부동산금융실무_대출 조건변경은 뭐뭐가 가능할까?_Amendment & waivers

 

 

 

 

 

딜이 클로징 되고난 다음에 모든것이 예상대로, 계획대로만 기기만 하면야 좋겠지만, 꼭 그렇기야 하겠는가. 악셀같은일도 벌어지고 하는데! 아무튼 그래서, 

 

 

일정한 경우, 차주가 대출약정의 내용을 변경 요청할 수 있는 경우들이 있다. 물론 이 경우 대주는 별도의 조건변경수수료를 받는다. 주로 아래 3가지에 관한 것이다. 

1. Repricing

2. covenant relief / waiver to one of the TC

3. amend-to-extend

 

 

 

하나씩 살펴보기로 하자~

1. Repricing : 대출금리(스프레드)조정

글로벌신디론에서 보통 금리는 Libor+스프레드로 이야기한다. 기준금리에 가산되는 스프레드를 조정하자는 약정변경이다. 이건 지극히 여신이 정상적인 상황에서의 조건변경이다. 

예를들면 수요자(차주) 주도시장인 경우를 말한다. 차주가 당장에 인솔벤시여서 이자를 깎아달라고 구제요청 하는게 아니고. 이 경우에는 대출금리 스프레드가 떨어진다. 

 

2. Covenant Relief 

대출약정상 준순해야 하는 covenant breach 상황이 임박했을때 (일반적으로 재무적인 준수사항), 당장 임박한 컨버넌트를 충족할 수 없을 게 예상되는 경우에 대주에게 커버넌트 완화를 요청하는 것이다. 

예를들면 임대률 유지의무라던가, 지켜야 하는 재무비율 미준수 같은 경우를 말한다. 

 

가끔 자산매각을 해서 대출의 일부를 조기상환을 해야하는 조건이 있는 경우, 자산매각대금 전부를 대출 조기상환에 사용하는게 아니라 다른 용도로도 쓸수있게 해달라고 조건변경을 요청하는 경우도 있다. 새로운 자산을 취득한다거나, 의결권 변경을 위한 지분매수용도 등. 

이런 커버넌트 완화 요청을 해주는 조건으로 대주는  waiver fee를 받는다. 

 

3. Amend-to extend

이건 대출금의 일부의 만기를 연장하는 조건변경이다. 일부 만기상환을 위해 대출 전체를 리파이낸싱하는것보다 효율적이기 때문이다. 이 amend-to-extemd는 2009년 금융위기때 리파이낸싱하는 금리가 너무 뫂다보니 일부만이라도 만기를 연장하기 위해서 많이 활용했다고 한다.

 

amend-to-extend는 이름이 의미하는대로 2단계를 거친다.

첫번째 약정의 변경은 대출 일부 또는 전부의 만기연장에 대한 대주단의 과반초과(50.1%) 동의를 얻어서 연장하는 것이디. 이 연장된 대출금은 new fac로 인식되는데, 보통은 기존의 대주들의 pari passu로 다루어 지긴하는데, 기존 대출보다 만기가 뒤에 있기때문에 사실상의 후순위가 된다. 게다가 연장된 대출은 금리도 높고.더 강화된 커버넌트를 추가하기도 한다. 

 

최종적으로 amend-to-extend후의 차주는 두개의 론 트렌치를 갖게된다.

① 최초의 금리와 만기 조건의 기존대출

② 더 긴 만기와 더 높은 만기를 가지는 두번째 대출 이렇게 말이다. 

 

이런 약정변경은 대출을 새롭게 originate하는 소요되는 시간, 비용들으 아끼면서 더 높은 금리로 참여할 수 있기때문에 대주에게는 나쁠 것이 없다. 다만, 이런 조건변경을 요청하는 시장상황에서 회사의 상환능력은 별도로 평가되어야 겠지만! 

 

오늘도 이렇게 오블완!

내일은 아마, 대출 default & restructuring에 대해서 쓰기로!