부동산금융실무_PF NPL_연체이자 투자 로직 & 방어입찰 유의

 

 

 

그냥 NPL투자만해도, 이미 부실이 된 자산이니 어려운 느낌이 드는데, 

PF NPL이라고하면, 더더욱 위험하고 어려운 딜이라는 생각이 먼저 든다. 

그 이유가 뭘까? 실제로 어려운 이유가 뭔지 조목조목 짚어보기에 앞서, NPL투자의 목적이 명확해야, 목표에 따라 각각의 어려움의 종류가 달라질 수 있는 것이다. 

 

 

NPL에 투자하는 이유/ 목적은 뭘까? 

나는 간단하게 두가지라고 생각한다. NPL을 이자를 먹는 금융상품으로 볼것인가, 개발사업의 사업지를 확보하는 수단으로 볼것인가이다. 

 

연체이자만 먹으려는 단계에서 들어갔다 나오면 사업시행의 어려움은 고려대상이 아닐 것이다. 사업지의 확보목적으로 NPL에 투자를 한다면, 연체이자를 받으려는 론캡을 초과해도 큰 문제가 되지 않을 것이기 때문이다. 

 

1. 연체이자 

은행의 영업행위 본질이 예대마진이라고 하는 것 처럼, 정상채권도 이자 수익을 목적으로 한다.

마찬가지로 NPL도 원래가 대출채권.이니 이자 수령이 목적이다. 다만, 정상이자가 아닌 연체이자를 목적으로 한다. 

 

정상채권의 이자수익원천이 채무자가 이자를 납입하는 대신에 연체이자는 채무자가 더이상 이자를 납입하지 않으니, 정상이자와 연체이자를 채권액으로 쌓아두었다가 담보물이 환가가 되면, 받아야 할 돈으로 연체이자를 포함한 원금과 이자, 채권회수를 위해 먼저 지급한 가지급금등을 합한 채권액을 받아가는 것이다. (이른바, 빚잔치..)

 

따라서 일반적인 대출에서도, npl채권을 매입할때에도 담보물 환가성이 중요해지고, 대출을 받을 때 근저당권설정액을 대출원금의 120%, 130%를 설정하는 이유이기도 하다. 

 

NPL채권도 기준일 현재 채권액(OPB)대비 근저당권 설정총액(Loan Cap)까지 남은 금액이 예상되는 회수기간 동안에 누적될 연체이자를 커버할 수 있는지도 매입가격을 산출할때 고려해야 하는 요소이다. 

예를들어

- 당초 대출원금이 100,

- 근저당권설정비율 120%여서 Loan Cap은 120

- OPB(Outstanding Priciple Balace)가 원금 100+미납부이자 5 + 연체이자 8%에 6개월 연체 가정하면 (연체금 105* 8%*6m/12 = 4.2) = 109.2

- 그러면 OPB대비 론캡까지의 버퍼가 10.8

연체이자 누적액이 10.8만큼을 감당할 수 있는 기간안에 회수가 될 수 있다면 매입을 하는 것이다. 

- 그리고 추가로 고려해야 할 것이 OPB 109.2를 얼마나 할인해서 사올 수 있을 것인가 하는 점이다. 채권액대비 3%할인된 금액으로 사왔다면 

= 매입가 = 109.2*0.97 = 105.924

- 매입가 대비 론캡까지의 버퍼가 10.8에서 14.076까지 확대되는 것이다. 

 

 

연체이자를 목적으로 한다면,투자자의 입장에서는 담보물이 반드시 높은 가격에 낙찰되던지 말던지는 큰 관심사가 아니다. 내가 가진 채권의 론캡만큼만 받을 수 있으면 되는 것이기 때문에. 

 

 

다만, 대부업체의 강의나 경매학원 같은곳에서 돈을 모아서 공동투자로 NPL투자를 한다면.. (실무자가 아닌분들 이런거.. 정말 유의하셨으면 좋겠다.. 유사수신행위가 안되게 세미나 강사들이 추천을 할뿐이거나, 알음알음 투자자클럽같은 곳이라며, 돈버는데 끼워주는거 같아 보일수도 있겠지만.) 방어입찰을 하기도 할텐데.

방어입찰이라며 투자들의 원금을 보호해 주는 것 처럼 이야기를 하겠지만, 결국 방어입찰의 본질은 NPL채권의 매입대금보다 낙찰이 안되는 물건에 투자했다는 의미이다.

채권자이면서 소유권자가 되면 자산을 일반 매각해서라도 NPL 투자금을 돌려주겠다고 하겠지만, 결국 투자기간만 장기화 되는 것이다. 경매에서도 저렴하게 낙찰이 안되었던 것을 일반 매매로 매각해서 투자금을 돌려준다라. 시간이 지나보면 알겠지. 

 

더불어 대출채권에 투자하였다가 채권을 회수받는 경우에 발생하는 부차적인 이익(연체이자와 같은 것)은 소득세 부과대상인 이자소득이나 배당소득에 해당하지 않는다. 하지만 당연히 세금을 피하는게 그리 호락호락하지 않다.

 

현실적으로 채권매각상대방을 제한하고 있기때문에 NPL에 투자할 수 있는 거래상대방은 사실상 금융기관으로 한정되어있다. NPL업자들이 광고하는 것 처럼 세금이 발생하지 않는 이익이라는건 발생가능성이 거의없다. 

 

채권매각가이드라인에 맞는 대부업체를 통해서 매입을 하더라도, 어떤 구조로 투자 했느냐에 따라 소득세 발생 소득으로 집계될 수 있다. 일반적으로 금융기관은 여신자산의 이자수익으로 잡히는 것이고, 펀드를 통해서 투자하는 경우에는 당연히 소득세가 발생한다. 대부업체를 통하여 투자금을 넣는 경우에는 실제로 어떻게 처리하는지는 정확히 모르겠다. 

 

 

 

오늘 아티클은 정말 다사다난한 과정을 거쳐서 여기까지 왔다. 

PF NPL의 투자목적, 투자의 어려움으로 쓰기 시작해서, 투자 어려움의 4가지 이유중에 3개까지 썼는데..

글 쓰던걸.. 날렸다 ㅠㅠ 사업시행권 분리가 핵심인데 ㅠ

 

실무관련 내용들은 술술 썰풀듯이 쓰는게 아니라 논리흐름이나 목차를 정하고 쓰다보니 시간이 꽤 걸린다.

계속 임시저장 하면서 썼는데!!  시간이 지나면서 로그아웃 되버린채 임시저장되어버렸나보다. 

이제 티스토리에 바로 안쓰고 노션에서 써서 옮겨야 겠다. 

왜 로그인상태가 유지되지 않는거지? 티스토리팀! 이유를 얘기해봐요. 나한테 왜그랬어요 

 

PF NPL 투자의 어려움은 내일 다시 써서 올리기로.. 흙.