (분양형) 계획 대비 매우 부진 (18M경과, 주거용 50%미만, 비주거 40%미만) - (비분양형) 준공후 18M경과, 매도 또는 임대X, 운영개시X
매각계약	신뢰할 수 있는 계약 체결	계획대비 다소부진 but 큰 차질 없을 것으로 판단
시행사/시공사 구조조정			중단 또는 부도시
[ 공통 ]
총사업비 증가		다소 상승	상당히 상승	급등
사업전망		다소 저하	상당히 저하	매우 저하
여신 만기연장		2회 연장	3회 연장	4회 이상 연장
연체유예		-	연체유예 (연체금 납부없이 유예)	연체유예 (연체금 납부없이 유예)
여신 연체			연체 중	연체중
담보환가(경공매)			- 경공매후 2회이상 중단 또는 유찰 -제3자매각 또는 수의매각진행중이나 약정 미체결 상태	- 경공매후 3회이상 중단 또는 유찰

 

* 사업 재구조화된  사업장( : 신규자금 추가공급 / 사업용도 변경 / 시공사교체 / 출자전환 등 자금구조 개편) 은 재구조화를 감안하여 평가

* 보증사업장( : PF보증, 분양보증)은 보증계약내용, 보증기관의 사업장관리기준 고려하여 평가

* 위 등급별 평가 예시에 해당함에도 사업성 저하 요인이 제거되어 정상화 가능성 인정할 수 있는 경우, 

 / 사업의 특수성으로 예외적용이 합리적인 경우(도시개발사업, 도시정비사업, 공공지원민간임대 등)에는 관련 근거자료 기록, 문서화하고 리스크위 승인 및 CEO보고

 

 

4. 정리 소감?

일정한 기준을 제시한 것은 의미가 있다!

기준을 만드는 사람도 청맹과니가 아니고, 나름대로 아주 느슨한 숫자도 아닌 기준이기 때문에!

이거 기준 만드신 분들! 고생하셨습니다!

 

교과서적으로 리스크의 정의는 "예상과 달라질 가능성"을 의미한다. 

그렇기 때문에 평균에서 떨어진 정도를 가지고 리스값을 측정하는게 VaR값인데, 이런 브릿지론, 본PF는 리스크 측정요인들이 있어도, 될지 말지 여부가 평균에서부터 멀어지는 정도로 측정되는게 아니라, All or Nothing의 특징을 가진다고 생각한다. 

 

All or Nothing이면 리스크관리는 아예 불가능 한거 아닌가? 모아니면도 잖아. 라는 생각이 드는데. 

내 생각은. 아니다.

이거 다 사람이 하는 일이다.

그래서 대체투자의 리스크관리는 자꾸 들여다보고, 신경을 쓰는 수 밖에 없다. 

일이 벌어지고 난뒤에는 해결도 어렵고, 배째라하면 답이 없다. 배를째도 나오는게 없거나 적어서. 

 

곰곰, 자주자주 들여다 보자구요!