부동산금융실무_경험부동산리츠_EPR(5/?)_사업내용&전략

 

 

그러고 보니, 이 리츠가 뭘하는 회사인지, 사업내용에 대해 들여다 보지 않은 것 같다. 

원래는 한, 두번째쯤 주제로 다루었어야 했나?

내가 요즘 경험부동산이라는 자산에 포커싱하고 있다보니, 이 리츠에 대해서는 사업내용에 대해서 정리하는게 필요 할 듯!

 

요즘 또 사업계획 시즌이니까!

내년도 사업계획에 참조해서 쓸만할..까?!? ㅎㅎ 

이런거 하는 곳이 많지는 않아서 ㅎㅎ

 

 

[ 사업목표 ]

-당연하게 주주가치 상승을 표방 (by 예측가능한 FFOA상승을 통해)

: 사업의 전반적인 목표가 예측가능한! 주주가치 상승이라는 건 꽤나 인상적이다. 어쩌면 어닝서프라이즈보다, 배당을 목표로 하는 주식들의 최선은 예측가능성이 맞는데. 왜 이런 생각을 한번도 안해봤을까. 배당안정성 = 배당 예측가능성!

멋지다. 

 

 

[투자전략 : 투자대상 자산종류, 투자형태 ] 

- experiential sector에 대한 장기투자

- 자산소유, 장기 모기지 투자가 주된 포트폴리오

 

- 소유한 부동산중 싱글테넌트 자산들은 장기임대차계약 + 트리플넷 (모든 운영비용을 임차인이 부담)

: 개발이 완료되고, 임차가 완료된(pre-leased) 자산으로 매입 (그래서 높은 occ를 유지할 수 있음. 2024.3Q기준 임대율 99%)

 

-  jv에 대한 투자 (experiential lodging)

 

9개월간의 투자집행내역을 자산별, 투자대상 형태별로 구분해서 표시한 표이다. 

왼쪽의 자산들에 대해서 신규개발, 재개발, 자산취득, 노트투자와 JV형태로의 투자 이렇게 투자를 하고 있다. 

 

 

 

[배당가능성의 원천] 

: (리츠를 투자비히클의 관점에서) 리츠의 자본조달비용과 자산에서 창출하는 임대료율의 차이.즉. 그 스프레드가 배당가능 재원인 것이다. 

 

: 풀어서 예시적으로 설명하자면, 리츠의 자본조달비용이 5.0%, 자산가치대비 임대료수납액의 % 즉, cap rate 7.0%라면, 스 차이인 스프레드 2.0%가 배당재원인 것이다. 

→배당률이 2.0%라는게 아니라, 스프레드 2.0%에 레버리지 효과를 감안하고 여기에 초과배당율까지 감안하면, 실질 배당률이 계산되는 것이다. 

 

 

 

[covid 19으로 인한 영향]

- 이 리츠는 코로나 기간중에 납부 이연 시켜준 임대료도 모두 징수한다고 한다. 

- 2024년 3사분기에도 0.6mn을 회수했고, 2024 9개월동안에만 35.7mn을 회수했다고 한다. 

-남아있는 deferred rent 잔액은 11.5mn (161억원)이고, 장부상 미수채권으로 기재하지 않았다고 (그러니, 회수되면 추가 수익이 발생한다는 의미) 

 

 

 [ JV 관련 사항 ] 

EPR은 JV에 대한 투자(32.426mn)를 하고 있는데, 총 자산의 0.57%, 감가상각을 제외한 자산가치의 0.71%에 해당하는 금액이다. JV는 2개이고, 투자대상 자산은 5개이다. 

편의상 JV1은 자산을 보유한 회사이고, JV2는 자산운영회사(lodging operation)라고 한다. 

 

이 JV는 주로 experiential lodging에 투자하고 있는데, 내역은 아래와 같다. 플로리다, 와이오밍, LA, 그리고 중국의 극장!에 대한 투자도 했다. 

 

 jv에 대한 투자는 vie (variable interest investment) 즉, 지분투자이익은 당연하게 투자대상 jv의 손익에 연동 되어있지만, 손실은 무한책임이 아니라 투자대상원금으로 한정되는 구조라고 한다. 즉, 유한책임회사의 형태라는 의미이다.

운영성과에 이런식으로 표시되기도 한다. 

 

자산을 소유한 jv에 왜 손실이 발생했을까? 이는 jv투자분이 주식이니까  fair value 평가를 했을 것이고, 그 변동분만을 표시해서 손실이 발생한 것이다. 손실의 원인은 허리케인으로 인한 복구비용때문이고, 2025년이 될때까지는 영업을 재개하지 못하는 상황이라, 이 자산을 처분할지여부를 논의중이라고 한다. 

 

 

리츠가 JV를 통해서 자산을 취득하는 건 어떤 장점/단점이 있을까? 

 

JV의 ownership interest 를 감안하면, 미국에 소재하고 있는 호텔 자산은 아마, 호텔운영자가 트리플넷인 임대차계약보다 JV형태를 선택했기 때문임이 짐작이 된다. 호텔운영업자는 호텔운영에 따른 운영수익과 부동산에 대한 Equity 이익을 향유하고 싶기때문일 것이다.  

 

눈에 띄는건 중국의 극장에 대한 JV투자인데, 우리나라의 해외투자가 해외 SPC를 통해 SHL을 하고, 현지 운용사를 두듯이, 운영의 부담을 줄이기 위한 것은 아닐까 싶다.(지분투자이익도 various) 운영부담이 줄어드는 대신에, 현지에서 실제 무슨일이 어떻게 돌아가는지 속속들이 알지못하는 단점도 있다. 

 

 

 

 

 

 

 

어찌보면, 상장된 리츠는 비히클로서, 아주 최종적인 겉표면만 드러내고 있다는 생각이 든다. 

자산이 너무 많아서이기도 하겠지만, sec filing은 주로 재무적인 정보만 담고 있으니, 자산에 대해서 더 자세한 정보가 나오지 않는다. 차라리, 적정매수가를 정하기 위한 분석이었다면 10q가 좋았을텐데. 

 

10k가 너무 outdate된거라, 10Q를 기준으로 시작했는데. 

10k에는 자산에 대한 좀 자세한 내용들이 들어있을까? 

아쉬움과 10k에 대한 부담을 안고, 오블완!